วันหยุดยาวปีใหม่นี้ 2559 ผม ก็ถือโอกาสพักผ่อนอยู่บ้าน แถบไม่ได้ออกไปไหน อยู่บ้านซื้อของมาทำกิน ประหยัดดีครับ ก็เลยมีโอกาส ได้นั่งเล่นคอมพิวเตอร์ เปิดเฟสบุค แซวเพื่อนๆ เป็นที่สนุกสนาน แล้วก็ได้มีโอกาสเปิด youtube มีอะไรน่าสนใจดูบ้าง บังเอิญ youtube แนะนำให้ผมดูบางคลิป เกี่ยวกับ พวกโค้ชโน่นโค้ชนี่ มีเงินใช้ได้ โดยไม่ต้องทำงาน รวยโคตรๆ อะไรประมาณนี้ เอ้าก็ลองกลั้นใจ ฟังดู เวลาผ่านไปหลายชั่วโมง เปิดไปหลายสิบคลิป จริงๆ แล้ว ผมทนฟังไม่ได้นานเท่าไร ขนลุก บางคนก็โอเคนะ ถือว่ายังพอมีจรรยาบรรณอยู่บ้าง บางคนนี่เข้าขั้น หลอกคนที่ไม่รู้ ให้นั่งฟังอ้าปากวอ อูยเก่งจัง
เอาเป็นว่า เปิดศักราชปีใหม่ ผมเองก็อยากเป็นคนมองโลกในแง่ดีบ้าง ไม่ใช่ กัดชาวบ้านไปทั่ว ผมก็อยากจะมาสรุปให้เพื่อนๆ ฟัง บางเรื่องที่ผมคิดว่ามันเป็นไปไม่ได้ ในกรณีที่ หาซื้อบ้าน คอนโด ให้คนเช่า โดยกู้เงินธนาคารให้มากที่สุด แล้วใช้เงินค่าเช่ามาผ่อนธนาคาร แถวเหลือเงินอีกต่างหาก มีอะไรที่ผมคิดว่าเป็นไปไม่ได้บ้าง ลองมาดูกันทีละข้อครับ
1. ต้องหาทรัพย์สิน คอนโด บ้าน ที่จะมาทำกรรมวิธีที่ว่า ให้ได้ก่อน ถามว่า จะหาได้ไหม หาได้ครับ ไม่ใช่เรื่องยาก แต่ราคา ที่ต่ำจนกระทั่งคุณสามารถ กู้ธนาคาร แล้วมาปล่อยเช่า ให้ได้เงินมากกว่าการผ่อนค่างวดรายเดือนนั้น ไม่ง่าย การเป็นหนี้ธนาคาร 1.0 ล้านบาท ต้องผ่อนเดือนละ 7,000 บาท อันนี้เป็นมาตรฐานทั่วไปนะครับ ลองดู ผมจะยกตัวอย่าง บ้านราคา 1 ล้านบาท หรือ เอาเป็นว่า กู้ 100% นะครับ จะต้องผ่อนธนาคาร เดือนละ 7,000 บาท ผมอยากให้คุณหาบ้าน หรือ ทาวน์เฮาส์ ก็ได้ ราคา 1.0 ล้านบาท ในกรุงเทพให้ผมหน่อย ..... เงียบ หาได้ไหมครับ เอ้า เอาใหม่ งั้นหาบ้าน ทาวน์เฮาส์ละกันครับ ราคา 1.5 ล้านบาท เท่ากับต้องผ่อนธนาคาร ประมาณเดือนละ 10,500 บาท ครับ หาบ้านครับ ทาวน์เฮาส์ด้วยครับ หาเลยครับ เอ้า หาเลยซิ คิดซิ ทำเลที่ไหนจะมี ราคา 1.5 ล้านบาท หาได้ยังครับ เอาสมมติว่าหาได้แล้ว คุณคิดว่า ไอ้บ้านทาวน์เฮาส์ที่ว่า ราคา 1.5 ล้านบาท สภาพแวดล้อมของบ้านที่ซื้อนี่ มันจะเป็นยังไง มันจะมีคนเช่าไหมครับ 10,500 บาท ถามย้ำนะครับ เดือนละ 10,500 บาท หาได้ไหมครับคนเช่า เอ้า สมมติว่าเก่ง หาได้ครับ 10,500 บาท แล้วคุณเหลือเงินยังไงอะครับ สรุปจะเหลือเงินตอนขายออก เพราะคุณเอาค่าเช่ามาผ่อน ระยะยาว หนี้ลด มูลค่าบ้านเพิ่ม ....ครับ ผมจะแนะนำลูกค้าผม แค่นี้ ไม่ได้สร้างวิมานอะไรมากมายครับ
