วันอังคารที่ 31 มกราคม พ.ศ. 2560

ลงทุนให้รวยด้วยการ ซื้อบ้าน ซื้อคอนโด ทำได้จริงหรือ?


เพื่อนๆ คงอยากรู้ หรือ บางคนก็อ่าน บทความมาแล้วมากมาย ที่เกี่ยวกับ หัวข้อเรื่อง ที่ผมเขียนวันนี้กันมาแล้วมากมายนะครับ เช่น บ้างก็โม้ว่า ลงทุนอสังหาฯ ลงทุนคอนโด โดยไม่ต้องใช้เงินตัวเองสักบาท บ้าง รวยด้วยการลงทุนคอนโดปล่อยเช่าบ้าง มีไรอีกละ ตอนนี้คิดคำโม้โอ้อวดไม่ออก เอาเป็นว่าประมาณนี้ละครับ ลงทุนแล้วรวยโดยไม่ต้องใช้เงินเลย ง่ายๆ คือ ไปกู้แบงก์ กู้ธนาคารมา นั่นละครับ คือคนอ่านก็เข้าใจว่า อ๋อ อย่างเรา เงินเดือนหมุนเดือนชนเดือน บัตรเครดิตเต็มทุกใบ ก็รวยได้นี่หว่า เอ้า ไปซื้อคอร์สฟังสัมมนาดีกว่า ปรากฏ คนรวยคือ คนจัดคอร์อบรมสัมมนา ครับ มันเป็นแบบนี้

ผมเป็นใครมาจากไหน ดันทะลึ่งจะมีเขียนบทความแนะนำ ผมเองมีพื้นฐานอาชีพ มาจากการมีตำแหน่งเป็นเจ้าหน้าที่วิเคราะห์สินเชื่อ จากธนาคารหลายๆ ธนาคาร และก็เป็นที่ปรึกษาการเงิน FA ให้กับ ธุรกิจใหญ่มามากมาย ตอนอยู่แบงก์ ผมทำหน้าที่วิเคราะห์สินเชื่อ อยู่ส่วนกลางหรือสำนักงานใหญ่มาโดยตลอด ถ้าจะให้โม้ก็ว่าโม้ แต่มันเรื่องจริง ลูกค้าที่ผมดูแลอยู่หลายรายๆ เป็น ธุรกิจขนาดใหญ่ บอกไปใครๆ ก็รู้จัก มากมายหลายกิจการ แต่นั่นมันอดีต ตอนนี้อาชีพผมคือ ที่ปรึกษาทางการเงิน ทำหน้าที่ หาเงินกู้ให้ลูกค้า หรือ ถ้าลูกค้ามีปัญหาเรื่องติดขัดในธุรกิจ ผมก็มีหน้าที่เป็นตัวแทน เข้าไปเจรจาหนี้กับธนาคารให้ลูกค้า ไม่ว่าจะขอวงเงินเพิ่ม หรือ ขอขยายเวลา เปลี่ยนแปลงเงื่อนไขการชำระหนี้ ขอลดภาระการผ่อนหนี้ลง อะไรประมาณนี้ ต่อมาเมื่อมีลูกค้ามากขึ้น ทีนี่เวลาคุณกู้แบงก์ คุณก็ต้องมีหลักประกัน บางทีลูกค้าให้ไปเจรจาหนี้ให้แล้ว อยากขายทรัพย์สินออกเพื่อมาชำระหนี้ ก็ให้ผมช่วยขายให้ ทีนี้ผมเลยมีอาชีพอีกช่องทาง คือ เป็นนายหน้าไปด้วย ทำไปทำมา ผมคนฉลาดนะ อยากเรียนวิชาว่า ไอ้พวกนายหน้ามันทำงานกันยังไง เลยไปสมัครงานซะเลย จะได้รู้ คือ เรียนรู้วิชา แถมมีเงินเดือนใช้อีกต่างหาก สรุปคือเข้าไปทำงานได้ปีกว่าๆ ก็ลาออก รู้หมดทกซอกมุกมุม ทำยังไง วิธีการต่างๆ แต่ผมเองเรียนรู้และหาวิธีเทคนิคของตัวเอง ก็ถือว่า ประสบความสำเร็จในอาชีพนายหน้าขายบ้าน ขายคอนโด ได้ดีทีเดียวเลยครับ แต่ผมก็ไม่อยู่ต่อนะ เพราะรู้หมดละว่าทำกันยังไง จะอยู่ให้โง่เหรอครับ ได้ส่วนแบ่งนิดเดียว บริษัท ได้ค่าคอม 3% จากลูกค้า ผมได้จากบริษัท ไม่ถึง 30% ของ 3% เราทำเองทุกอย่าง หาลูกค้ามาฝากขาย แล้วทำการตลาด หาลูกค้ามาซื้อ พอขายได้ สุดท้ายก็ต้องประสานงาน ผู้ซื้อ ผู้ขาย ธนาคาร และก็วันโอนที่กรมที่ดิน เราทำเองหมด แบบนี้ ผมทำเอง แล้วมาจ้าง เลขาฯ ไว้สักคน กลับกัน เวลาขายได้ 3% ผมได้ 70% ของ 3% ไม่ดีกว่าเหรอ


