เขาว่า อสังหาประเทศไทย เริ่มมีฟองสบู่แล้ว

มีการเปิดตัว โครงการอสังหา ขึ้นมากหลายโครงการ โดยเฉพาะโครงการคอนโด แนวรถไฟฟ้า หรือ ไม่ใกล้แนวรถไฟฟ้าก็ตาม จากผลการรวบรวมข้อมูล บ่งบอกว่า Supply น่าจะมากกว่า Demand ซะแล้ว ฟองสบู่อสังหา เกิดขึ้นแล้ว แต่ยังไม่แตก เนื้อหาเป็นอย่างไร ลองฟังในคลิปครับผม

สนใจให้ผมเป็นที่ปรึกษาการเงินส่วนตัว คลิกเลยครับ 

อสังหาริมทรัพย์เชียงใหม่ ในปี 2559

ผมเองไม่ได้ไปเชียงใหม่มา 3 ปี ละครับ ช่วงที่ผมไปครั้งที่แล้ว เชียงใหม่ ฮอทมากครับ ในวงการอสังหาริมทรัพย์ครับ คอนโดเกลื่อนเมือง บ้านจัดสรรเพียบ ผมได้มีโอกาสขึ้นไปจากการเชิญของเจ้าของโครงการเพื่อขึ้นไปดูและช่วยแนะนำโปรโมต ให้นักลงทุนจากกรุงเทพ ขึ้นไปซื้อ ช่วงเวลานั้น ผมพูดกับตัวเอง มันจะสร้างให้ใครซื้อวะ คนเมืองเชียงใหม่จริงๆ นะ ที่พอมีฐานะ มีไม่มากพอ ที่จะดูดซับ ซัพพลายที่เยอะขนาดนี้หรอกครับ เท่าที่ทราบ ปี 57 มีโครงการเปิดใหม่ในเชียงใหม่กว่า ร้อยโครงการ และแต่ละโครงการเฉลี่ย ร้อยกว่ายูนิต เข้าใจว่า คงจะรีบขออนุญาตก่อสร้าง จัดสรรก่อนผังเมืองใหม่ ของเชียงใหม่ออกมา พอปี 58 นี่โครงการเปิดใหม่ เหลือ หลักสิบกว่าโครงการ หายหดไปเยอะเลยครับ และที่กล่าวมาทั้งหมดนี้ กว่าครึ่งที่เปิดขาย เป็นคอนโดครับ ..แม่เจ้า ขายคอนโด ในเชียงใหม่ เมืองแห่งขุนเขา 

จากประสบการณ์ของผมนะ ถ้าจะดูว่า อสังหาฯ ถึงภาวะฟองสบู่ใกล้แตกหรือยัง ให้ดูว่า เมื่อไรที่ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ที่เชียงใหม่ บูมเมื่อไร นั่นละ ฟองสบู่มาแล้ว ครับ ... ผมกล่าวไว้เองครับ ผมมีประสบการณ์จากคุณพ่อผมเองละครับ ช่วงนั้นสวนเกษตรที่เชียงใหม่บูม ไปถามรุ่นคุณพ่อคุณแม่ดูครับ ว่า พ่อแม่ใคร โดนไปมั่ง พ่อผมละโดนไปกับเขาด้วย ปั่นกันจนแตกดังโพละ 

ครั้งนี้ ผมเห็นว่าการเปิดตัวใหม่ๆ ของโครงการ แทบจะไม่มีเลย เห็นเปิดตัวแค่สองสามโครงการครับ แต่โครงการที่เปิดขายเมื่อ 3 ปีที่แล้ว ที่ผมได้มีโอกาสมาเยี่ยมชม ในฐานะตัวแทนขายจากบริษัท Agency วันนี้ขับรถผ่าน สภาพดูไม่จืดครับ ความคืบหน้าของโครงการแทบไม่มี สำนักงานขาย ทรุดโทรมลงไปมากเลยครับ เอาเข้าจริง คนเมืองเชียงใหม่จริงๆ ที่พอมีฐานะ ซื้อบ้านหลังที่สอง หลังที่สามได้จริงๆ ผมว่า มีถึงหนึ่งแสนคนหรือเปล่า ที่มีกำลังซื้อ และสามารถกู้ธนาคารได้จริงๆ ด้วยเหตุผล อย่าลืมนะครับ ระบบธนาคารของประเทศไทย ถ้าคุณไม่ใช่มนุษย์เงินเดือน บอกเลยกู้ผ่านยากโคตรๆ ครับ แล้วคุณคิดว่า คนเชียงใหม่ หรือ คนจังหวัดใกล้เคียง จะมีเกิน 30% ของประชากรไหม ที่มีเงินเดือนประจำกัน ส่วนใหญ่เป็นภาคเกษตร หรือเจ้าของธุรกิจ SME เพราะฉะนั้น โอกาสกู้ธนาคารผ่านยากมากครับ

