การซื้อขายบ้าน ค่าธรรมเนียมการโอน ค่าภาษี เขาคิดกันยังไง และใครต้องจ่าย

คำถามนี้เป็นคำถามสำคัญจริงๆ และเป็นคำถามที่คนขายบ้าน ขายที่ดิน ขายคอนโด อยากที่จะรู้ครับ ว่า เวลาเราขายบ้าน ค่าโอน ค่าภาษี ค่านู่นนี่นั่น มันเท่าไร เพราะมันเป็นต้นทุนในการขายอสังหาริมทรัพย์ของท่านนะครับ

บทความนี้ ผมจะมาไขความกระจ่างให้กับเพื่อนๆ ครับ แต่เวลาเราคำนวณออกมาแล้ว เอากันจริงๆ จำนวนตัวเลขมันอาจจะไม่เท่ากับ วันที่ต้องไปเสียจริงที่กรมที่ดิน เอาแค่เป็นไกด์ไลน์พอได้ครับ ทำไมนะเหรอ ผมเองเป็นนายหน้าขายบ้านด้วย ขนาดก่อนโอนสองวันเอาเอกสารของผู้ซื้อผู้ขายเบื้องต้นไปให้เจ้าหน้าที่ที่ดินดู เพื่อคำนวณค่าใช้จ่ายเบื้องต้นก่อน ได้มาตัวเลขนึง พอวันไปโอนจริงกลายเป็นอีกตัวเลขนึง เอาเป็นว่า เรื่องแบบนี้ไม่ต้องอธิบายละกันครับ บางทีเรื่องเจ้าหน้าที่ที่ดินบางคน ย้ำว่าบางคนนะครับ ที่มีพฤติกรรมแบบนี้ หาเรื่องตีกินนะครับ

เข้าเรื่องดีกว่า มาเริ่มกันตั้งแต่แรกเลยครับ สมมติว่า ตกลงราคากันได้แล้ว ก็มาถึงว่า ค่าโอนค่าภาษี คนซื้อหรือคนขาย ใครจะเป็นคนจ่าย ข้อนี้มันไม่มีกฏตายตัวว่าใครต้องจ่าย มันขึ้นอยู่กับ การตกลงของผู้ซื้อกับผู้ขายเอง ปัญหาที่ผมเห็นตกลงกันไม่ได้ และทะเลาะกันทุกรายคือ ชอบตกลงกันว่า ค่าโอนจ่ายกันคนละครึ่ง พอถึงเวลาจริงๆ มันมีหลายค่าครับ ค่าโอน ค่าภาษี ค่าอากร ฯลฯ ทะเลาะกันทุกราย คนซื้อบอกก็ค่าโอนคนละครึ่งไง ภาษีเกี่ยวอะไรกับเราละ คนขายก็ว่า ค่าโอนหมายถึงทุกค่ารวมกัน แล้วหารสอง..... ปัญหาแบบนี้มีจริงๆ นะครับ แล้วเยอะด้วย จริงๆ แล้วมันขึ้นอยู่กับการตกลงกัน ส่วนใหญ่ถ้ามีการซื้อขายผ่านนายหน้า ปัญหานี้จะถูกตกลงกันแล้วตั้งแต่ต้นครับ ว่า ใครออกค่าอะไร ใครจ่ายค่าอะไร

ต่อมา แล้วมันมีค่าใช้จ่ายอะไรบ้างละ ครับเริ่มเลย 

1. ค่าธรรมเนียบมการโอน คิดที่อัตรา 2% ส่วนใหญ่เขาจะคิดที่ 2% ของราคาประเมินราชการ ( กรมธนารักษ์ ซึ่งส่วนใหญ่จะต่ำกว่าราคาซื้อขายจริง )

      2. ค่าภาษีธุรกิจเฉพาะ คิดที่อัตรา 3.3% ของราคาซื้อขาย มีข้อยกเว้นที่จะไม่ต้องเสียคือ

