ขอสินเชื่อซื้อบ้านใหม่ ปัญหากู้ไม่ผ่าน อาจจะเพราะเซลล์ขายบ้าน รีบเกินไป

ปัญหาของเซลล์โครงการบ้านใหม่ เซลล์โครงการคอนโดใหม่ การไม่มีความรู้พื้นฐานด้านสินเชื่อ มองธุรกิจของลูกค้าไม่ออก คำนวณวงเงินเบื้องต้นไม่ได้ สกรีนลูกค้า หรือ ผู้ซื้อ ไม่ดีพอ ปัญหาการกู้ไม่ผ่าน และยื่น พร้อมๆ กัน หลายๆ ธนาคาร ในเวลาพร้อมๆ กัน อาจจะทำให้ลูกค้าติดปัญหาได้ในอนาคตนะครับ

สนใจให้ ผมเป็นที่ปรึกษาการเงินส่วนตัว คลิก  ติดตามผมที่ YouTube

เคล็ดลับการเลือกซื้อคอนโด คือซื้อในทำเลที่มีหญ้ารกร้างใกล้ๆ คอนโดที่กำลังจะซื้อ

จากประสบการณ์ และข้อมูลที่บันทึกใส่ในสมองส่วนจิตใต้สำนึกของผม ผมจะถ่ายทอดมาเป็นบทความนี้ คือ เคล็ดลับ การเลือกซื้อ คอนโดมือสอง หรือ คอนโดโครงการใหม่ ในบทความนี้จะพูดถึงแต่หลักการในการเลือกทำเลนะครับ ไม่ลงรายละเอียดว่า จะต้องเลือกซื้อมุมไหนทิศไหน ดูส่วนกลาง Facility ดูนิติบุคคล หรือ ดู Floor Plan หรือ Lay Out ของห้อง นะครับ จะไม่ลงลึกขนาดนั้น

มาว่ากันด้วยเรื่องทำเลครับ สำหรับตัวผมเองคงไม่มีปัญญาไปซื้อคอนโดเพิ่มอีกแล้วครับ แค่นี้ หนี้ก็บานละ แต่ผมจะมาเล่าประสบการณ์ตรงจากการทำงานของผมเอง ทั้งในด้านทำเกี่ยวกับที่ปรึกษาทางการเงิน เรื่องกู้ธนาคาร และในฐานะ Agent Property มีลูกค้าซื้อขาย ผ่านมือไปเป็นจำนวนมาก ผมจะมาสรุปเคล็ดลับ หลักการเลือกซื้อคอนโด ทั้งมือหนึงและมือสอง ประมาณนี้นะครับ 

ในการเลือกทำเลที่ ทุกคนก็ต้องรู้ คือ ทำเลใกล้รถไฟฟ้า นอกจากทำเลพิมพ์นิยมนี้แล้วละ มีทำเลแบบไหนที่เราควรเลือกลงทุนซื้อบ้างละ ถ้าตามหัวข้อเรื่องที่คนอ่าน ก็คงงง ว่า ไอ้คนเขียนบทความนี้ มันบ้าอะไรของมันวะ ให้เลือกซื้อที่มีที่รกร้าง หรือที่มีตึกลามบ้านช่องทรุดโทรมเข้าไว้ งง งง ซิครับ คืองี้ครับ ที่ประมาณดังกล่าว ผมหมายถึงที่ที่ สามารถรวบรวมแปลงแล้ว ดีเวลลอปเปอณ์ สามารถขึ้นโครงการคอนโดใหม่ได้ ถ้าเรามาลงทุนซื้อคอนโดไม่ว่าจะเก่า หรือ มือสองไว้ก่อนแล้ว อีกสัก สองสามปี ต่อมา มีโครงการใหม่ๆ ขึ้นโครงการใกล้ๆ เราละก็ ราคาคอนโดคุณก็จะขึ้นตามไปด้วยแน่นอน 

