แสดงบทความที่มีป้ายกำกับ อสังหาริมทรัพย์ แสดงบทความทั้งหมด
แสดงบทความที่มีป้ายกำกับ อสังหาริมทรัพย์ แสดงบทความทั้งหมด

วันจันทร์ที่ 9 มีนาคม พ.ศ. 2563

วิธีการแก้หนี้ ที่เกิดจากการสัมมนา อสังหาฯ ลงทุน หรือการสร้างหนี้ เกินตัว




Passive Income คือ ใช้เงินทำงาน แต่ต้องถามต่อว่า เงินที่จะทำงานให้คุณ มันคือ 
1. มีเงินมากพอไหม
2. เงิน สร้างรายได้ หรือ คุณไปสร้างหนี้ เพื่อสร้างดอกเบี้ย และหนี้สิน เพื่อมาทำลายชีวิตคุณกันแน่ 

ลองฟังคลิปนี้ดูครับ อุทาหรณ์ สอนใจ สำหรับคนที่ อยากลงทุนอสังหาฯ แบบบ้าๆ กันนะครับ ต้นตอ และการแก้ปัญหา 

ติดตามคลิปดีๆ ในแวดวงการเงิน การธนาคาร และอสังหาริมทรัพย์ ได้ที่ YouTube
และติดตามผมต่อได้ที่ facebook/AntonioAttorney
สนใจให้ผมเป็นที่ปรึกษาการเงินส่วนตัว คลิกเลยครับ

วันจันทร์ที่ 2 มีนาคม พ.ศ. 2563

ญาติพี่น้อง ซื้อขายบ้านกันเอง ต้องทำยังไง



การซื้อขายบ้าน กันเอง ในเครือญาติ ยิ่งโดยเฉพาะ การซื้อขายบ้านกันเอง ของพี่น้องนามสกุลเดียวกัน ถามว่า ในแง่ความเป็นจริง มันสามารถเกิดขึ้นได้ไหม ตอบเลยครับ ก็คงไม่ผิดปกตินะ พี่ซื้อบ้านน้อง น้องซื้อบ้านพี่ แต่ ธนาคารเขาจะมีเงื่อนไขในการพิจารณามากว่านั้นครับ ลองไปฟังในคลิปนี้ดูครับ

ติดตามคลิปดี ของผม ในช่อง YouTube เลยครับ กดเลย YouTube

และติดตามผมต่อได้ที่ Facebook/AntonioAttorney

สนใจให้ผมเป็นที่ปรึกษาการเงินส่วนตัว  คลิกเลยครับ





โพสต์เมื่อ

วันเสาร์ที่ 30 มีนาคม พ.ศ. 2562

เคล็ดลับ ในการขายบ้าน ขายที่ดิน ขายคอนโด ให้ได้ราคาที่ดี


การลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ ซึ่งเป็นทรัพย์สินที่มีสภาพคล่องต่ำ ซื้อแล้ว ถึงเวลาจะขายไม่ง่ายนะครับ ต้องใช้เวลา มาดูว่า ถ้าเราอยากขายทรัพย์สิน อสังหาริมทรัพย์ให้ได้ราคา มาดูวิธีการกันครับ ในคลิปเลยครับ

สนใจให้ผมเป็นที่ปรึกษาการเงิน คลิกเลยครับ

วันอังคารที่ 12 กุมภาพันธ์ พ.ศ. 2562

ถ้าคุณมีเงินลงทุนก้อนใหญ่ คุณจะหา Passive Income แบบไหนกันบ้าง


คลิปนี้ ผมให้โจทก์ว่า ถ้าเรามีเงิน 20 ล้านบาท เราจะเอาไปลงทุนอะไรบ้าง ซึ่งผมเอง เบื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์มาก ผมเบื่อในสภาพคล่องของมัน อสังหาฯ เป็นสินทรัพย์ ที่มีสภาพคล่องต่ำเอามากๆ