มาๆ ครับ มาเข้าเรื่องที่ผมจะแนะนำดีกว่า คือ ในช่วงที่ผมลองเข้าไปเรียนวิชานายหน้าขายบ้าน ลูกค้าผมคนนึง บังเอิญ แกเป็นรุ่นพี่ผม ที่โรงเรียน แต่เราเพิ่งมารู้จักเพราะคุยไปคุยมาเพิ่งรู้ว่าเป็นรุ่นพี่รุ่นน้องกัน ทีนี้แกก็เลย เอาบ้าน เอาคอนโด มาฝากผมขายหมดเลย แกมีทรัพย์สิน ประมาณ 4 ลิสต์นะ บ้าน 1 หลัง คอนโดอีก 3 ห้อง พี่เขาทำงานอยู่สายการบินแห่งหนึ่ง ประจำชาติไทย เป็นพนักงานต้อนรับบนเครื่องบิน แกเป็นผู้ชายนะ รายได้ก็ดีมากเลยละ และไม่มีครอบครัว เก็บเงินอย่างเดียว แกมีหลักการของแกง่ายๆ คือ ซื้อทรัพย์สินทำเลแถวบ้าน หรือ ทำเลที่คุ้นเคย แต่ต้องรู้ด้วยนะครับ ว่า ทำเลตรงไหนดี ทำเลตรงไหนมีอนาคต อันนี้ตรงหลักการ การทำ Farming เลยครับ หลักการของพวกนายหน้าเขา แต่พี่แกไม่รู้เรื่องหรอก รู้แต่ว่า เอาแต่ทำเลที่รู้จักดี จะรู้หมดราคานี้ ถูก หรือ แพง ทำเลดีตรงไหน คือ พูดง่ายๆ ว่า รู้หมดในทำเลที่เราชำนาญ นอกเขตจะไม่เอาเลย อันนี้เข้าหลักการ ทำ Farming ข้อที่ 1 คือ หลักการทำ Farming

บ้านหรือ คอนโด ที่แกซื้อมาทุกหลัง กู้แบงก์หมด กู้ได้มากได้น้อย ไม่จำเป็นต้องกู้เหลือเงิน กู้เต็มวงเงิน แบบที่โค้ชเก่งๆ ทั้งหลายเขาสอนกันหรอก กู้ได้เท่าไรก็เท่านั้น ที่เหลือก็เติมเงินเอา เงินเดือนแกเยอะ แกก็ผ่อนไป แต่ด้วยหน้าที่การงานแกดี กู้กี่หลัง แกก็กู้ผ่าน กู้มาก็ปล่อยเช่า เช่าได้เท่าไร ก็ให้เช่าไป สมมติคอนโดผ่อนเดือนละ 10,000 บาท ให้เช่าได้ 8,000 บาท ทีเหลือก็เติมไป 2,000 บาท บวกค่าส่วนกลางอีกนิดหน่อย ผ่อนไป แกไม่สนใจว่าจะต้องเติมเงิน อย่างน้อยก็มีเงินค่าเช่ามาช่วยผ่อน แกไม่สนใจครับ Yield เท่าไร ROI เท่าไร ขี้เกียจคิดปวดหัว คือข้อนี้สรุปหลักการคือ  มีเงินค่าเช่ามาช่วยผ่อน ลดหนี้เงินต้น แต่ราคาทรัพย์สินมีแต่เพิ่มขึ้น ข้อที่ 2 ซื้ออสังหาริมทรัพย์สู้กับเงินเฟ้อ

แกให้ผมทำการตลาดเพื่อขาย ให้กับ บ้าน และคอนโด ของแกทุกหลัง ทุกห้อง ขายแบบมีผู้เช่าบ้าง ขายแบบไม่มีผู้เช่าบ้าง ผมดูแลแกอยู่ 1 ปี ขายบ้านให้พี่เขา ได้หนึ่งหลัง คอนโดได้หนึ่งห้อง หาผู้เช่าได้อีกหลัง พอขายบ้านหรือคอนโดได้ หลังจากจ่ายชำระหนี้เงินต้น กับธนาคารเรียบร้อย เหลือเงินจากการขาย แกก็ให้ผมมองหาทรัพย์สินหลังใหม่ เข้าเติมในพอร์ตของแกใหม่ทันที ไม่ค่อยเก็บเงินไว้ในธนาคารเท่าไร เคยนั่งทำ NAV ให้แกดู คือ เอาทรัพย์สินทั้งหมด คิดตามราคาตลาด หักด้วยหนี้ที่แกมีกับธนาคารทั้งหมด ตัวเลขออกมา เฮ้ย แกมีทรัพย์สินสุทธิ ไม่ต่ำกว่า 7 ล้านบาท ไม่ธรรมดาเลยจริงๆ ตัวอย่างหนึ่ง ผมขายคอนโดให้แกไปห้องหนึ่ง แกซื้อมา ล้านปลายๆ ถือครองมาห้าหกปี มีคนเช่าบ้าง ห้องว่างบ้าง พอตอนขายไป ขายได้เกือบสามล้าน  หลังนี้ แกขายไปหักหนี้ที่มีกับธนาคารแล้ว เหลือเงินประมาณเกือบๆ สองล้าน แกเอาไปซื้อคอนโด ติดรถไฟฟ้า ต่อเลย แบบนี้เขาเรียกว่า การทำ Flipping หลักการ ข้อที่ 3 คือ ซื้อมาขายไป แต่ไม่ได้ทำกันรวดเร็วอะไรมากนัก ขายไม่ได้ก็ปล่อยเช่า และถือต่อ  

