อสังหาริมทรัพย์แบบผสมผสาน Mixed Use คือเจ้าของยังเสียดายที่นะครับ ผมว่านะ

อสังหาริมทรัพย์แบบผสมผสาน ( Mixed Use ) อสังหาริมทรัพย์แบบ Mixed Use นี้เป็นการผสมผสาน ระหว่าง การพัฒนาเพื่อมีรายได้จากการขาย และการพัฒนาเพื่อมีรายได้จากการเช่า  ส่วนในแง่ของลูกค้าก็จะแบ่งเป็นสองส่วนคือ ได้ทั้งที่อยู่อาศัย และได้ประโยชน์จากการได้ใช้พื้นที่เพื่อการพาณิชย์ 

โครงการแบบ Mixed Use จำเป็นจะต้องเป็นโครงการที่มีขนาดใหญ่ อยู่ในทำเลที่ดี ทำเลที่ บริเวณแถบนั้น ไม่มีที่ดินเหลือให้บริหารหรือพัฒนาต่อได้อีกแล้ว แต่เอาเข้าจริงๆ ความคิดผมก็คือ เจ้าของโครงการไม่อยากจะพัฒนาเพื่อขายออกทั้งหมด แต่ยังอยากจะเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ ในที่ดินแปลงเดิม และได้รายได้จากการเช่า อีกทั้งในอนาคตมูลค่าเพิ่มจากทรัพย์สิน น่าจะมีมูลค่ามหาศาล ซึ่งเจ้าของโครงการคงหวังไว้แบบนั้นมากกว่า จึงสร้างชุมชนเมืองขึ้นมาไว้บนที่ดินของตนเอง 

อนาคตก็คงจะเห็นโครงการ Mixed Use เกิดขึ้นอีกหลายโครงการ ในแวดวงอสังหาริมทรัพย์มีอะไรแปลกใหม่ และตื่นเต้นให้ผู้บริโภคอย่างเราๆ ได้รับประสบการณ์ใหม่ๆ อยู่เสมอ ก็ดีนะครับ

แต่สำหรับผม อสังหาริมทรัพย์แบบ Mixed Use นี้ คือ เจ้าของต้องใหญ่ ฐานการเงินต้องแน่น ไหนๆ ก็ได้ที่ผืนใหญ่แปลงงามมาละ พัฒนาโครงการ ตัด ขายแค่บางส่วน เก็บบางส่วน (ส่วนใหญ่)  เก็บกินรายได้จากการเช่า หรือ เซ้ง กินระยะยาวดีกว่า ได้ทั้ง Cash Flow แล้วก็รอราคามูลค่าโครงการเพิ่มขึ้นเรื่อยๆ รวยกันเข้าไปอีก พูดง่ายๆ คือ โครงการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์แบบ Mixed Use คือ โครงการที่เจ้าของโครงการเสียดายที่ นั้นเอง 

สำหรับท่านที่ต้องการ มีที่ปรึกษาการเงินส่วนตัว คลิกเลยครับ

รอผลอนุมัติกู้บ้าน การรอคอย คือช่วงเวลาที่ทรมานที่สุด

จะซื้อบ้านสักหนึ่งหลัง คอนโดสักห้อง ก็จำเป็นต้องกู้เงินธนาคาร บางคนเตรียมตัวมาดี บางคนเตรียมตัวมาไม่ดี ยื่นกู้ไปแล้ว ก็รอผลอนุมัติกันไป ช่วงเวลาแห่งการรอคอยผลการอนุมัติเงินกู้บ้าน เป็นช่วงที่ทรมานที่สุด ทรมานยังไง คือ กินไม่ได้ นอนไม่หลับ ในสมอง คิดแต่เรื่องต่างๆ กังวลไปหมด ก็ขอให้ทุกคนผ่านช่วงเวลาแบบนี้ไปได้ แล้วได้ฟังข่าวดีกันทุกคนนะครับ คลิปนี้ อาจจะช่วยให้ใครบางคนผ่อนคลายไปบ้างครับ

สำหรับท่านที่ อยากมีที่ปรึกษาการเงินส่วนตัว คลิกเลยครับ

ผ่อนบ้านไม่ไหว ตีทรัพย์ชำระหนี้ คืนบ้านธนาคารแล้วหนี้จบไหม?