คือ มันเป็นยังงี้ครับ มีผลสำรวจมาแล้วว่า คอนโดมือสอง ที่อยู่ติดหรือใกล้กับ คอนโดโครงการใหม่ จะเป็นที่นิยมของนักลงทุนมากเนื่องจาก จะมีราคาถูกว่า คอนโดที่เพิ่งสร้างใหม่ราว 30% คือยังไง ก็คือ คอนโดใหม่ที่เพิ่งขึ้นโปรเจคขาย 100 บาท คอนโดของคุณที่ซื้อไว้ก่อนแล้ว จะราคา 70 บาท.........บางคนงง แล้วมันจะดีไงวะ ตามผมมาครับ ผมจะสรุปและชี้แนะแนวทางให้ครับ

ผมขอแนะนำ สองโครงการครับ ประสบการณ์ตรง โครงการแรก คอนโด ธาราเรือนแก้ว ในซอย รามคำแหง 43/1 ใกล้กับโรงเรียน บดินทร์เดชา ใกล้กับโครงการใหม่คือ LPN ลุมพินี รามคำแหง 43/1 ราคาขาย ตารางเมตรละ 50,000-60,000 บาท ห้องใหญ่สุดน่าจะแค่ 30 กว่า ตารางเมตร ส่วนโครงการธาราเรือนแก้ว ตารางเมตรละ 3x,xxx บาท หรือ อีกทำเล สุขุมวิท 39 คอนโดเก่า บ้านสวนเพชร ใกล้กับโครงการใหม่ ของแสนสิริ จำชื่อไม่ได้ละ ขาย 120,000 ตารางเมตร ราคาเมื่อหลายปีมาแล้วนะครับ ส่วน โครงการ บ้านสวนเพชร ขาย 5x,xxx บาท ครับ สองทำเลที่ผมยกตัวอย่าง มีข้อสรุปดังนี้ นะครับ 

ถ้าคุณซื้อทั้งสองโครงการนี้ไว้ตั้งแต่แรก ที่ คอนโดธาราเรือนแก้ว หรือคอนโดบ้านสวนเพชร และ อีกสามสี่ปี ต่อมา มี LPN และ แสนสิริ มาขึ้นโครงการ ใกล้กับคอนโด ที่คุณซื้อไว้ เชื่อผมไหม ราคาที่คุณซื้อมา ของคอนโดธาราเรือนแก้ว มันถูกว่า 3x,xxx บาท ต่อตารางเมตร และ โครงการบ้านสวนเพชร ราคา 5x,xxx บาท คุณจะซื้อมาในราคาถูกว่านี้แน่นอน แต่พอ มีโครงการใหม่ มาขึ้นข้างๆ คอนโดคุณ ทำให้ราคาคอนโดมือสอง มันขึ้นตาม ในอัตราที่ ยังไงก็ต้องถูกกว่าโครงการที่ขึ้นใหม่แน่นอน คุณได้กำไรเป็นกอบเป็นกำแน่ๆ 

ผมถึงบอกไงครับว่า จะซื้อ คอนโด ดูทำเลที่ตั้ง และคาดการณ์อนาคตได้ว่า ที่แปลงข้างๆ ที่หญ้าขึ้นรกรุงรังนะ จะต้องมีโปรเจคคอนโดใหม่ขึ้นตามมาแน่อีกไม่นาน นั่นละ คุณได้เจอแจ็คพอทแน่นอน เพราะอะไรเหรอครับ ราคาที่ดินที่สูงขึ้นอย่างบ้าเลือด ราคาค่าก่อสร้าง ทั้งค่าวัสดุ ค่าแรงงาน แพงจับใจ แล้วคอนโดขึ้นใหม่ มันก็ต้องแพงแน่นอน แล้วยังไง ก็ไอ้คอนโดที่คุณซื้อไว้ก่อนแล้วนะ ไม่ต้องห่วง พุ่งกระฉูดแน่นอนครับ เชื่อผม ................บทความนี้เป็นความเห็นส่วนตัวของผู้เขียนนะครับ 555 อย่าเชื่อถ้าคุณไม่บ้าพอ