ครับสุดท้าย บทสรุป จากประสบการณ์นี้ คือ การลงทุนใน อสังหาริมทรัพย์ ทั้งบ้าน หรือ คอนโด ทำเลสำคัญที่สุด ข้อแรกที่ต้องจำให้ขึ้นใจ คุณต้องมองอนาคตออกว่า อีกสิบปี คนแถวนี้ หรือ สังคมแถวนี้จะเป็นอย่างไร ข้อนี้ ใช้ได้ดีมากกับ บ้านประเภททาวน์เฮาส์ ถ้าคุณมองว่า ทาวน์เฮาส์ที่คุณกำลังจะซื้ออีกสิบปี สังคมแถวนี้ มันเป็นสลัมแน่นอน อันนี้อย่างซื้อ ซื้อทำเลที่เรารู้จัก และกำไรตั้งแต่ตอนซื้อ คือ ซื้อได้ต่ำกว่าราคาตลาด ข้อสองปล่อยเช่าได้ก็ปล่อยเช่าไป หรือถ้าขายได้ก็ขายไปถ้ากำไร ไม่ต้องไปยึดหลักการบ้าๆบอๆ ไว้เหนียวแน่น ตามไอ้พวกโค้ช ที่หลอกกินเงินสัมมนา หรือ ฮั้วกับเจ้าของคอนโด มาหลอกขายผู้อบรม หรอกครับว่า ลงทุนอสังหาริมทรัพย์ให้รวย โดยไม่ต้องใช้เงินสักบาท แค่นี้คุณก็โดนหลอกแล้ว เงินบาทแรกที่เสียก็คือเงินค่าคอร์สัมมนาไงครับ....สวัสดีครับ

พูดคุยกับผมได้นะที่ LineID : @antonio 




วันพุธที่ 25 มกราคม พ.ศ. 2560

การซ้อม กู้ซื้อบ้าน ขอสินชื่อบ้าน ยิ่งซ้อม ยิ่งกู้ผ่านง่าย ซ้อมยังไง? ผมจะบอกคุณเอง



ครับ เราจะทำอะไร เราก็ต้องซ้อม ไม่ว่าเราจะเล่นกีฬา ชนิดไหน เล่นดนตรี การแสดง หรืออะไรก็ตาม เราต้องซ้อม ซ้อม และก็ซ้อม เอ้า!!! อย่างที่ว่ามา อันนี้ก็เข้าใจนะ แต่ไอ้การซ้อมกู้ซื้อบ้านนี่ มันซ้อมยังไงละ ถ้าคุณจะกู้เงินซื้อบ้าน ขอสินเชื่อบ้าน จากธนาคารให้ผ่านง่ายๆ จะทำยังไง

เข้าเรื่องเลยครับ ในการกู้ซื้อบ้าน เราก็ต้องผ่อนกับธนาคารใช่ไหมครับ ซ้อมกู้ซื้อบ้าน ก็คือ ซ้อมผ่อนธนาคารนั่นละครับ คือ ซ้อมจนขึ้นใจ ให้ธนาคารเห็นว่า เรามีปัญญาผ่อนเขาได้แน่ๆ

อันดับแรก เราต้องรู้ก่อนว่า ความสามารถในการเป็นหนี้ของเรา มีมากน้อยแค่ไหน ผมให้หลักการง่ายๆ นะครับ คือ ธนาคารจะให้วงเงินกู้กับเรา ไม่เกิน 55-60 เท่าของรายได้ เช่น

·    คุณมีรายได้ หรือเงินเดือน เดือนละ 20,000  ธนาคารจะอนุมัติ สูงสุดไม่เกิน 60 เท่า คือเท่ากับ วงเงินกู้ซื้อบ้านของคุณไม่เกิน 1,200,000 บาท คือเอา 60 คูณ เงินเดือน 20,000 บาท

·   ตัวอย่างที่สอง สมมติ คุณเงินเดือน 20,000 บาท แต่คุณมี ผ่อนรถมอเตอร์ไซต์ เดือนละ 3,000 บาท คุณต้องหักภาระหนี้ รายเดือนออกไปก่อน เท่ากับ คุณจะเหลือเงินเดือนหลัง หัก ภาระหนี้แล้ว เท่ากับ 17,000 บาท วงเงินที่คุณจะกู้ได้สูงสุดคือ 1,020,000 บาท  เห็นไหมครับ มีภาระหนี้แค่เดือนละ 3,000 บาท วงเงินกู้บ้านหายไปตั้ง 180,000 บาท ฉะนั้น หากคุณต้องการกู้ได้ 1,200,000 บาท ไปปิดหนี้ รถมอเตอร์ไซต์นะครับ


อันดับที่สอง ในการกู้ซื้อบ้าน สินเชื่อบ้าน เงินที่ต้องผ่อน ไม่ว่าจะผ่อน 15 20 25 30 ปี อะไรก็ตาม จะต้องผ่อนต่อเดือน ประมาณ 6,000 – 7,500 บาท ต่อวงเงินกู้ 1.0 ล้านบาท สมมตินะครับ ผมคิดที่อัตราการผ่อนสูงสุดละกัน ที่ 7,500 บาท และคุณกู้ได้ 1,200,000 บาท เท่ากับ คุณต้องผ่อนบ้าน เท่ากับ เดือนละ 9,000 บาท เอาละ ทีนี้ ได้ตัวเลขมาละ มาถึงเวลาเริ่มซ้อมผ่อนบ้านกันละครับ

