เพื่อนๆ คงอยากรู้ หรือ บางคนก็อ่าน บทความมาแล้วมากมาย ที่เกี่ยวกับ หัวข้อเรื่อง ที่ผมเขียนวันนี้กันมาแล้วมากมายนะครับ เช่น บ้างก็โม้ว่า ลงทุนอสังหาฯ ลงทุนคอนโด โดยไม่ต้องใช้เงินตัวเองสักบาท บ้าง รวยด้วยการลงทุนคอนโดปล่อยเช่าบ้าง มีไรอีกละ ตอนนี้คิดคำโม้โอ้อวดไม่ออก เอาเป็นว่าประมาณนี้ละครับ ลงทุนแล้วรวยโดยไม่ต้องใช้เงินเลย ง่ายๆ คือ ไปกู้แบงก์ กู้ธนาคารมา นั่นละครับ คือคนอ่านก็เข้าใจว่า อ๋อ อย่างเรา เงินเดือนหมุนเดือนชนเดือน บัตรเครดิตเต็มทุกใบ ก็รวยได้นี่หว่า เอ้า ไปซื้อคอร์สฟังสัมมนาดีกว่า ปรากฏ คนรวยคือ คนจัดคอร์อบรมสัมมนา ครับ มันเป็นแบบนี้
ผมเป็นใครมาจากไหน ดันทะลึ่งจะมีเขียนบทความแนะนำ ผมเองมีพื้นฐานอาชีพ มาจากการมีตำแหน่งเป็นเจ้าหน้าที่วิเคราะห์สินเชื่อ จากธนาคารหลายๆ ธนาคาร และก็เป็นที่ปรึกษาการเงิน FA ให้กับ ธุรกิจใหญ่มามากมาย ตอนอยู่แบงก์ ผมทำหน้าที่วิเคราะห์สินเชื่อ อยู่ส่วนกลางหรือสำนักงานใหญ่มาโดยตลอด ถ้าจะให้โม้ก็ว่าโม้ แต่มันเรื่องจริง ลูกค้าที่ผมดูแลอยู่หลายรายๆ เป็น ธุรกิจขนาดใหญ่ บอกไปใครๆ ก็รู้จัก มากมายหลายกิจการ แต่นั่นมันอดีต ตอนนี้อาชีพผมคือ ที่ปรึกษาทางการเงิน ทำหน้าที่ หาเงินกู้ให้ลูกค้า หรือ ถ้าลูกค้ามีปัญหาเรื่องติดขัดในธุรกิจ ผมก็มีหน้าที่เป็นตัวแทน เข้าไปเจรจาหนี้กับธนาคารให้ลูกค้า ไม่ว่าจะขอวงเงินเพิ่ม หรือ ขอขยายเวลา เปลี่ยนแปลงเงื่อนไขการชำระหนี้ ขอลดภาระการผ่อนหนี้ลง อะไรประมาณนี้ ต่อมาเมื่อมีลูกค้ามากขึ้น ทีนี่เวลาคุณกู้แบงก์ คุณก็ต้องมีหลักประกัน บางทีลูกค้าให้ไปเจรจาหนี้ให้แล้ว อยากขายทรัพย์สินออกเพื่อมาชำระหนี้ ก็ให้ผมช่วยขายให้ ทีนี้ผมเลยมีอาชีพอีกช่องทาง คือ เป็นนายหน้าไปด้วย ทำไปทำมา ผมคนฉลาดนะ อยากเรียนวิชาว่า ไอ้พวกนายหน้ามันทำงานกันยังไง เลยไปสมัครงานซะเลย จะได้รู้ คือ เรียนรู้วิชา แถมมีเงินเดือนใช้อีกต่างหาก สรุปคือเข้าไปทำงานได้ปีกว่าๆ ก็ลาออก รู้หมดทกซอกมุกมุม ทำยังไง วิธีการต่างๆ แต่ผมเองเรียนรู้และหาวิธีเทคนิคของตัวเอง ก็ถือว่า ประสบความสำเร็จในอาชีพนายหน้าขายบ้าน ขายคอนโด ได้ดีทีเดียวเลยครับ แต่ผมก็ไม่อยู่ต่อนะ เพราะรู้หมดละว่าทำกันยังไง จะอยู่ให้โง่เหรอครับ ได้ส่วนแบ่งนิดเดียว บริษัท ได้ค่าคอม 3% จากลูกค้า ผมได้จากบริษัท ไม่ถึง 30% ของ 3% เราทำเองทุกอย่าง หาลูกค้ามาฝากขาย แล้วทำการตลาด หาลูกค้ามาซื้อ พอขายได้ สุดท้ายก็ต้องประสานงาน ผู้ซื้อ ผู้ขาย ธนาคาร และก็วันโอนที่กรมที่ดิน เราทำเองหมด แบบนี้ ผมทำเอง แล้วมาจ้าง เลขาฯ ไว้สักคน กลับกัน เวลาขายได้ 3% ผมได้ 70% ของ 3% ไม่ดีกว่าเหรอ
มาๆ ครับ มาเข้าเรื่องที่ผมจะแนะนำดีกว่า คือ ในช่วงที่ผมลองเข้าไปเรียนวิชานายหน้าขายบ้าน ลูกค้าผมคนนึง บังเอิญ แกเป็นรุ่นพี่ผม ที่โรงเรียน แต่เราเพิ่งมารู้จักเพราะคุยไปคุยมาเพิ่งรู้ว่าเป็นรุ่นพี่รุ่นน้องกัน ทีนี้แกก็เลย เอาบ้าน เอาคอนโด มาฝากผมขายหมดเลย แกมีทรัพย์สิน ประมาณ 4 ลิสต์นะ บ้าน 1 หลัง คอนโดอีก 3 ห้อง พี่เขาทำงานอยู่สายการบินแห่งหนึ่ง ประจำชาติไทย เป็นพนักงานต้อนรับบนเครื่องบิน แกเป็นผู้ชายนะ รายได้ก็ดีมากเลยละ และไม่มีครอบครัว เก็บเงินอย่างเดียว แกมีหลักการของแกง่ายๆ คือ ซื้อทรัพย์สินทำเลแถวบ้าน หรือ ทำเลที่คุ้นเคย แต่ต้องรู้ด้วยนะครับ ว่า ทำเลตรงไหนดี ทำเลตรงไหนมีอนาคต อันนี้ตรงหลักการ การทำ Farming เลยครับ หลักการของพวกนายหน้าเขา แต่พี่แกไม่รู้เรื่องหรอก รู้แต่ว่า เอาแต่ทำเลที่รู้จักดี จะรู้หมดราคานี้ ถูก หรือ แพง ทำเลดีตรงไหน คือ พูดง่ายๆ ว่า รู้หมดในทำเลที่เราชำนาญ นอกเขตจะไม่เอาเลย อันนี้เข้าหลักการ ทำ Farming ข้อที่ 1 คือ หลักการทำ Farming
บ้านหรือ คอนโด ที่แกซื้อมาทุกหลัง กู้แบงก์หมด กู้ได้มากได้น้อย ไม่จำเป็นต้องกู้เหลือเงิน กู้เต็มวงเงิน แบบที่โค้ชเก่งๆ ทั้งหลายเขาสอนกันหรอก กู้ได้เท่าไรก็เท่านั้น ที่เหลือก็เติมเงินเอา เงินเดือนแกเยอะ แกก็ผ่อนไป แต่ด้วยหน้าที่การงานแกดี กู้กี่หลัง แกก็กู้ผ่าน กู้มาก็ปล่อยเช่า เช่าได้เท่าไร ก็ให้เช่าไป สมมติคอนโดผ่อนเดือนละ 10,000 บาท ให้เช่าได้ 8,000 บาท ทีเหลือก็เติมไป 2,000 บาท บวกค่าส่วนกลางอีกนิดหน่อย ผ่อนไป แกไม่สนใจว่าจะต้องเติมเงิน อย่างน้อยก็มีเงินค่าเช่ามาช่วยผ่อน แกไม่สนใจครับ Yield เท่าไร ROI เท่าไร ขี้เกียจคิดปวดหัว คือข้อนี้สรุปหลักการคือ มีเงินค่าเช่ามาช่วยผ่อน ลดหนี้เงินต้น แต่ราคาทรัพย์สินมีแต่เพิ่มขึ้น ข้อที่ 2 ซื้ออสังหาริมทรัพย์สู้กับเงินเฟ้อ