สนใจ ให้ผมเป็นที่ปรึกษาการเงินส่วนตัว ติดต่อ LineID : @antonio

ติดตามผมได้อีกช่องทาง ทาง YouTube  หรือ ติดต่อ ที่ปรึกษาการเงินส่วนตัว คลิก

หนี้เสีย NPL ต้นเหตุคือ โปรโมชั่นสินเชื่อกู้ซื้อบ้าน จริงๆ เหรอ

ปี 2560 นี้ ธนาคารแห่งประเทศไทย หรือ แบงค์ชาติ ประเมินว่า หนี้ที่ไม่ก่อให้เกิดรายได้ NPL จะขยายตัว มาอยู่ที่ เกิน3%  และในส่วนของสินเชื่อธุรกิจ SME สำหรับธุรกิจขนาดเล็กถึงขนาดกลาง มีการขยายตัวของหนี้ NPL มากว่าหนี้ตัวอื่นๆ และหนี้ที่ผมให้ความสนใจและคิดว่าเป็นประเด็นที่น่าสนใจ มานำเสนอคือ หนี้สินเชื่อบ้าน หรือ สินเชื่อเพื่อการเคหะ ซึ่งแบงค์ชาติคาดว่า จะมีหนี้ NPL อยู่ที่ระดับ 3.2% แต่ประเด็นที่น่าสนใจอยูที่ตรงนี้ครับ

ธปท. บอกว่า เนื่องจาก 2-3 ปี ที่แล้ว ธนาคารพาณิชย์มีการแข่งขันกันปล่อยกู้สินเชื่อบ้าน และมีการกระหน่ำโปรโมชั่น ลดแลกแจกแถม กันเกือบทุกแบงค์ แต่โปรหลักที่ใช้กันคือ ในช่วง 3 ปี แรก ลดดอกเบี้ย ลดค่างวดการผ่อนชำระหนี้บ้าน แต่พอครบ 3 ปี ค่างวดที่ต้องชำระหนี้ มันปรับตัวขึ้น เป็นค่างวดตามมาตรฐานตามปกติ ทีนี้ก็มีปัญหาซิครับ เกิดผ่อนไม่ได้กันขึ้นมา เริ่มเดี้ยง มันก็เลยส่งผลกระทบกันมาเห็นกันในปีนี้ไงครับ 

ผมจะขออธิบาย ดังนี้ละกันครับ มาตรฐานการผ่อนชำระหนี้บ้านนะครับ เราคำนวณระยะเวลากู้ เบื้องต้นกันที่ประมาณ 20-25 ปี ละกันนะครับ ในการที่จะผ่อนหนี้หมด และมาตรฐานคือ จะผ่อนหนี้ ที่เป็นหนี้ 1.0 ล้านบาท ผ่อน เดือนละ 7,000-7,500 บาท ต่อเดือนครับ คือ ถ้าเป็นหนี้ 3.0 ล้านบาท ก็ผ่อนกันเดือนละ 21,000-22,500 บาท ครับ ตามมาตรฐาน 

แต่ แต่ !!!!!!!! อย่าที่บอกครับ เมื่อ 2-3 ปี ก่อน แข่งขันกันดึงลูกค้า โปรโมชั่น 3 ปี แรก ดอกเบี้ย เฉลี่ย 4% ผ่อนค่างวด เหลือล้านละ 5,500 บาท ต่อเดือน.......... อันนี้ผมยกตัวอย่างนะครับ ซึ่งอันที่จริงแล้วนะ ถ้าธนาคารเขาพิจารณาจากเงินเดือนของผู้กู้ ว่าสามารถผ่อนหนี้ได้เดือนละ 7,000 บาท ก็สามารถกู้ได้ 1.0 ล้านบาท แต่ถ้าดันไป วิเคราะห์ให้ความสามารถผ่อนลดลง เป็น 5,500 บาท แทนละก็ เพื่อให้ลูกค้าได้วงเงินกู้สูงขึ้น แต่คิดว่า อีก 3 ปี ลูกค้า จะสามารถขยับการผ่อนมาเป็นยอดที่ 7,000 ได้ละก็ สถานการณ์หนี้เสีย หนี้ NPL ในปี 2560 ปีนี้ ก็เริ่มปรากฏให้เห็นกันบ้างแล้วละครับ

นี่ละครับ ผลของการเล่นโปรโมชั่นของแต่ละแบงค์ ก็ต้องลองดูกันต่อไปครับ แต่ แบงค์ยังประเมินต่อไปว่า หนี้เสีย NPL ยังอาจจะมีอาการไหลมาอย่างต่อเนื่อง แล้วแบบนี้ ปีหน้า เศรษฐกิจ มันจะดี จริงไหม??

