ราคาประเมินบ้าน ถ้าบ้านไม่มีคนอยู่ ราคาประเมินจะต่ำกว่าราคาทั่วไป

ในการยื่นกู้ซื้อบ้าน เมื่อมาถึงขั้นตอนการประเมินราคาบ้าน ทั้งราคาประเมินที่ดิน สิ่งปลูกสร้าง มีหลักเกณฑ์ที่ ผู้กู้ควรจะรู้คือ บ้านที่ไม่มีคนอยู่ หรือ สภาพไม่มีผู้อยู่อาศัย ราคาประเมินจะต่ำกว่าราคาตลาด หรือ ราคาที่ประเภทบ้านและขนาดใกล้เคียงในทำเลเดียวกัน รายละเอียดจะเป็นอย่างไร ลองฟังดูครับ

สนใจให้ผมเป็นที่ปรึกษาการเงินส่วนตัว คลิกเลยครับ

การดันราคาประเมินบ้าน ให้สูงกว่าราคาขายจริง ทำได้ยังไง??

การยื่นกู้บ้าน ขอสินเชื่อบ้าน แล้วอยากที่จะทำให้ได้วงเงินกู้สูงๆ ให้ธนาคารอนุมัติวงเงินเยอะๆ นอกจากดูที่รายได้ของผู้กู้แล้ว ในส่วนของราคาประเมินบ้าน ก็มีส่วนสำคัญมากเช่นกัน หากราคาประเมินบ้าน ที่เจ้าหน้าที่ประเมินราคาออกมาต่ำกว่าที่ควรจะเป็น ก็มีผลให้วงเงินกู้ที่เราจะได้รับการอนุมัติ น้อยลงไปด้วยเช่นกัน 

สำหรับคลิปนี้ ในส่วนของทั่วไป ที่ชอบพูดกันว่า ให้เจ้าหน้าที่ ช่วยดันราคาประเมินบ้านนั้น ทำได้จริงหรือ เป็นแค่การตามน้ำของเจ้าหน้าที่ คลิปนี้มีคำตอบให้ครับ ลองฟังกันดูครับ

และสำหรับเพื่อนๆ ที่ต้องการมีที่ปรึกษาการเงินส่วนตัว คลิกเลยครับ

กู้ซื้อบ้าน ได้เต็มวงเงิน กู้ได้ 100% ทำได้จริงเหรอ?

ทุกๆ คน เวลาจะซื้อบ้าน แล้วต้องกู้เงิน จากสถาบันการเงิน เกือบทุกคน อยากได้วงเงินกู้สูงๆ ให้ได้เต็มร้อยเปอร์เซ็นต์ หรือบางคน กู้เหลือเงินได้ยิ่งดีครับ น้อยคนนักที่จะบอกว่า เอาแค่นี้พอ ไม่ยากเป็นหนี้เยอะ ผมแทบจะไม่เจอ และผมก็จะเจอเกือบทุกวันครับ ที่โทรมาบ้างละ อินบอกซ์มา ไลน์มา อีเมลมา ว่า ต้องการกู้ให้ได้100% หรือ กู้เงินเหลือบ้างละ อันนี้ ผมขอใช้โอกาสนี้ อธิบาย ให้เข้าใจกันดีกว่านะครับ 

หลักเกณฑ์ของธนาคาร ในการให้วงเงินกู้ คือ 

1. บ้าน ทาวน์เฮาส์ คอนโด อันนี้ จะให้วงเงินประมาณ 80 - 100% เงื่อนไขขึ้นอยู่กับแต่ละธนาคาร

2. ตึกแถว อาคารพาณิชย์ 70-90% เงื่อนไขขึ้นอยู่กับแต่ละธนาคาร

3. ที่ดินเปล่าให้ 60-70% อันนี้ มีธนาคารเดียวที่ให้กู้ที่ดินเปล่า คือ ธนาคาร กรุงเทพ ครับ