เชื่อผม นั่นอาจจะเป็นสาเหตุหนึ่งที่ ทำให้ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์เชียงใหม่ ฟองสบู่เริ่มแฟบ และอีกเหตุผลหนึ่งครับ ผมว่า คนที่ซื้อส่วนหนึ่งมาจากต่างถิ่น เช่น คนกรุงเทพนี่ละครับ พอขึ้นไปเที่ยวเชียงใหม่ แล้วชอบในบรรยากาศ ผู้คนน่ารัก เลยอยากมีบ้านพักที่นี่ซะเลย เรียกว่าซื้อโดยอารมณ์พาไปล้วนๆ ไม่ได้ซื้อจากความจำเป็นจริงๆ แบบนี้ ถ้าเซลล์ขายบ้านไม่สามารถรักษามู๊ดหรือ อารมณ์ของผู้ซื้อให้ต่อเนื่องละก็ อาจจะเปลี่ยนใจได้ พอกลับถึง กรุงเทพ แล้ว มาเจอบรรยากาศเดิมๆ ทำงานหามรุ่งหามค่ำ เจอภาวะเศรษฐกิจบีบรัดเข้าไป พาลจะไม่ผ่อนดาวน์เอาดื้อๆ หรือ ทิ้งดาวน์เลยก็มี อารมณ์แบบชั่ววูบนนี้ เขาเรียบว่า อารมร์วูบเดียวที่เซลล์เก่งจะบิวท์ให้ลูกค้าจองได้ แต่ถ้าไม่รักษาอารมณ์นี้ไว้ได้ ก็ทิ้งดาวน์ครับ ... แต่อย่างไรก็ตาม 

ผมก็ชอบเชียงใหม่นะครับ และที่บ้านก็มีที่ดินอยู่แปลงเล็กๆ แปลงหนึ่งด้วย ปลูกบ้านไว้ได้หลังหนึ่งสบายๆ แต่ปัญหาคือ ที่แปลงนี้อยู่ที่ไหน เพราะทางเข้าโครงการ มีแต่ป่ารกทึบ มองไม่เห็นถนนเลยครับ 555 พ่อผมซื้อไว้

ฟองสบู่ อสังหาฯ ยังไม่มี ยังไม่เห็นสัญญาณ ????

สัปดาห์ที่แล้วผมมีงานยุ่งทั้งสัปดาห์เลยครับ มีทั้งงานไปโอนบ้านที่สำนักงานที่ดิน  งานประสานงานเอกสาร ทั้งลูกค้า และต้องไปติดต่อประสานงานกับธนาคาร ยื่นกู้ให้กับลูกค้า เรียกว่ายุ่งทั้งสัปดาห์ทีเดียวครับ แต่ก็ยังพอมีเวลาได้ไปสัมมนาที่หนังสือพิมพ์ฐานเศรษฐกิจ เป็นผู้จัด ร่วมกับ มูลนิธิประเมินค่าทรัพย์สิน งานนี้ต้องเสียตังค์ในการฟังสัมมนา แต่งานนี้ผมมีสปอนเซอร์ครับ ขอขอบคุณ บริษัท ธนลภภ์ จำกัด เวบไซต์ www.easyhomeland.com แหมต้องช่วยโปรโมทเวบให้พี่เค้าหน่อยครับ

ในงานสัมมนา หัวข้อ "ซื้อทรัพย์ สู้ฟองสบู่" มีวิทยากร 3 ท่าน ได้แก่ คุณอธิป พีชานนท์ จากค่ายศุภาลัย  ดร.ไพโรจน์ สุขจั่น จากบัวทองพร็อพเพอร์ตี้  และอีกท่านต้องขอโทษด้วยครับ ผมจำชื่อไม่ได้ แต่ท่านดูแล NPL , NPA ของ KTB ครับ