1.   สมมติคุณมีหนี้ บัตรเครดิตอะไรต่างๆ สองสามใบ คุณก็ต้องเริ่มลดหนี้บัตรเครดิตให้ธนาคารเห็น ทุกเดือน มีกี่บัตรก็แล้วแต่ ให้เขาเห็นว่า หนี้คุณลดลงเรื่อยๆ เดือนละ 7,500 บาท ทุกเดือน

2.   หรือถ้าคุณมีหนี้บัตรน้อยหน่อย ชำระบัตร ลดหนี้ลงเดือนละ 7,500 บาท 3-4 เดือนก็เคลียร์หนี้บัตรหมด เดือนต่อๆมา คุณก็เก็บเงินแยกบัญชีไว้เลยครับ เดือนละ7,500 บาท ครับ

ทั้งสองวิธีนี้ ผมแนะนำ คุณต้องซ้อมมาไม่ควรต่ำกว่า 1 ปี ครับ นะ เชื่อผม ทำแบบนี้ละครับ ให้ธนาคารเห็น ว่าคุณมีความสามารถหาเงิน เดือนละ 7,500 บาท มาใช้หนี้ผ่อนบ้านได้แน่ๆ หากเขาอนุมัติให้คุณ...  บางคนบอก วิธีนี้ ไม่ฉลาด ก็แค่ก่อนไปยื่นกู้สักสองสามเดือน คุณก็ไปหาหยิบยืมเงินจากเพื่อนๆ หรือ ใครก็ได้มาปิดหนี้ ง่ายจะตาย พอกู้บ้านเสร็จก็หาเงินไปคืนเขาทีหลัง

ผมถามนะครับ คุณเคยเจอเหตุผลที่ธนาคารไม่อนุมัติด้วยเหตุผลที่ว่า คุณปิดหนี้แบบตั้งใจ หรือแบบไม่เป็นธรรมชาติบ้างไหมครับ หรือ คุณจะอ้างว่า ก็ฉันมีเงินมาปิดหนี้อะ ขายทองมา ถูกหวยมา ตอบได้ครับ แต่ธนาคารเขาไม่เชื่อหรอกครับ เจ้าหน้าที่ ที่เก่งๆ เขาดูการเดินสเตทเมนท์ของคุณ ก็พอรู้แล้วว่า คุณมีเงินเองจริง หรือ มีเงินไปซื้อทองเก็บหรือเปล่า   จริงๆ นะครับ เชื่อผม วิธีนี้เป็นวิธีที่ผิดครับ

คนเราไม่ใช่ เงินเดือน 20,000 บาท มีบัตรเครดิตเต็มวงเงินทุกใบ จ่ายแล้วก็กดเงินสดออกมา เอาไปจ่ายบัตรนี้ต่อ หนี้ไม่เคยลดเลย เงินออมก็ไม่มี เดือนๆ ยอดคงเหลือในบัญชี มีเงินเหลือแค่หลักสิบหลักร้อย จะไหวไหมครับ แบบนี้ ถ้าสมมติคุณกู้ผ่าน แล้วคุณจะหาเงินจำนวน 7,500 บาท ที่จะมาผ่อนบ้านให้กับธนาคารเขาละครับ  อนาคตบ้านโดนยึดแน่นอนครับ เชื่อผม อยากกู้บ้านง่ายๆ ขอสินเชื่อบ้าน แบบผ่านฉลุย ต้องซ้อมกู้บ้าน ซ้อมผ่อนบ้านให้เข้มข้นครับ รับรอง ผ่านแน่นอน

สำหรับท่านที่ มีปัญหา เรื่องการขอสินเชื่อบ้าน กู้บ้าน ไม่ผ่าน ติดปัญหา ไลน์มาคุยกันได้ครับ LineID : @antonio วันนี้จบละครับ  

ต้องขอขอบคุณภาพประกอบจาก บริษัท ข้อมูลเครดิตแห่งชาติ จำกัด NCB หรือ เครดิตบูโร ด้วยครับ


วันศุกร์ที่ 20 มกราคม พ.ศ. 2560

ถ้าคิดจะเก็บเงินไว้กินตอนแก่ จะซื้อประกัน หรือกู้เงินซื้อบ้านดี?


จากหัวข้อเรื่อง เพื่อนๆ บางคนอาจจะงง เก็บเงินโดยการซื้อประกัน กับ เก็บเงินแบบกู้ซื้อบ้าน มันเอามาเปรียบเทียบกันได้ยังไง คือ อีกอันคือเก็บเงินออม อีกอันคือเป็นหนี้ มาๆ ครับ ผมจะอธิบายให้ฟังครับ