             2.1 คุณถือครองทรัพย์สินมาเกิน 5 ปี

         2.2 คุณมีชื่ออยู่ในทะเบียนบ้านหลังนั้น จะเป็นผู้อาศัย หรือเป็นเจ้าบ้านก็ได้ มานานเกิน 1 ปี นับย้อนหลังไปจากวันขาย

      

      3. ค่าอากรสแตมป์ คิดร้อยละ 0.5% ของราคาซื้อขาย แต่ถ้าคุณเสียภาษีธุรกิจเฉพาะแล้ว อันนี้ไม่ต้องเสีย แต่ถ้าคุณไม่ต้องเสียภาษีธุรกิจเฉพาะ คุณต้องเสียครับ

    4. ภาษีรายได้บุคคลธรรมดา อันนี้ จริงๆ แล้ว ผู้ขายจะต้องเป็นคนเสีย แต่อย่างที่บอกละครับว่า แล้วแต่จะตกลงกันครับ อันนี้ จะเสียยังไง ต้องมาดูรายละเอียดต่อไปครับ

ผมจะเริ่มอธิบาย ที่ซับซ้อนหน่อย เรื่องค่าธรรมเนีบมการโอนนะครับ คิดที่ 2% ของราคาประเมินของกรมธนารักษ์ แล้วราคานี้เราจะรู้ได้อย่างไร

• ราคาประเมินที่ดิน หาได้จาก คลิกที่นี่ครับ กรอกรายละเอียดข้อมูลของโฉนดที่ดินของเราลงไปครับ 
• ราคาประเมินสิ่งปลูกสร้าง อันนี้ ผมแนะนำว่า ให้คิดคร่าวๆ เอาเองก็ได้ โดยให้หักค่าเสื่อม ปีละ 2% อันนี้คุณก็ประมาณเอาละกันว่า ราคาสิ่งปลูกสร้างมันจะเท่าไร เช่น คุณประมาณว่าตึกนี้ค่าก่อสร้างประมาณ 1.0 ล้านบาท และสร้างมาแล้ว 10 ปี มูลค่าตอนนี้มันหลังจากหักค่าเสื่อมแล้วเหลือ 80% ก็ 800,000 บาท ครับ 
• แล้วก็เอาราคาที่ดิน กับ ราคาสิ่งปลูกสร้างรวมกัน แล้วคูณด้วย 2% ก็จะได้ค่าธรรมเนียมการโอนที่คุณจะต้องจ่ายไงครับ

ค่าภาษีธุรกิจเฉพาะ 3.3% อันนี้คิดที่ราคาซื้อขาย วันไปโอน เจ้าหน้าที่เขาจะถามว่าคุณซื้อขายเท่าไร สมมติราคาประเมินกรมธนารักษ์ มันแค่ 1.0 ล้านบาท แต่คุณซื้อขายกันจริง 1.5 ล้านบาท ถ้าคุณอยากประหยัดตรงนี้ คุณก็บอกเจ้าหน้าที่ไปว่า คุณซื้อขาย 1.0 ล้านบาท คุณก็เสียภาษีธุรกิจเฉพาะที่ 33,000 บาท แทนที่จะเสีย 1.5 ล้านบาท x 3.3%  เท่ากับ 45,000 บาท ประหยัดเงินไป 12,000 บาท แต่ แต่ แต่ วิธีนี้ใช้ไม่ได้ หากผู้ซื้อของคุณกู้เงินธนาคาร เพราะเจ้าหน้าที่ ที่ดิน จะของดูเช็คที่สั่งจ่ายของธนาคาร ว่าทำเช็คให้คุณเท่าไร และหนังสือสัญญาจำนองเท่าไร หากคุณกู้เต็มที่ 1.5 ล้านบาท สัญญาจำนองก็ 1.5 ล้านบาท แบบนี้ คุณไปหลอกเจ้าหน้าที่ ที่ดินไม่ได้ครับ เขาจะยึดที่ราคา 1.5 ล้านบาท ทันที แต่ยังไงก็ตาม หากคุณถือครอง เกิน 5 ปี หรือ มีชื่ออยู่ในทะเบียนบ้านนั้น เข้าเงื่อนไข ภาษีธุรกิจเฉพาะอันนี้ ก็ไม่ต้องเสียครับ