เนื้อหาโดยสรุป ทั้งจากดีเวลลอปเปอร์ คุณอธิป  และโบรกเกอร์ (และแกยังทำโครงการเองด้วย สำหรับ ดร.ไพโรจน์ ) พูดไปในแนวเดียวกันครับ ว่า แบงค์ชาติกังวลเกินเหตุ  ถ้าจะเป็นฟองสบู่ จะต้องมีปัจจัยสองสามอย่าง อาทิ  ราคาขึ้นอย่างรวดเร็ว โดยไม่มีเหตุผล ( การปั่นราคา ) และคนซื้อไม่ได้อยู่จริง เป็นการซื้อขายใบจอง   ท่านบอกว่าขณะนี้ยังไม่มีอย่างนั้น  แต่ถ้าจะเกิดภาวะ เกือบจะ Over Supply อาจจะเกือบถึงภาวะนั้น แต่ยังไม่สามารถเรียกได้ว่าเกิด แค่ให้ระมัดระวัง ในบางจุด บางทำเล โดยเฉพาะคอนโด  ส่วนมุมมองของวิทยากรอีกท่าน จาก KTB  มองว่าน่าจะเกิดภาวะ Over Supply แล้ว  และในส่วนของข้อมูลจากการวิจัย จาก AREA ยังมีข้อมูลมาแสดง ว่า บางทำเลมีอัตราการดูดทรัพย์ ถึง 70% คือพูดง่ายๆ ว่า โครงการนั้นจะขายหมดเกลี้ยงภายใน 2 เดือน OMG โอ้วมายก็อด  แถมตบท้ายจากทั้ง ดีเวลลอปเปอร์ และ โบรกเกอร์  บอกบางทำเลต้องรีบซื้อ เพราะราคานี้จะหาซื้ออีกไม่ได้แล้ว  อีกไม่นานจะซื้อราคานี้ไม่ได้แล้ว ผมว่าแกคงลืมตัวไป ว่า ที่กำลังบอกอยู่นะ มันอยู่ในปัจจัย ที่พวกแกบอกเองว่า ราคาขึ้นไปโดยไม่มีเหตุผลรองรับ  เอาเถอะครับ  ใครจะว่า ไม่มีฟองสบู่ หรือ เป็นเพียง โอเวอร์ซัพพลาย  ผมว่า มันก็อาจจะทำให้ ภาคอสังหาริมทรัพย์ ทั้งมือหนึ่ง มือสอง ทั้งดีเวลลอปเปอร์  ผู้รับเหมา โบรกเกอร์  อาจจะได้รับผลกระทบไปด้วยครับ  ทำธุรกิจด้วยหลัก ทางสายกลางไว้ดีที่สุดครับ รักษา บาลานซ์ จะได้เติบโตกันไปอย่างยั่งยืนครับ

สุดท้ายนี้ฝากไว้ครับ  สำหรับท่านเจ้าของบ้าน ทาวน์เฮาส์ คอนโด ที่ดินเปล่า ท่านใดสนใจจะขายทรัพย์สิน ผม บริษัท อันโทนิโอ แอทโทนี จำกัด ยินดีรับใช้ท่านในการเป็นตัวแทนขาย และดำเนินการด้านการตลาดขายทรัพย์สินให้กับท่าน ด้วยสายสัมพันธ์ ที่มีโครงข่ายนายหน้า เอเยนต์ หลายสิบท่าน เพื่อช่วยให้การขายทรัพย์สินของท่าน ง่าย และเร็วขึ้นครับ

และยังมีบริการ จัดหาสินเชื่อเพื่อการซื้อบ้าน ให้กับท่านที่มีปัญหา กู้สินเชื่อไม่ผ่าน ติดปัญหาต่างๆ นานา  รายได้ไม่ถึง ภาระหนี้สูง หรือ ติดเครดิตบูโร  ลองให้ เราช่วยหาทางออกให้กับท่านดูนะครับ สนใจติดต่อ 081 869 0878  ผมยุทธนา  ยินดีรับใช้ครับ