เริ่มเลยครับ การเก็บเงินออม แบบซื้อประกัน ไม่ว่าจะเป็น การประกันแบบออมทรัพย์ ประกันสุขภาพ หรือ ประกันชีวิต อะไรก็ตาม ผมขอจะไม่ลงไปในรายละเอียดนะครับ แต่หลักการคือ คุณต้องลงเงินออมเป็นรายเดือน รายปี เท่าไรก็ได้ ตามที่เขากำหนด พอครบกำหนด สมมติแบบมีประกันชีวิตพ่วงด้วย ถ้าคุณไม่ตายซะก่อน ก่อนครบกำหนด คุณก็จะได้เงินหรือผลตอบแทน ตามที่บริษัทประกัน เขากำหนดไว้ตั้งแต่แรก อันนี้ พอเข้าใจกันใช่ไหมครับ สรุปก่อนนะครับ ประเด็น คือ คุณต้องเก็บออมรายเดือน หากจ่ายเป็นรายปี คุณก็ต้องเก็บออมเหมือนกัน คือรวบรวมเป็นเดือนเพื่อสะสมเป็นปี โอเค อันนี้เข้าใจตรงกันแล้วนะครับ คือเราต้องเก็บออมเงินรายเดือน อะๆๆๆ ต่อมา 

แล้วการกู้เงินซื้อบ้านละ สมมตินะครับ ผมไม่ขอลงไปในรายละเอียดวิธีการกู้นะครับ อันนั้น หาอ่านเอาใน blog ของผมได้ครับ สรุปคือ ธนาคารเขาจะอนุมัติเงินกู้ซื้อบ้านของคุณ ตามรายได้ และความสามารถผ่อนชำระหนี้ ใช่ไหมครับ สมมติคุณกู้มาได้ละ เอาเป็นบ้านราคา 1,500,000 บาท ละกัน คุณต้องผ่อนเดือนละ 10,000 บาท เงินเดือนคุณตามมาตรฐาน ก็ต้องไม่น้อยกว่า 25,000 บาท สมมติ คุณเงินเดือน 3x,xxx กว่า ละกัน ผ่อนรถคัน มีบัตรเครดิตสักสองใบ ตายละ ต้องผ่อนบ้านอีกเดือนละ 10,000 บาท ตายแน่ แค่ผ่อนบ้าน ผ่อนรถ ผ่อนบัตรเครดิต ฉันก็ไม่เหลือเงินเก็บแล้ว อ้อลืมบอกไป ตอนนี้ส่วนใหญ่ ในการกู้ซื้อบ้าน ธนาคารเขาจะบังคับให้คุณทำประกันชีวิต หากในช่วงระยะเวลาที่คุณผ่อนบ้านอยู่เกิดเสียชีวิต บริษัทประกัน เขาชำระหนี้ทั้งหมดให้คุณเลย ลูกหลานก็สบายไม่ต้องมาผ่อนบ้านแทน


ทีนี้ลองมาเปรียบเทียบกันดูครับ ว่า การเก็บเงินซื้อประกัน กับการกู้เงินแล้วผ่อนบ้าน แบบไหนจะดีกว่ากัน  เริ่มเลย สมมติหลักการของประกัน คือ คุณต้องจ่ายค่าเบี้ยทุกเดือน เดือนละเท่าไรก็ว่ากันไป เงื่อนไขคือ คุณ จ่ายไปครบตามกำหนดเขา สมมติระหว่างจ่ายคุณไม่เสียชีวิต เอาเป็นตัวเลขดีกว่า สมมติคุณจ่ายเบี้ยเดือนละ 10,000 บาท ไปอีก 6 ปี พอจ่ายครบ และรอไปอีกจนครบ 15 ปี คุณจะได้เงินคืนประมาณ 8xx,xxx บาท อ่า อันนี้พอเข้าใจนะครับ หลักการที่ผมอยากให้คุณได้คิดตามคือ หลักการที่จ่ายเป็นเบี้ยหัวแตก แต่ได้เงินก้อนจำนวนหนึ่งที่รู้แน่นอนว่าได้เท่าไร เน้นนะครับ รู้แน่นอนว่าได้เท่าไร ในตอนจบ อันนี้มีภาพประกอบ จากตารางการจ่ายเบี้ยประกันออมทรัพย์ ครับ

จ่ายเบี้ย 6 ปี จำนวน 612,000 ได้เงินคืน ปีที่ 15 จำนวน 771,000 ลองคำนวณดูครับ

แต่การกู้ซื้อบ้าน ผมยึดตัวเลขเดียวกันครับ สมมติคุณซื้อบ้านมาหนึ่งหลัง เป็นทาวน์เฮาส์ละกัน ราคา 1.5 ล้านบาท ผ่อนเดือนละ 10,000 บาท แบงก์บังคับประกันชีวิตคุ้มครองเงินกู้ด้วย หากตาย บริษัทก็ใช้หนี้แทน อันนี้ประเด็นปลีกย่อยผ่านไปก่อน คุณก็ผ่อนไปเรื่อยๆ ผ่อนไปบ่นไป เงินเก็บก็แทบจะไม่เหลือ ผ่อนบ้าน ค่าเทอมลูก ค่าบัตรเครดิต เอ้า ผ่อนไปครับ ไม่ต้องบ่น ผ่านมา สัก 5 ปี เออ หน้าที่การงานดีขึ้น เงินเดือนเยอะขึ้น แต่ๆๆๆ ค่างวดบ้านเรายังเท่าเดิมนี่หว่า สบายขึ้นนะ เอ้า ผ่อนต่อ ผ่อนงวดละ 10,000 บาท ผ่านมาอีกสักสิบปี เงินเดือนเยอะขึ้น เริ่มมีเงินเก็บบ้างแล้ว แต่ไม่เยอะ เอาเงินมาปรับปรุงบ้านสักหน่อย สองสามแสน ก็ขอกู้มาต่อเติมบ้าน ผ่อนไปผ่อนมา เฮ้ย จะสิบห้าปีแล้วเหรอ หนี้ที่เรากู้มา 1.5 ล้านบาท ตอนนี้ หนี้เงินต้นมันเหลือไม่ถึง 500,000 แล้วเว้ย จะเป็นอิสระจากหนี้แล้วเว้ย อารมณ์ดี ขับรถออกจากบ้านไปกินข้าว บังเอิญเห็นป้ายขายบ้าน บ้านแถวนั้น เขาประกาศขาย ลองโทรไปถามซิ เขาขายเท่าไร พอได้ฟังเท่านั้นละ แทบเป็นลม เขาตั้งราคาขายไว้ 3.2 ล้านบาท แถบป้าที่ประกษสขายบ้านแกบอกว่า บ้านข้างๆขายไปเมื่อปีที่แล้ว ที่ราคา สามล้าน แม่เจ้า แล้วเมื่อเราผ่อนบ้านหมด บ้านเราจะราคาเท่าไรเนี่ย !!!!!!!!