ปัญหา สำหรับท่านที่ผ่อนหนี้บ้านไม่ไหว ไม่อยากผ่อนบ้าน ไม่อยากได้บ้านแล้ว คืนบ้านให้กับธนาคารเลยได้ไหม แล้วจะหมดหนี้เลยไหม?   แบบนี้ เขาเรียกการตีทรัพย์ชำระหนี้ ครับ มีหลักการยังไง คลิปนี้ มีคำตอบครับ

สำหรับท่านที่สนใจ อยากมีที่ปรึกษาการเงินส่วนตัว คลิกเลยครับ

เครดิตสกอริ่ง ธนาคารเขาดู และให้คะแนนอย่างไร เราต้องรู้และทำประวัติเครดิตบูโรของเราให้ดี

ในการยื่นกู้บ้าน หรือขอสินเชื่อต่างๆ จากธนาคาร ธนาคารก็จะเช็คเครดิตบูโรของเรา และเอาประวัติ ข้อมูล รายละเอียดในเครดิตบูโร ไปประมวลผล และให้คะแนน เป็น เครดิตสกอริ่ง ที่ธนาคารชอบบอกว่า สกอร์ตก สกอร์ตก ก็คือ คำแนนของคุณมันต่ำ เรามาดูกันครับว่า ธนาคาร เขาให้คะแนนของเราจากอะไรบ้าง มาเตรียมตัว ทำคะแนนในเครดิตสกอริ่ง ของเราให้ได้คะแนนดีๆ กันนะครับ ข้อมูลเรื่องราว อยู่ในคลิปครับ เข้าไปฟังกันเลยครับ

สำหรับท่านที่ สนใจ อยากมีที่ปรึกษาการเงินส่วนตัว คลิกเลยครับ

อาชีพอิสระฟรีแลนซ์ Freelance กู้ซื้อบ้าน ขอสินเชื่อธนาคารให้ผ่าน ต้องทำยังไง

อาชีพอิสระ หรือ Freelance คือ การไม่มีนายจ้างประจำ และก็ไม่มีรายได้ประจำแน่นอน ไม่มีสถานที่ทำงานแน่นอน รายได้ขึ้นอยู่กับผู้ว่าจ้างในช่วงนั้นๆ ว่า จะเยอะหรือจะน้อย คำว่าอาชีพอิสระนี้ สำหรับในบทความนี้ ผมอาจจะหมายถึง คนที่ขายแรงงาน หรือ ขายค่ามันสมอง หรือ ขายทักษะ หรือ ค่าวิชาชีพ หรือ อะไรก็ตาม ที่เป็นอาชีพที่สามารถหารายได้ ได้จากโลกออนไลน์ และออฟไลน์ 

ในปัจจุบัน กลุ่มผู้ที่ประกอบการอาชีพอิสระ หรือ ฟรีแลนซ์เหล่านี้ละ ที่เป็นปัญหาในการกู้ซื้อบ้าน ขอสินเชื่อบ้าน แล้วธนาคารไม่ค่อยจะอนุมัติให้ผ่านสักเท่าไร ทั้งๆ ที่กลุ่มคนเหล่านี้ จะเป็นอาชีพกลุ่มใหญ่ขึ้น และมากขึ้นในอนาคตแน่นอน ปัญหาที่คนเหล่านี้กู้ไม่ผ่าน เพราะอะไร ในบทความนี้ของผม จะมาอธิบายแนวทางในการเตรียมตัวกันให้พร้อม ก่อนที่จะไปยื่นกู้ซือบ้านครับ ทำตามนี้ได้ รับรองกู้ผ่านแน่นอน

1. คุณคือใคร ทำงานอะไร อาชีพของคุณทำยังไง คุณต้องอธิบายธนาคาร ให้เข้าใจให้ได้ ประเด็นนี้ สำคัญที่สุด  เพราะถ้าเขา เจ้าหน้าที่สินเชื่อธนาคาร ไม่เข้าใจ ในอาชีพ ลักษณะการทำงานของคุณ อันนี้โอกาสกู้ผ่าน อาจจะเป็น 0%  คุณต้องอธิบายให้เจ้าหน้าที่ธนาคาร รู้ว่า อาชีพคุณทำงานอย่างไร แล้วทำไมงานแบบนี้ ถึงต้องมาจ้างคุณ และมีอีกกี่คน มากไหม ที่ทำแบบคุณได้ แล้วทำไม เขาต้องมาจ้างคุณ คุณเก่งกว่าคนอื่นอย่างไร คุณมีทักษะพิเศษ หรือ คอนเนคชั่นพิเศษอะไร ถึงจะต้องมาจ้างคุณ  ทำให้ธนาคารเขาเข้าใจได้ว่า คุณเจ๋งแค่ไหน ในอาชีพของคุณ

2. รายได้ของคุณ เท่าไร มีรายได้มาจากไหนบ้าง ตรงนี้ ธนาคารจะสามารถดูได้จาก แหล่งข้อมูลหรือเอกสาร แค่ไม่กี่อย่าง เช่น