2. หัวข้อเกี่ยวเนื่อง ที่ว่า คุณต้องซื้อบ้านให้ถูกกว่าราคาตลาดมากๆ เช่น แถวนั้นเขาตั้งขายกัน 2.0 ล้านบาท เราต้องซื้อให้ได้ถูกที่สุด เพื่อเข้ามาตามสูตร จากประสบการณ์ของผมนะ มีสองเหตุผล ที่ คุณจะสามารถซื้อได้ถูกกว่าราคาตลาดมากๆ จริงๆ คือ หนึ่ง.. บ้านผีสิง คือบ้านเน่าสนิท ทรุดโทรม คุณซื้อมาถูกจริงครับ แต่อย่าลืม ต้นทุนในการตกแต่งซ่อมแซมด้วยนะครับ บานแน่ๆ สอง...เจ้าของร้อนเงิน หรือเหตุผลที่จะต้องรีบขาย อันนี้ ผมเคยซื้อคอนโด มาด้วยการซื้อต่ำว่าราคาตลาดถึง 20% เหตุผลคือ ผู้หญิงสองคน เป็นแฟนกัน ทะเลาะ และเลิกกัน เลยจะแบ่งสมบัติ เหตุผลร้อนเงินมีได้มากมาย อันนี้แล้วแต่คุณจะเจอครับ แต่โดยสรุป การหาซื้อบ้านได้ราคาที่ถูกมากๆ มีไหม มีครับ แต่ส่วนใหญ่ บ้านเหล่านี้ คุณต้อง รีโนเวททั้งนั้น ก็คือ ต้องมีต้นทุนเพิ่ม อย่าลืมไปบวกเข้าในราคาตัวบ้านด้วย
ถ้าคุณต้องรีโนเวท มี 2 ประเด็นครับ รีโนเวทก่อนโอนบ้าน ด้วยเงินคุณเอง โดยการตกลงกับเจ้าของบ้านให้ดีซะก่อนนะครับ ไม่ใช่ รีโนเวทเสร็จไม่ขายให้เรา สัญญาต้องร่างให้รัดกุม อันนี้ต้องฟ้องร้องกันยาว พอทำเสร็จแล้วค่อยกู้ อันนี้ได้วงเงินสูงแน่นอน จากมูลค่าทรัพย์ที่มากขึ้น ......หรือ สอง รีโนเวท หลังจากกู้แล้ว และฝันว่า จะขอกู้เงินจากธนาคาร มารีโนเวท อันนี้บอกเลย ฝันร้ายแน่นอน ธนาคารไม่ให้ครับ
3. โค้ช หรือ ลูกศิษย์บางคน มีบ้าน คอนโด ให้เช่า 5-7 หลัง โอ้โห แต่ละคนเก่งๆ กันทั้งนั้นเลย แต่จากประสบการณ์ผมนะ ตอนนี้ทำไม่ได้แล้วครับ ผมก็ไม่แน่ใจว่า แต่ละท่านที่ทำได้ไปกู้ธนาคารยุคไหนมา เหมือนกัน เพราะ เพราะ อะไรรู้ไหมครับ
3.1 ธนาคาร จะถาม บ้านที่อยู่ ทุกวันนี้ พักอยู่ที่ไหน ทำงานที่ไหน แล้วทำไม พี่ถึงมาซื้อบ้านที่นี่ละครับ อันนี้ ตอบให้ได้นะครับ
3.2 เอ๊ะ พี่ พี่มีผ่อนบ้านอยู่แล้ว ทำไม จะมาซื้ออีกละครับ อ๋อ ซื้อไว้ปล่อยเช่า อันนี้ โดนรีเจคแน่นอน 3.3 ไอ้ที่ กู้ๆ กันเยอะ ทำได้ไหม ทำได้ครับ ทำได้ด้วย สองวิธี
3.3.1 กู้พร้อมกันหลายๆ แบงก์ และบ้านหลายๆหลัง ในเวลาเดียวกัน เช่น บ้านลาดพร้าว กู้กรุงเทพ บ้านบางกะปิ กู้ไทยพาณิชย์ บ้านรามคำแหงกู็ กรุงไทย ยื่นไปพร้อมๆ กัน วัดดวง ส่งไป 5 อนุมัติมา 3 คุณก็เป็นเจ้าของบ้านพร้อมกันทันที การกู้แบบนี้เสี่ยงมากครับ คุณจะตกเป็นเหยื่อของ นายหน้าที่เอาบ้าน คอนโด ขายคุณ แล้วบอกว่า ดีแน่นอน คุ้ม เชื่อผม คุณไม่มีผู้เช่าสักสามเดือนคุณก็ตายแล้ว