ครับ อ่านมาถึงตรงนี้ พอจะสรุปง่ายๆ ให้เข้าใจนะครับ คือ 
  1. ซื้อประกัน คุณจะรู้แน่นอน ว่าบั้นปลาย จะได้เงินเท่าไร จากเงินที่คุณเก็บออมมา ในกรมธรรม์นั้น
  2. การกู้เงินซื้อบ้าน คุณก็ผ่อนไปเรื่อยๆ เหมือนจ่ายเบี้ยแหละ แต่คุณไม่รู้ว่า ราคาบ้าน มันจะไปไกลแค่ไหน แบบนี้ พอจะคิดอะไรออกกันบ้างแล้วไหมละครับ ว่า การกู้เงินซื้อบ้าน มันดียังไง บ้านก็มีอยู่ เงินงวดที่ผ่อน ก็เงินนี้ละคือเงินเก็บของคุณ

มาถึงตรงนี้ เพื่อนๆ ก็คงรู้แล้วซินะครับ ว่า การกู้เงินซื้อบ้าน ขอสินเชื่อบ้าน แล้วเราต้องเป็นหนี้แบงก์ มันไม่ได้น่ากลัวอะไรเลยครับ มาๆ มาเป็นหนี้บ้านกันเถอะครับ

และหากท่านที่ประสบปัญหา กับการกู้เงินซื้อบ้าน ขอสินเชื่อบ้านไม่ผ่าน ธนาคาร ไม่อนุมัติ ลองไลน์มาคุยกันครับ ตอบได้ จะตอบให้ทุกข้อความนะครับ LineID: @antonio 



วันพฤหัสบดีที่ 19 มกราคม พ.ศ. 2560

การซื้อขายบ้าน ค่าธรรมเนียมการโอน ค่าภาษี เขาคิดกันยังไง และใครต้องจ่าย

คำถามนี้เป็นคำถามสำคัญจริงๆ และเป็นคำถามที่คนขายบ้าน ขายที่ดิน ขายคอนโด อยากที่จะรู้ครับ ว่า เวลาเราขายบ้าน ค่าโอน ค่าภาษี ค่านู่นนี่นั่น มันเท่าไร เพราะมันเป็นต้นทุนในการขายอสังหาริมทรัพย์ของท่านนะครับ

บทความนี้ ผมจะมาไขความกระจ่างให้กับเพื่อนๆ ครับ แต่เวลาเราคำนวณออกมาแล้ว เอากันจริงๆ จำนวนตัวเลขมันอาจจะไม่เท่ากับ วันที่ต้องไปเสียจริงที่กรมที่ดิน เอาแค่เป็นไกด์ไลน์พอได้ครับ ทำไมนะเหรอ ผมเองเป็นนายหน้าขายบ้านด้วย ขนาดก่อนโอนสองวันเอาเอกสารของผู้ซื้อผู้ขายเบื้องต้นไปให้เจ้าหน้าที่ที่ดินดู เพื่อคำนวณค่าใช้จ่ายเบื้องต้นก่อน ได้มาตัวเลขนึง พอวันไปโอนจริงกลายเป็นอีกตัวเลขนึง เอาเป็นว่า เรื่องแบบนี้ไม่ต้องอธิบายละกันครับ บางทีเรื่องเจ้าหน้าที่ที่ดินบางคน ย้ำว่าบางคนนะครับ ที่มีพฤติกรรมแบบนี้ หาเรื่องตีกินนะครับ