• สเตทเมนท์ธนาคาร อันนี้ ผมแนะนำต้องแสดงการเดินบัญชี ให้ได้อย่างน้อย 2 ปี จะดีมาก เพื่อแสดงให้ธนาคาร ดูถึง การเงินของคุณ ว่ามีรายได้เข้ามาอย่างสม่ำเสมอแบบนี้มานานกว่า 2 ปี แล้ว เพื่อให้ธนาคารมั่นใจว่า รายได้ของคุณมีความเสถียร แต่ถ้ารายได้ของใคร ที่มาเยอะกันแค่ในช่วงแค่ระยะเวลาก่อนยื่นกู้แค่ไม่กี่เดือน แบบนี้ กู้ผ่านยากครับ และในแง่ส่วนตัว ผมก็ขอแนะนำว่า หากใครเพิ่งมีรายได้ดีแค่ช่วงหลังๆ และคิดและมั่นใจว่า เเราเองมีรายได้ดี รายได้มากพอ สามารถกู้ซื้อบ้านได้แล้วนั้น ผมบอกเลยคุณคิดผิด ผมว่า ถ้าคุณมีรายได้ดี มานานและต่อเนื่องเกิน 2 ปี อันนี้ผมถือว่า คุณมีความพร้อมที่จะเป็นหนี้บ้านได้แล้วละครับ
• เอกสารการรับเงิน ใบรับเงิน ใบหัก ณ ที่จ่าย ม.50 ทวิ ใบแสดงผลงาน โปรไฟล์งาน Portfolio ของคุณ เอกสารรายได้ ที่แสดงให้ธนาคารสามารถรู้และเข้าใจว่า เงินของคุณ ได้รับด้วยวิธีการ และเอกสารต่างๆ เหล่านี้  รูปถ่ายก็สำคัญครับ ถ้ามีถ่ายรูปการทำงานไว้ ขั้นตอนต่างๆ ถ่ายเก็บไว้ครับ จัดเตรียมเอกสารให้พร้อม เป็นระเบียบจัดเก็บรวบรวมเป็นรายเดือน สรุปเอกสารรายเดือนว่ามีรายได้ตามเอกสารเดือนละเท่าไร และที่ไม่มีเอกสารเดือนละเท่าไร
• เอกสารการเสียภาษี ในจุดนี้ เอกสารการเสียภาษี คุณจำเป็นต้องมี ถ้าไม่มี กู้ผ่านยากครับ เนื่องจากในปัจจุบัน ธนาคารเน้นตรงเอกสารนี้มาก ถ้าสเตทเมนท์เดินเยอะ เอกสารประกอบรายได้มี แต่ไม่มีเอกสารการเสียภาษี ยังไงก็กู้ไม่ผ่านครับ ถ้ารายได้คุณมีการโดนหัก ณ ที่จ่ายไว้ คือเอกสาร ม.50 ทวิ ก็เอาเอกสารนี้ละครับไปนำส่ง แต่หาก ไม่มี ม.50 ทวิ ก็ไปแสดงรายได้ กับ สรรพากร ตามที่เราแจ้งครับ แจ้งให้มากหน่อยสัก 70% ของรายได้จริงของเรา ใกล้เคียงความเป็นจริง ยอมเสียภาษีดีกว่าครับ กู้ธนาคารผ่านแล้ว ค่อยว่ากัน ปีต่อๆ มาจะไม่เสียภาษีอันนี้ก็ไม่ว่ากันครับ

3. ประวัติเครดิตบูโร อันนี้ก็มีความสำคัญมากครับ ประวัติทางการเงินของคุณ สามารถบ่งบอกว่า ที่ผ่านมาคุณมีประวัติการชำระหนี้ เป็นอย่างไร ดี ไม่ดี อย่างไร เครดิตบูโร บอกหมดครับ ประเด็นเรื่องเครดิตบูโร ผมจะแนะนำแบบนี้ครับ