3.3.2 กู้ไม่ได้เยอะ ไม่ได้หลายหลัง ด้วยข้อจำกัดต่างๆ เงินเดือนเต็มแม๊กซ์แล้ว เข้าเกณฑ์ บ้านหลังที่สอง หลังที่สาม ที่ธนาคารจะให้กู้ได้ หรือกู้ได้ แต่ให้สัดส่วนวงเงินแค่ 70-80% ทำไงดีวะทีนี้ อ๋อ... เอาเมีย น้องเมีย น้องคุณ พี่เมีย มากู้ให้ เอ้า สมมติเขาทำให้ เชื่อผม ยาวๆ ต่อไปจะมีเรื่องทะเลาะกันแน่นอน ครับ ฟันธง
เวลาเขาบรรยาย เขาเอาตัวเลขซ่อนไว้ ผมจะให้ข้อคิดนะครับ บางคนบอก ผมซื้อบ้านได้ในราคา 1.5 ล้านบาท ทั้งๆ ที่แถวนั้นขายกัน สองล้านกว่า โอ้ เก่งจัง ผมถามว่า ถ้าคุณเป็นเจ้าของบ้านที่ขายให้ในราคานี้นะ คุณโง่ หรือ บ้า หรือว่า อ๋อ ขายๆ มันไปเถอะ บ้านผมต้องซ่อมอีก 500,000 กว่าบาท ฮาๆๆๆ ผมว่าเหตุผลนี้มากกว่านะครับ โค้ชบางคน ลืม หรือตั้งใจลืมในการบรรยาย ว่า จะต้องเอาต้นทุนการตกแต่ง ต่อเติม รีโนเวท มารวมด้วยหรือป่าว ก่อนคิด IRR ให้ลูกศิษย์ฟังนะครับ คร่าวๆ ที่พอจะเขียนออกในวันนี้ ก็มีเท่านี้ครับ เดี๋ยวจะกลายเป็นคนมองโลกในแง่หลาย หรือคิดลบ ไม่คิดบวก โดนด่าอีก
ยังไงก็ตาม การลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ นะดีครับ ดีมากๆ ด้วย แต่อย่าไปบ้าบอ เอาเงินคนอื่นซื้อไป ปล่อยเช่า เหลือเงิน อุ้ย สบายจะตายชีวิตฉัน ผมจะบอกให้ ถ้าคุณเป็นนักคณิตศาสตร์การเงินจริงๆ นะครับ คุณเคยลองคำนวณ การเอาชนะเจ้ามือหวยใต้ดินไหมครับ ผมเคยนั่งคำนวณดู เล่นยังไงก็ไม่ชนะ เชื่อผม ระบบที่เหนือกว่า ของผู้ควบคุมตลาดเขาวางมาดีครับ คิดเป็นเรื่องการลงทุนดีกว่า อย่าไปบ้าบออะไรมากมาย เสียเงินเสียทองไปอบรบเลยครับ อยากรู้อะไร ถามผมมานี่ ถ้าอารมณ์ดีจะตอบให้ครับ ฮา ฮา ล้อเล่นครับ
สุดท้ายนี้ ผมขอประชาสัมพันธ์ตัวเอง หน่อยครับ ผมเป็นนายหน้า ตัวแทนขาย บ้านทาวน์เฮาส์ คอนโด หรือ ไอ้บ้านประเภทที่คุณต้องการนะ ผมก็พอมี แต่ผมจะไม่โฆษณาเกินจริงหรอกครับ หรือ ใครมีปัญหา เรื่องการกู้เงิน ขอสินเชื่อธนาคาร ติดขัดปัญหาอะไร คุยกันครับ เผื่อช่วยได้ ติดต่อผม Email : antonioattorney@gmail.com Line ID : @antonio หวังว่า บทความนี้ของผมจะช่วยบั่นทอนกำลังใจ ในการสร้าง Passive Income ของคุณไปได้บ้างนะครับ ฮา ๆๆๆ