เข้าเรื่องดีกว่า มาเริ่มกันตั้งแต่แรกเลยครับ สมมติว่า ตกลงราคากันได้แล้ว ก็มาถึงว่า ค่าโอนค่าภาษี คนซื้อหรือคนขาย ใครจะเป็นคนจ่าย ข้อนี้มันไม่มีกฏตายตัวว่าใครต้องจ่าย มันขึ้นอยู่กับ การตกลงของผู้ซื้อกับผู้ขายเอง ปัญหาที่ผมเห็นตกลงกันไม่ได้ และทะเลาะกันทุกรายคือ ชอบตกลงกันว่า ค่าโอนจ่ายกันคนละครึ่ง พอถึงเวลาจริงๆ มันมีหลายค่าครับ ค่าโอน ค่าภาษี ค่าอากร ฯลฯ ทะเลาะกันทุกราย คนซื้อบอกก็ค่าโอนคนละครึ่งไง ภาษีเกี่ยวอะไรกับเราละ คนขายก็ว่า ค่าโอนหมายถึงทุกค่ารวมกัน แล้วหารสอง..... ปัญหาแบบนี้มีจริงๆ นะครับ แล้วเยอะด้วย จริงๆ แล้วมันขึ้นอยู่กับการตกลงกัน ส่วนใหญ่ถ้ามีการซื้อขายผ่านนายหน้า ปัญหานี้จะถูกตกลงกันแล้วตั้งแต่ต้นครับ ว่า ใครออกค่าอะไร ใครจ่ายค่าอะไร

ต่อมา แล้วมันมีค่าใช้จ่ายอะไรบ้างละ ครับเริ่มเลย 
  1. ค่าธรรมเนียบมการโอน คิดที่อัตรา 2% ส่วนใหญ่เขาจะคิดที่ 2% ของราคาประเมินราชการ ( กรมธนารักษ์ ซึ่งส่วนใหญ่จะต่ำกว่าราคาซื้อขายจริง )
      2. ค่าภาษีธุรกิจเฉพาะ คิดที่อัตรา 3.3% ของราคาซื้อขาย มีข้อยกเว้นที่จะไม่ต้องเสียคือ
             2.1 คุณถือครองทรัพย์สินมาเกิน 5 ปี
         2.2 คุณมีชื่ออยู่ในทะเบียนบ้านหลังนั้น จะเป็นผู้อาศัย หรือเป็นเจ้าบ้านก็ได้ มานานเกิน 1 ปี นับย้อนหลังไปจากวันขาย
      
      3. ค่าอากรสแตมป์ คิดร้อยละ 0.5% ของราคาซื้อขาย แต่ถ้าคุณเสียภาษีธุรกิจเฉพาะแล้ว อันนี้ไม่ต้องเสีย แต่ถ้าคุณไม่ต้องเสียภาษีธุรกิจเฉพาะ คุณต้องเสียครับ
    4. ภาษีรายได้บุคคลธรรมดา อันนี้ จริงๆ แล้ว ผู้ขายจะต้องเป็นคนเสีย แต่อย่างที่บอกละครับว่า แล้วแต่จะตกลงกันครับ อันนี้ จะเสียยังไง ต้องมาดูรายละเอียดต่อไปครับ

ผมจะเริ่มอธิบาย ที่ซับซ้อนหน่อย เรื่องค่าธรรมเนีบมการโอนนะครับ คิดที่ 2% ของราคาประเมินของกรมธนารักษ์ แล้วราคานี้เราจะรู้ได้อย่างไร

  • ราคาประเมินที่ดิน หาได้จาก คลิกที่นี่ครับ กรอกรายละเอียดข้อมูลของโฉนดที่ดินของเราลงไปครับ 
  • ราคาประเมินสิ่งปลูกสร้าง อันนี้ ผมแนะนำว่า ให้คิดคร่าวๆ เอาเองก็ได้ โดยให้หักค่าเสื่อม ปีละ 2% อันนี้คุณก็ประมาณเอาละกันว่า ราคาสิ่งปลูกสร้างมันจะเท่าไร เช่น คุณประมาณว่าตึกนี้ค่าก่อสร้างประมาณ 1.0 ล้านบาท และสร้างมาแล้ว 10 ปี มูลค่าตอนนี้มันหลังจากหักค่าเสื่อมแล้วเหลือ 80% ก็ 800,000 บาท ครับ 
  • แล้วก็เอาราคาที่ดิน กับ ราคาสิ่งปลูกสร้างรวมกัน แล้วคูณด้วย 2% ก็จะได้ค่าธรรมเนียมการโอนที่คุณจะต้องจ่ายไงครับ
ค่าภาษีธุรกิจเฉพาะ 3.3% อันนี้คิดที่ราคาซื้อขาย วันไปโอน เจ้าหน้าที่เขาจะถามว่าคุณซื้อขายเท่าไร สมมติราคาประเมินกรมธนารักษ์ มันแค่ 1.0 ล้านบาท แต่คุณซื้อขายกันจริง 1.5 ล้านบาท ถ้าคุณอยากประหยัดตรงนี้ คุณก็บอกเจ้าหน้าที่ไปว่า คุณซื้อขาย 1.0 ล้านบาท คุณก็เสียภาษีธุรกิจเฉพาะที่ 33,000 บาท แทนที่จะเสีย 1.5 ล้านบาท x 3.3%  เท่ากับ 45,000 บาท ประหยัดเงินไป 12,000 บาท แต่ แต่ แต่ วิธีนี้ใช้ไม่ได้ หากผู้ซื้อของคุณกู้เงินธนาคาร เพราะเจ้าหน้าที่ ที่ดิน จะของดูเช็คที่สั่งจ่ายของธนาคาร ว่าทำเช็คให้คุณเท่าไร และหนังสือสัญญาจำนองเท่าไร หากคุณกู้เต็มที่ 1.5 ล้านบาท สัญญาจำนองก็ 1.5 ล้านบาท แบบนี้ คุณไปหลอกเจ้าหน้าที่ ที่ดินไม่ได้ครับ เขาจะยึดที่ราคา 1.5 ล้านบาท ทันที แต่ยังไงก็ตาม หากคุณถือครอง เกิน 5 ปี หรือ มีชื่ออยู่ในทะเบียนบ้านนั้น เข้าเงื่อนไข ภาษีธุรกิจเฉพาะอันนี้ ก็ไม่ต้องเสียครับ