ต่อมา ไอ้ที่ว่า ให้วงเงินกู้ คือ 80-100% คือยังไง ยังงี้ครับ ธนาคารเขาจะ มี สองตัวมาเปรียบเทียบกัน อันไหน ต่ำกว่า ยึดตัวเลขนั้น เช่น ให้กู้ 90%

ตัวอย่าง คุณซื้อบ้านจริง 1.0 ล้านบาท แต่คุณทำสัญญา ซื้อขายไปหลอกธนาคาร ว่า ซื้อขายที่ 1.2 ล้านบาท แล้วธนาคารส่งบริษัทไปประเมิน ประเมินราคาได้ 1.0 ล้านบาท ธนาคาร จะเอา ราคาตามสัญญาซื้อขาย ( ที่คุณทำหลอกธนาคาร ) คือ 1.2 ล้านบาท กับ ราคาประเมินของธนาคาร คือ 1.0 ล้านบาท มาเปรียบเทียบกัน อันไหน ราคาต่ำกว่า ก็ยึดตัวนั้น คือ ยึดราคาประเมินของธนาคารครับ ที่ 1.0 ล้านบาท ธนาคารให้กู้ 90% คุณก็จะได้วงเงินกู้ไป 900,000 บาท อันนี้เติมเงิน 100,000 บาท

ตัวอย่าง ในทางกลับกัน คุณซื้อบ้านจริง 1.0 ล้านบาท แต่คุณทำสัญญา ซื้อขายไปหลอกธนาคาร ว่า ซื้อขายที่ 1.2 ล้านบาท แล้วธนาคารส่งบริษัทไปประเมิน ประเมินราคาได้ 1.3 ล้านบาท ธนาคาร จะเอา ราคาตามสัญญาซื้อขาย ( ที่คุณทำหลอกธนาคาร ) คือ 1.2 ล้านบาท กับ ราคาประเมินของธนาคาร คือ 1.3 ล้านบาท มาเปรียบเทียบกัน คืออันนี้ ธนาคารดันประเมินราคาสูงกว่าที่สัญญาซ์้อของคุณที่ทำหลอกไปซะอีก แต่ยังไงก็ตาม ธนาคารจะยึดว่าอันไหน ราคาต่ำกว่า ก็ยึดตัวนั้น คือ ยึดราคาตามสัญญาซื้อขาย ที่ 1.2 ล้านบาท ธนาคารให้กู้ 90% คุณก็จะได้วงเงินกู้ไป 1,080,000 บาท อันนี้ละครับ ที่เรียกว่ากู้เกิน กู้เหลือเงิน  เหลือเงิน 80,000 บาทครับ ....พอจะเข้าใจกันหรือยังครับ

คำว่ากู้ได้ 100% ก็คือ ราคาประเมินทรัพย์ น่าจะสูงกว่า ราคาซื้อขายในท้องตลาดครับ มันถึงจะทำได้ ครับ  หรือ บางท่าน จะซื้อบ้านโครงการบ้านใหม่ ถ้าอยากจะกู้ได้วงเงิน 100% ต้องซื้อกับโครงการของบริษัทใหญ่ๆ ที่อยู่ในตลาดหลักทรัพย์เท่านั้นครับ มีอยู่ 5-7 บริษัท ลองเลือกเองละกันว่าจะซื้อกับใคร 