แกให้ผมทำการตลาดเพื่อขาย ให้กับ บ้าน และคอนโด ของแกทุกหลัง ทุกห้อง ขายแบบมีผู้เช่าบ้าง ขายแบบไม่มีผู้เช่าบ้าง ผมดูแลแกอยู่ 1 ปี ขายบ้านให้พี่เขา ได้หนึ่งหลัง คอนโดได้หนึ่งห้อง หาผู้เช่าได้อีกหลัง พอขายบ้านหรือคอนโดได้ หลังจากจ่ายชำระหนี้เงินต้น กับธนาคารเรียบร้อย เหลือเงินจากการขาย แกก็ให้ผมมองหาทรัพย์สินหลังใหม่ เข้าเติมในพอร์ตของแกใหม่ทันที ไม่ค่อยเก็บเงินไว้ในธนาคารเท่าไร เคยนั่งทำ NAV ให้แกดู คือ เอาทรัพย์สินทั้งหมด คิดตามราคาตลาด หักด้วยหนี้ที่แกมีกับธนาคารทั้งหมด ตัวเลขออกมา เฮ้ย แกมีทรัพย์สินสุทธิ ไม่ต่ำกว่า 7 ล้านบาท ไม่ธรรมดาเลยจริงๆ ตัวอย่างหนึ่ง ผมขายคอนโดให้แกไปห้องหนึ่ง แกซื้อมา ล้านปลายๆ ถือครองมาห้าหกปี มีคนเช่าบ้าง ห้องว่างบ้าง พอตอนขายไป ขายได้เกือบสามล้าน หลังนี้ แกขายไปหักหนี้ที่มีกับธนาคารแล้ว เหลือเงินประมาณเกือบๆ สองล้าน แกเอาไปซื้อคอนโด ติดรถไฟฟ้า ต่อเลย แบบนี้เขาเรียกว่า การทำ Flipping หลักการ ข้อที่ 3 คือ ซื้อมาขายไป แต่ไม่ได้ทำกันรวดเร็วอะไรมากนัก ขายไม่ได้ก็ปล่อยเช่า และถือต่อ
ครับสุดท้าย บทสรุป จากประสบการณ์นี้ คือ การลงทุนใน อสังหาริมทรัพย์ ทั้งบ้าน หรือ คอนโด ทำเลสำคัญที่สุด ข้อแรกที่ต้องจำให้ขึ้นใจ คุณต้องมองอนาคตออกว่า อีกสิบปี คนแถวนี้ หรือ สังคมแถวนี้จะเป็นอย่างไร ข้อนี้ ใช้ได้ดีมากกับ บ้านประเภททาวน์เฮาส์ ถ้าคุณมองว่า ทาวน์เฮาส์ที่คุณกำลังจะซื้ออีกสิบปี สังคมแถวนี้ มันเป็นสลัมแน่นอน อันนี้อย่างซื้อ ซื้อทำเลที่เรารู้จัก และกำไรตั้งแต่ตอนซื้อ คือ ซื้อได้ต่ำกว่าราคาตลาด ข้อสองปล่อยเช่าได้ก็ปล่อยเช่าไป หรือถ้าขายได้ก็ขายไปถ้ากำไร ไม่ต้องไปยึดหลักการบ้าๆบอๆ ไว้เหนียวแน่น ตามไอ้พวกโค้ช ที่หลอกกินเงินสัมมนา หรือ ฮั้วกับเจ้าของคอนโด มาหลอกขายผู้อบรม หรอกครับว่า ลงทุนอสังหาริมทรัพย์ให้รวย โดยไม่ต้องใช้เงินสักบาท แค่นี้คุณก็โดนหลอกแล้ว เงินบาทแรกที่เสียก็คือเงินค่าคอร์สัมมนาไงครับ....สวัสดีครับ
พูดคุยกับผมได้นะที่ LineID : @antonio