ติดตามผมได้ที่ช่อง YouTube หรือ อ่านบทความอื่นต่อได้ที่ Antonio Attorney

ติดต่อผมได้ที่ LineID : @antonio

คุมเข้ม ผังเมืองนนทบุรี ก่อนทุเรียน จะสูญพันธุ์

คุมเข้มผังเมืองนนท์ จำกัดการพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์ คงต้องยอมรับกันนะครับว่า ตลอดเวลาที่ผ่านมา ราคาที่ดินจังหวัดนนทบุรี มีการปรับตัวสูงขึ้นมาเป็น ระยะ ระยะ และใช้เวลามาพอสมควรแล้ว 

ผังเมืองใหม่จัดการให้มีข้อจำกัดมากขึ้น ที่ดินแปลงเล็กแปลงน้อย ตามตรอก ซอก ซอย ที่ไม่ใช่ถนนสายเมน คงจะขายยากขึ้น เพราะที่ดินแปลงไม่ใหญ่ตามซอยย่อย ที่เหมาะกับการสร้าง คอนโดโลว์ไรซ์ มีข้อจำกัดในการสร้าง และพัฒนายากขึ้น

ที่ผ่านมา ในช่วงหลายปีนี้ มีสตอรี่ เรื่องรถไฟฟ้าสายสีม่วง มาสุดที่บางใหญ่ ทำให้ที่ดินเมืองนนทบุรี มีโครงการคอนโดผุดขึ้นกันเป็นดอกเห็ด และมีห้องเหลือขายจำนวนมาก ทำให้ในรอบหลายปีที่ผ่านมา ที่ดินในการทำการเกษตรของจังหวัดนนทบุรี หายไปเป็นแสนไร่  น่าเป็นห่วงนะครับ สำหรับผมห่วงเรื่องทุเรียนครับ แบบนี้ทุเรียนเมืองนนท์จะสูญสลายไปไหม แล้วสุดท้ายเมื่อปริมาณมันออกมาน้อย ราคามันคงจะไกลเกินที่ผมจะมีเงินไปซื้อมากินได้

มาว่ากันต่อในส่วนของผังเมืองของจังหวัดนนทบุรีครับ พื้นที่ส่วนใหญ่ของนนทบุรี เป็นพื้นที่สีเขียว หรือ พื้นที่เกษตรกรรมเกือบครึ่งของพื้นที่ทั้งหมดของจังหวัด ผังเมืองใหม่ กำหนดให้พื้นที่สีเขียวส่วนใหญ่ให้สร้าง หรือ พัฒนาโครงการบ้านจัดสรร เป็น บ้านเดี่ยว ทาวน์เฮาส์ ได้ครับ แต่ ต้องมีถนนทางเข้า กว้าง 12  14 เมตร ส่วนคอนโด โลว์ไรซ์ สูง 8 ชั้น ตามตรอก ซอก ซอย ที่สร้างเสร็จพร้อมขายแล้วนั้น จะไม่มีคู้แข่งรายใหม่ๆ สามารถสร้างมาแข่งในการขายได้แล้ว เนื่องจากมีข้อจำกัด ในผังเมืองใหม่ ไม่สามารถสร้างคอนโด โลว์ไรซ์ ตาม ซอยย่อยๆ ได้อีกแล้ว

ในส่วนตัวผมเอง ผมว่า ข้อจำกัดในผังเมืองใหม่นี้ ก็ดีนะครับ ไม่งั้น ถ้าขึ้นโครงการกัน สะเปะสะปะ เละเทะกันไปหมด ไม่งั้นผมคงอดกิน หรือ ไม่มีปัญญาจะซื้อ ทุเรียนเมืองนนท์กินเป็นแน่แท้ครับ