อย่างลูกค้าผมล่าสุด ซื้อบ้านราคา 7.5 ล้านบาท แต่ โครงการทำหนังสือ สัญญาราคาซื้อขาย ที่ 8.2 ล้านบาท และโครงการแนบใบส่วนลดให้ 700,000 บาท ก็คือ ซื้อขายจริงที่ 7.2 ล้านบาท แต่เราไม่ได้เอาใบส่วนลดไปยื่นกู้ ก็คือ เอาเฉพาะสัญญาราคาซื้อขายที่ทำกับโครงการ ไปยื่นที่ราคา 8.2 ล้านบาท ครับ และสำหรับธนาคาร ถ้ามีการซื้อผ่านจากโครงการใหญ่ๆ บิ๊กเนม แล้ว เขาจะประเมินราคาให้ตามสัญญาซื้อขายที่โครงการทำให้เลยครับ ลูกค้าของผมรายนี้ แกรายได้เยอะ แต่มีการติดประวัติเครดิตบูโรมาก่อน จึงกู้ไม่ผ่าน ผมเลยได้มีโอกาสรับใช้ ก็จบไปเรียบร้อยครับ โอนไปแล้ว ลูกค้ากู้ได้ เต็มวงเงิน 8.2 ล้านบาท เหลือเงินส่วนต่าง 700,000 บาท เต็มๆ ครับ

อย่างนี้พอเข้าใจ คำว่ากู้ได้100% หรือยังครับ ไม่ใช่ ที่ผมเจอบ่อยมาก ลูกค้าหาบ้านมา บอกรายละเอียดบ้านมา ผมบอก พี่จับบ้านตัวนี้มา 3.0 ล้าน จะกู้เต็มวงเงิน 100% ยากครับ แถวนั้น เขาขายกัน 2.5-3.0 ล้านบาท ราคาประเมินไม่ถึงแน่นอน หากประเมินได้สูงสุด 3.0 ล้านบาท และเป็นบ้านมือสอง สมมติธนาคารให้กู้ 90% คุณก็ได้วงเงินแค่ 2.7 ล้านบาทเองครับ การจะกู้ได้วงเงินสูงๆ หรือ 100% นั้น คุณต้องจับบ้านมาในราคาที่ถูกกว่าราคาตลาดอย่างน้อย 10-20% ครับ ถึงจะทำได้ อันนี้พอเข้าใจกันแล้วนะครับ

และสำหรับท่านที่ติดปัญหา กู้ซ์้อบ้านไม่ผ่าน ติดปัญหาเครดิตบูโร อยากให้ผมช่วยดูแล และดำเนินการจัดการยื่นกู้ให้ ยินดีเลยครับ ติดต่อ email: antonioattorney@gmail.com หรือ Line ID: @antonio ยุทธนาครับ ยินดีรับใช้ 

เรื่องน่าสนใจอื่นๆ 

++ ราคาประเมิน กรมที่ดิน สำหรับเขตในเมืองนี่ขึ้นกว่า 50% เชียวเหรอครับ ++

วันนี้ ผมได้มีโอกาสไป สำนักงานที่ดินห้วยขวางอีกครั้ง ก็เนื่องมาจาก ลูกค้าที่ฝากขายบ้าน จะได้มีการโอนกรรมสิทธิ์กันในวันนี้ครับ ก็มารับเงินค่าคอมมิชชั่นละครับ 

แต่เรื่องนี่ตกใจวันนี้ของผมคือ ราคาประเมินกรมมธนารักษ์ นี่สำหรับบ้านลูกค้าผม ขึ้น 50% เลยทีเดียวครับ  ซึ่งในโครงการนี้ผมได้มีการขายไปได้หลังหนึ่ง ช่วงหลายเดือนที่แล้ว ก่อนวันที่ 2  กรกฏาคม 2555 ราคาประเมินที่ดินตอนนั้น 40,000 บาท ต่อ ตารางวา  วันนี้ ขยับขึ้นไป 60,000 บาท แล้วครับ 50% เลยละครับ  ก็เละซิครับ ค่าใช้จ่ายโอนขึ้นมา กว่า 40% 