ผมข้ามมาอธิบาย การเสียภาษีบุคคลธรรมดาเวลาขายบ้าน กันเลยนะครับ อันนี้สลับซับซ้อนหน่อย

สมมติ ราคาขายที่คุณจะต้องบอกเจ้าหน้าที่ ว่า ซื้อขายเท่าไร ระหว่าง ผู้ซื้อกับผู้ขาย ซึ่งเขาเรียกว่าการให้ปากคำ ต่อเจ้าพนักงาน ฟังดูแล้วน่ากลัวนะครับ เช่น ถ้าเราบอกว่า ซื้อขายที่ ราคา 1.0 ล้านบาท

แล้วสมมติ ถือครองมา 6 ปี ละกัน เท่ากับว่า เงินส่วนต่างที่คุณจะต้องเสีย คือ 400,000 บาท ดูตามตารางเลยนะครับ คือ ต้นทุน 60% ของ 1.0 ล้านบาท เท่ากับ 600,000 เอา 600,000 ไปลบ 1,000,000 บาท เหลือ 400,000 บาท 

เอาตัวเลข 400,000 บาท ตั้งไว้นะครับ ทีนี่ มาดูว่า คุณถือครองมาแล้ว 6 ปี นะ ให้เอา 6  ไปหาร 400,000 บาท ครับ เท่ากับ 66,667 บาท ได้ตัวเลขที่จะคำนวณภาษีละครับ ....ทีนี้มาดูตารางต่อไป 

จำนวน เงินของคุณ 66,667 ตกเรทการเสียภาษี ที่ 5% เท่ากับ 3,333 บาท ครับ ยังไม่จบ เมื่อกี้ ถือครองมา 6 ปี คุณก็เอา 6 คูณ 3,333 เท่ากับ 19,999.98 บาท คือภาษีรายได้ที่คุณจะต้องเสียครับ

อธิบายเพิ่มเติมนิดนึง หากส่วนต่างที่คุณจะต้องเสีย เท่ากับ 120,000 บาท อันนี้เป็นอีกตัวอย่างแล้วนะครับ เท่ากับ ว่า

จำนวน 100,000 เสียภาษี 5% เท่ากับ 5,000 บาท

จำนวน 20,000 เสียภาษี 10% เท่ากับ 2,000 บาท

ประมาณนี้เป็นต้น ครับ

สุดท้าย แต่ละค่า เป็นเงินเท่าไร ก็เอามารวมกัน นั้นละครับ ค่าใช้จ่ายทั้งหมด ที่คุณจะต้องเสีย ในวันที่จะต้องมีการซื้อขายกันที่กรมที่ดินครับ อ้อ มีอีกค่า คือ ค่าจดจำนอง อันนี้คิดที่ 1% ของวงเงินกู้ ซึ่งในส่วนนี้ ผู้ซื้อจะต้องจ่าย ในวันนั้นด้วยครับ หากมีการกู้เงินธนาคาร 

ทั้งนี้ทั้งนั้น หากท่าน มีตัวเลขคร่าวๆ อยู่แล้ว ก็จะได้คำนวณ และเตรียมเงินไปได้ถูกต้อง แต่ก็ อย่าคาดหวังว่าจะคำนวณถูกร้อยเปอร์เซ็นต์นะครับ เพราะบางที่เจ้าหน้าที่เขาก็อาจจะคำนวณผิดเพี้ยนไปจากเราบ้างครับ  หรือ ที่สาธยายมาซะยืดยาว หากขี้เกียจมานั่งคำนวณ กดที่นี่เลยครับ คลิกซิครับ ง่ายกว่าคำนวณแบบที่ผมเอาแบ่งปันตั้งเยอะ ...สวัสดีครับ