• คนที่มีหนี้อยู่แล้ว เช่น มีหนี้บัตรเครดิต หนี้สินเชื่อบุคคล หนี้บัตรผ่อนสินค้า หนี้ผ่อนรถ แนะนำว่าก่อนอื่นคือ อย่างน้อย 12 งวด ก่อนที่คุณจะกู้ซื้อบ้าน ห้ามคุณจ่ายช้าเลยสักงวดครับ คือ ในรอบหนึ่งปี ก่อนที่คุณจะกู้บ้าน ต้องจ่ายให้ตรงเป๊ะๆ และพยายามไม่ก่อหนี้เพิ่ม แต่กลับกัน คุณควรค่อยๆ ลดหนี้ลงเรื่อยๆ ให้เหลือน้อยที่สุด หรือ หมดหนี้เลยได้ ยิ่งดีมาก ก่อนที่คุณจะกู้บ้านนะครับ
• สำหรับคนที่ไม่เคยมีหนี้เลย คือ ประวัติในเครดิตบูโร ใสสะอาด แบบนี้ก็ไม่ดีเหมือนกันนะครับ เพราะธนาคาร เขาจะไม่สามารถ รู้เลยว่า คุณมีประวัติในการชำระหนี้อย่างไร  ประเด็นนี้แก้ไขไม่ยากครับ แนะนำว่า ให้คุณไปลองสมัครบัตรผ่อนสินค้าอะไรก็ได้สักหนึ่งใบ หรือ สมัครบัตรเครดิตแบบ ใช้เงินฝากค้ำประกันก็ได้ครับ ถ้ากลัวสมัครบัตรเครดิตแล้วไม่ผ่าน แล้วก็ทำการใช้บัตรนั้นเลย หลังจากที่ได้รับการอนุมัติครับ ใช้ได้ครับ แต่อย่าเยอะ และควร ชำระหนี้แบบเต็มจำนวนด้วยนะครับ อย่างน้อยๆ 6 เดือน ก่อนที่คุณจะไปยื่นกู้ซื้อบ้านนะครับ แล้วอย่าสร้างภาระหนี้ให้มากนะครับ อย่าลืมว่า วัตถุประสงค์ในการทำบัตรของเราคือเพื่อให้ธนาคาร ได้เห็นประวัติทางการเงินของเรานะครับ คือ มีประวัติปรากฏขึ้นในเครดิตบุโร ไม่ให้ เครดิตบูโรใสสะอาด อย่าไปหลงประเด็นนะครับ

4. บัญชีเงินออม อันนี้ก็สำคัญมากเช่นกัน เพราะอาชีพอิสระแบบพวกคุณ ธนาคารเขาจะมองว่า รายได้ไม่แน่นอน ไม่มั่นคง ฉะนั้นคุณต้องแสดงให้เขาเห็นว่า คุณเป็นคนมีวินัยในการใช้เงิน และบริหารเงินเป็น ฉะนั้น คุณต้องมีการออมเงินให้กับ ธนาคารเขาเห็นครับ ออมให้สม่ำเสมอ ด้วยจำนวนเงินที่เท่าๆ กัน ทุกๆเดือน ไอ้ประเภทมาแบบทีเดียวตูมก้อนใหญ่ๆ แล้วหายเงียบไปเลย ผ่านมาอีกสองสามเดือนก็ถอนออกไป แบบนี้ ไม่ใช่การออมครับ คุณต้องมีการออมเงินมาอย่างสม่ำเสมออย่างน้อย 1  ปี ก่อนที่จะยื่นกู้ซื้อบ้านนะครับ

5. สุดท้าย คือ กระดาษ A4 เพียง 1 ใบครับ ที่คุณจะต้องเล่าเรื่องราว ตัวคุณเอง ธุรกิจของคุณ วิธีการทำงานยังไง การผลิต การตลาด การเก็บเงินแบบไหน คุณเจ๋งยังไง คือ เขียนให้ธนาคารเข้าใจได้ว่าคุณคือใคร คุณทำอะไร รายได้คุณมามายังไง มาเท่าไรต่อเดือน เล่าเรื่องราวของคุณให้ธนาคาร เข้าใจได้ ในกระดาษเพียง 1 หน้าเท่านั้น ที่เขาเรียกกันว่า Exclusive Summary นะครับ 

สุดท้ายนี้ ก็อย่างที่บอกในตอนต้นเรื่องนะครับ ว่า อาชีพอิสระ ฟรีแลนซ์ กู้ซื้อบ้านยากมาก แต่ก็ มีหลายๆ คนที่ ทำได้ครับ เพราะ เขาเตรียมตัวมาดี การเตรียมตัวที่ดี จำเป็น ต้องใช้เวลาครับ ถ้าคุณไม่มีเวลา หรือ รอไม่ได้ ผมบอกเลย บทความนี้ ไม่มีประโยชน์อะไรเลยสำหรับคุณ ของให้ทุกท่านโชคดี กู้บ้าน ขอสินเชื่อ ธนาคารให้ผ่านกันทุกคนครับ

สำหรับท่านที่สนใจ ให้ผมเป็นที่ปรึกษาด้านการเงินส่วนตัว คลิกเลยครับ