ในทำเลถนนรัชดา เกาะแนวรถไฟฟ้านี่ ราคาขึ้นมาได้น่าตกใจมากเลยครับ  แต่ยังไงก็ตาม ราคาขาย ก็ยังสูงกว่าก็จริง แต่ค่าใช้จ่ายในการโอน ที่คำนวณจากราคาประเมินนี่ เมื่อไรประเทศไทยจะเปลี่ยนการคำนวณภาษีซะที คำนวณจากส่วนต่างที่ซื้อขายซิครับ  ไม่งั้นต้นทุนในการซื้อขายบ้านมือสองบานเลย  เมื่อไรจะเปลี่ยนการคำนวณคิดภาษีซะที ธุรกิจโบรกเกอร์อย่างผม จะได้สบายซะทีครับ  อีกหน่อยที่ก็จะไม่มีให้มาพัฒนาทำโครงการกันแล้ว  จัดผังเมืองให้ดี มาเน้นการสนับสนุนซื้อขายบ้านมือสองกันดีกว่า ทำเลดีกว่ากันเยอะ จริงไหมครับ

เรื่องง่ายๆ ในการกู้เงินธนาคาร

จะว่าเป็นเรื่องง่ายไหม ในการกู้เงินธนาคาร มันก็ไม่ง่ายนะ แต่กรณีที่กำลังจะเล่านี้มันตลกดี คือ มีผู้ใหญ่ที่เคารพท่านหนึ่ง แกขายบ้านของแกนะ เป็นเงิน 10 ล้านบาท ปรากฏว่าคนซื้อนะ บอกว่าจะขอปรึกษาธนาคารก่อนว่าจะกู้ได้ไหม ถ้าได้ ได้เท่าไร ผู้ซื้อก็เลย ไปสอบถามธนาคาร ธนาคารแจ้่งว่ากู้ได้ไม่เกิน 70% ของราคาซื้อขาย แต่ราคาประเมินต้องได้ด้วยนะ คือใกล้เคียงกัน ก็คือจะสามารถกู้ได้ 7 ล้านบาท ผู้ซื้อต้องเติมเงินอีก สามล้านกว่า  แต่ก็ไม่ใช่ปัญหาหรอกครับ เพราะเขาเป็นหมอ โรงพยาบาลเอกชน สามารถแน่นอน
ต่อมาคนขาย (คุณอา) ก็เลยให้หมอ มาคุยกับผม  ผมบอกว่าเดี๋ยวผมจะหาธนาคารกู้ให้นะ ผมรู้จักหลายที่ ( งานนี้การกุศลแน่เลยเรา ) อาจจะได้วงเงินกู้เพิ่มขึ้น ผมก็พิจารณาเครดิตหมอแล้ว จากเอกสารต่างๆ กู้ได้แน่ สบายๆ เพียงแต่ติดกฏของ ธปท. เท่าันั้น ที่ว่าสำหรับบ้านราคาเกิน 10 ล้านบาท กู้ได้แค่ 70% แต่ผมก็ใช้เทคนิคเล็กน้อย ที่ธนาคารที่ผมแนะนำไปให้นะ เขาให้ได้ 95% ( ในกรณีบ้านไม่เกิน 10 ล้านบาท ) ของราคาซื้อขาย หรือประเมิน อันไหนต่ำกว่าเอาราคานั้นเป็นมาตรฐาน  ผมรีบจัดแจงเลยครับ ซื้อขายกัน 10 ล้านใช่ไหม ทำสัญญาตัวใหม่เลย ให้ผู้ซื้อ ถือไว้คนเดียว หรือเรียกง่ายๆ ว่าฉบับหลอกธนาคารครับ ซื้อขายกันที่ 9.8 ล้านบาท สามารถกู้ได้ 95% เท่ากับ เงินกู้ที่ได้รับการอนุมัติ 9.3 ล้านบาท จบ
เรื่องแบบนี้ ก็ง่ายๆ นะ สำหรับการกู้เงินธนาคาร กับ ผู้กู้ที่มีศักยภาพ แต่ตลกดี ทำราคาซื้อขายหลอก ให้น้อยกว่าราคาซื้อขายจริง ดันทะลึ่ง ได้วงเงินสูงกว่า  ธปท. อย่ามาอ่านบทความนี้ละ   สวัสดีครับ