เพื่อนๆ คนไหน ลองนั่งคิดกันเล่นๆ ดูครับว่า ถ้าเรามีเงินก้อนใหญ่ขึ้นมาจริงๆ เราจะเอาเงินไปลงทุนอะไรบ้าง ที่จะให้มัน งอกเงย โดยที่เราอยู่เฉยๆ หรือ ที่เขาเรียกกันว่า Passive Income

สนใจให้ผมเป็นที่ปรึกษาการเงินส่วนตัว คลิกเลยครับ

วันศุกร์ที่ 18 มกราคม พ.ศ. 2562

ลงทุนคอนโด ได้ทั้งกำไร และค่าเช่า ดีจริงๆ


เจ้าของโครงการ ผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ โดยเฉพาะในส่วนของโครงการคอนโด และเฉพาะทำเลจังหวัดที่เป็นจังหวัดท่องเที่ยว ผู้ประกอบการส่วนใหญ่ จะมีโปรโมชั่น ซื้อคอนโด แล้วโครงการจะบริหารค่าเช่า มีผลตอบแทนการลงทุนให้กับคนซื้อ จะมีทำเลไหน ผลตอบแทนการลงทุน ผลตอบแทนการเช่า เท่าไรกันบ้าง เชิญหาข้อมูลในคลิปกันได้เลยครับ

สนใจให้ผมเป็นที่ปรึกษาการเงิน คลิกเลยครับ

วันศุกร์ที่ 11 มกราคม พ.ศ. 2562

เขาว่า อสังหาประเทศไทย เริ่มมีฟองสบู่แล้ว


มีการเปิดตัว โครงการอสังหา ขึ้นมากหลายโครงการ โดยเฉพาะโครงการคอนโด แนวรถไฟฟ้า หรือ ไม่ใกล้แนวรถไฟฟ้าก็ตาม จากผลการรวบรวมข้อมูล บ่งบอกว่า Supply น่าจะมากกว่า Demand ซะแล้ว ฟองสบู่อสังหา เกิดขึ้นแล้ว แต่ยังไม่แตก เนื้อหาเป็นอย่างไร ลองฟังในคลิปครับผม

สนใจให้ผมเป็นที่ปรึกษาการเงินส่วนตัว คลิกเลยครับ 

วันอาทิตย์ที่ 29 กรกฎาคม พ.ศ. 2561

ลงทุน ธุรกิจปรับปรุงบ้านมือสองขาย มีวิธี และหลักการยังไง


สำหรับท่านที่สนใจ ลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ การลงทุนจับบ้านมือสอง สภาพโทรมๆ หน่อย แล้วนำมาปรับปรุง รีโนเวท ซ่อมแซม แล้วปล่อยขายทำกำไร ซึ่งก็เป็นการลงทุนอีกรูปแบบหนึ่ง ที่น่าสนใจ

เนื้อหา และรายละเอียดต่างๆ ในคลิป เชิญเพื่อนหาข้อมูลกันได้เลยครับ

สำหรับเพื่อนที่สนใจ ผมมีคลิปดีๆ ที่จะมาแนะนำอีกเพียบเลยครับ คลิกที่นี่เลย YouTube

สำหรับท่านที่สนใจให้ผมเป็นที่ปรึกษาการเงินส่วนตัว คลิกเลยครับ

วันอาทิตย์ที่ 7 มกราคม พ.ศ. 2561

อสังหาริมทรัพย์แบบผสมผสาน Mixed Use คือเจ้าของยังเสียดายที่นะครับ ผมว่านะ


อสังหาริมทรัพย์แบบผสมผสาน ( Mixed Use ) อสังหาริมทรัพย์แบบ Mixed Use นี้เป็นการผสมผสาน ระหว่าง การพัฒนาเพื่อมีรายได้จากการขาย และการพัฒนาเพื่อมีรายได้จากการเช่า  ส่วนในแง่ของลูกค้าก็จะแบ่งเป็นสองส่วนคือ ได้ทั้งที่อยู่อาศัย และได้ประโยชน์จากการได้ใช้พื้นที่เพื่อการพาณิชย์ 