ผมข้ามมาอธิบาย การเสียภาษีบุคคลธรรมดาเวลาขายบ้าน กันเลยนะครับ อันนี้สลับซับซ้อนหน่อย

สมมติ ราคาขายที่คุณจะต้องบอกเจ้าหน้าที่ ว่า ซื้อขายเท่าไร ระหว่าง ผู้ซื้อกับผู้ขาย ซึ่งเขาเรียกว่าการให้ปากคำ ต่อเจ้าพนักงาน ฟังดูแล้วน่ากลัวนะครับ เช่น ถ้าเราบอกว่า ซื้อขายที่ ราคา 1.0 ล้านบาท

แล้วสมมติ ถือครองมา 6 ปี ละกัน เท่ากับว่า เงินส่วนต่างที่คุณจะต้องเสีย คือ 400,000 บาท ดูตามตารางเลยนะครับ คือ ต้นทุน 60% ของ 1.0 ล้านบาท เท่ากับ 600,000 เอา 600,000 ไปลบ 1,000,000 บาท เหลือ 400,000 บาท 

เอาตัวเลข 400,000 บาท ตั้งไว้นะครับ ทีนี่ มาดูว่า คุณถือครองมาแล้ว 6 ปี นะ ให้เอา 6  ไปหาร 400,000 บาท ครับ เท่ากับ 66,667 บาท ได้ตัวเลขที่จะคำนวณภาษีละครับ ....ทีนี้มาดูตารางต่อไป 


จำนวน เงินของคุณ 66,667 ตกเรทการเสียภาษี ที่ 5% เท่ากับ 3,333 บาท ครับ ยังไม่จบ เมื่อกี้ ถือครองมา 6 ปี คุณก็เอา 6 คูณ 3,333 เท่ากับ 19,999.98 บาท คือภาษีรายได้ที่คุณจะต้องเสียครับ
อธิบายเพิ่มเติมนิดนึง หากส่วนต่างที่คุณจะต้องเสีย เท่ากับ 120,000 บาท อันนี้เป็นอีกตัวอย่างแล้วนะครับ เท่ากับ ว่า

จำนวน 100,000 เสียภาษี 5% เท่ากับ 5,000 บาท
จำนวน 20,000 เสียภาษี 10% เท่ากับ 2,000 บาท

ประมาณนี้เป็นต้น ครับ

สุดท้าย แต่ละค่า เป็นเงินเท่าไร ก็เอามารวมกัน นั้นละครับ ค่าใช้จ่ายทั้งหมด ที่คุณจะต้องเสีย ในวันที่จะต้องมีการซื้อขายกันที่กรมที่ดินครับ อ้อ มีอีกค่า คือ ค่าจดจำนอง อันนี้คิดที่ 1% ของวงเงินกู้ ซึ่งในส่วนนี้ ผู้ซื้อจะต้องจ่าย ในวันนั้นด้วยครับ หากมีการกู้เงินธนาคาร 

ทั้งนี้ทั้งนั้น หากท่าน มีตัวเลขคร่าวๆ อยู่แล้ว ก็จะได้คำนวณ และเตรียมเงินไปได้ถูกต้อง แต่ก็ อย่าคาดหวังว่าจะคำนวณถูกร้อยเปอร์เซ็นต์นะครับ เพราะบางที่เจ้าหน้าที่เขาก็อาจจะคำนวณผิดเพี้ยนไปจากเราบ้างครับ  หรือ ที่สาธยายมาซะยืดยาว หากขี้เกียจมานั่งคำนวณ กดที่นี่เลยครับ คลิกซิครับ ง่ายกว่าคำนวณแบบที่ผมเอาแบ่งปันตั้งเยอะ ...สวัสดีครับ

วันเสาร์ที่ 14 มกราคม พ.ศ. 2560

ขายที่ดินเปล่า 1 ไร่ 52 ตรว. เขาพระตำหนัก พัทยา





ขายที่ดินเปล่าแปลงสวย เขาพระตำหนัก พัทยา ชลบุรี

เนื้อที่ 1 ไร่ 52 ตารางวา ที่ดินเป็นเนินเขาสูง มองเห็น วิวทะเล

ตั้งอยู่หัวมุมถนนเมน แปลงไม่ใหญ่ไม่เล็ก เหมาะสำหรับทำโครงการจัดสรร คอนโด

เสนอขาย 120 ล้านบาท

สนใจติดต่อ 081 869 0878  

LineID : @antonio 

โพสต์แนะนำ

ที่ปรึกษา เพื่อแนะนำ เทคนิค วิธีการ การ กู้เงิน ขอสินเชื่อ แก้หนี้ ปรับโครงสร้างหนี้

สำหรับคนที่มีปัญหา กู้เงินซื้อบ้านไม่ผ่าน ขอสินเชื่อกับ ธนาคารไม่ผ่าน แบงก์ ไม่อนุมัติ หรือ ท่านที่มีปัญหาหนี้เสีย ภาระหนี้สินมากและยัง...

บทความที่น่าสนใจ