ติดตามผมได้ที่ช่อง YouTube หรือ อ่านบทความดีต่อได้ที่ Antonio Attorney 

แห่ขายทิ้ง โรงแรมระดับสามดาว มีนักลงทุนรอช้อนซื้อ

แปลกดีนะครับ ทั้งที่ สองสามปีที่ผ่านมา ประเทศไทย มีนักท่องเที่ยวแห่หลั่งไหลเข้าประเทศ จนสนามบิน รวมถึง ตำรวจ ตม.ได้รับการบ่นหรือก่นด่า ถึงการทำงานที่ล่าช้า ทำให้นักท่องเที่ยวต้องเสียเวลารอนาน กว่าจะผ่านขั้นตอนการตรวจตคนเข้าเมืองเข้าประเทศได้ หรือ ลองสังเกตุหุ้นของ AOT ดูครับ ขึ้นกันอย่างไม่ลืมหูลืมตา หรือเป็นห่วงค่า PE ว่าจะสูงกันไปถึงไหน

กลับกลายเป็นว่า มีผู้ประกอบการชาวไทย ภาคอุตสาหกรรมการท่องเที่ยว ในธุรกิจโรงแรม กลับแห่ขาย โรงแรมระดับ สามดาว ทั้งใน เมืองหลวง อย่างกรุงเทพ พัทยา เชียงใหม่ ภูเก็ต เหตุผลที่เรียกกันว่า แห่ขายกันนี้ บางทีมันอาจจะแอบแฝง ในนัยยะสองนัยยะ หรือเปล่า หากเพียงเรามองแบบผิวเผิน อาจจะมองว่า ไปไม่ไหว สู้เขาไม่ได้ สู้โรงแรมที่มีเชน มีชื่อเสียง ไม่ได้ แต่ผมว่าเปล่าเลยนะครับ บางที อาจจะเป็นการลองขายเล่น เทสราคาดูว่า ราคานี้ มีคนสนใจกันบ้างไหม หากมีหมูเสนอราคามา ตามที่ต้องการ ก็คงขาย แต่ถ้าราคาไม่ได้ ก็ทำกันต่อไป ............. แบบนั้นรึเปล่า ไม่อาจจทราบได้ครับ

สำหรับในมุมมองของผมนะ โรงแรมระดับ สามดาว นี้ ยิ่งนานๆ ไป ยิ่งเก่า การพัฒนา หรือ ปรับปรุง ทั้งในรูปแบบของด้านกายภาพ หรือ ด้านการบริหาร เพื่อจะพยายามปรับราคา ปรับเรทค่าห้องที่สูงขึ้น ไปนั้น จะทำได้หรือไม่ได้ ผมว่า หลักๆ อยู่ที่ตัวทำเลของโรงแรมนั้นๆ มากกว่านะ ถ้าทำเลดี ปรับเปลี่ยน รีโนเวท ยังไง มันก็คงขายได้ ปรับเรทราคาได้ แต่ถ้าทำเลไม่ได้ ยังไงมันก็คงไม่ได้ 

ที่ผ่านมา ในช่วง 1-2 ปี นี้ พรรคพวกเพื่อนฝูงผม ที่เป็นนักธุรกิจ ที่มีการดีลกับนักธุรกิจชาวจีน มักจะมีออร์เดอร์ ให้หาโรงแรมในเมือง ตามเมืองแหล่งท่องเที่ยวสำคัญๆ ของประเทศไทย ให้ช่วยหากิจการโรงแรมระดับสามดาวนี้ มาเสนอให้นักธุรกิจชาวจีน ขายได้ก็มาแบ่งค่าคอมมิชชั่นกัน ผู้ซื้อมีจริงๆ ครับ แต่ผมว่า ผู้ขายจริงๆ หายากนะ ผมหามาสองปีแล้ว ยังไม่จบดีลสักที 

ติดตามผมได้ที่ช่อง YouTube หรือ อ่านบทความดีต่อได้ที่ Antonio Attorney