โครงการแบบ Mixed Use จำเป็นจะต้องเป็นโครงการที่มีขนาดใหญ่ อยู่ในทำเลที่ดี ทำเลที่ บริเวณแถบนั้น ไม่มีที่ดินเหลือให้บริหารหรือพัฒนาต่อได้อีกแล้ว แต่เอาเข้าจริงๆ ความคิดผมก็คือ เจ้าของโครงการไม่อยากจะพัฒนาเพื่อขายออกทั้งหมด แต่ยังอยากจะเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ ในที่ดินแปลงเดิม และได้รายได้จากการเช่า อีกทั้งในอนาคตมูลค่าเพิ่มจากทรัพย์สิน น่าจะมีมูลค่ามหาศาล ซึ่งเจ้าของโครงการคงหวังไว้แบบนั้นมากกว่า จึงสร้างชุมชนเมืองขึ้นมาไว้บนที่ดินของตนเอง 

อนาคตก็คงจะเห็นโครงการ Mixed Use เกิดขึ้นอีกหลายโครงการ ในแวดวงอสังหาริมทรัพย์มีอะไรแปลกใหม่ และตื่นเต้นให้ผู้บริโภคอย่างเราๆ ได้รับประสบการณ์ใหม่ๆ อยู่เสมอ ก็ดีนะครับ

แต่สำหรับผม อสังหาริมทรัพย์แบบ Mixed Use นี้ คือ เจ้าของต้องใหญ่ ฐานการเงินต้องแน่น ไหนๆ ก็ได้ที่ผืนใหญ่แปลงงามมาละ พัฒนาโครงการ ตัด ขายแค่บางส่วน เก็บบางส่วน (ส่วนใหญ่)  เก็บกินรายได้จากการเช่า หรือ เซ้ง กินระยะยาวดีกว่า ได้ทั้ง Cash Flow แล้วก็รอราคามูลค่าโครงการเพิ่มขึ้นเรื่อยๆ รวยกันเข้าไปอีก พูดง่ายๆ คือ โครงการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์แบบ Mixed Use คือ โครงการที่เจ้าของโครงการเสียดายที่ นั้นเอง 

สำหรับท่านที่ต้องการ มีที่ปรึกษาการเงินส่วนตัว คลิกเลยครับ





วันอาทิตย์ที่ 23 กรกฎาคม พ.ศ. 2560

การลงทุนในอพาร์ทเมนท์ เริ่มต้นที่การประเมินราคาก่อนซื้อ


ท่านที่อยากลงทุน แบบ Passive Income มีรายได้ตลอดจากการลงทุนครั้งเดียว หนึ่งในนั้นคือการลงทุนกับอสังหาริมทรัพย์ประเภท อพาร์ทเมนท์ ลองมาฟังคลิปนี้ดูครับ ว่าหลักการในการลงทุน การเลือกซื้ออพาร์ทเมนท์ จะต้องมีอะไรบ้าง ในคลิปนี้มีคำตอบ
ติดตามช่องยูทูปของผม YouTube

วันอังคารที่ 31 มกราคม พ.ศ. 2560

ลงทุนให้รวยด้วยการ ซื้อบ้าน ซื้อคอนโด ทำได้จริงหรือ?


เพื่อนๆ คงอยากรู้ หรือ บางคนก็อ่าน บทความมาแล้วมากมาย ที่เกี่ยวกับ หัวข้อเรื่อง ที่ผมเขียนวันนี้กันมาแล้วมากมายนะครับ เช่น บ้างก็โม้ว่า ลงทุนอสังหาฯ ลงทุนคอนโด โดยไม่ต้องใช้เงินตัวเองสักบาท บ้าง รวยด้วยการลงทุนคอนโดปล่อยเช่าบ้าง มีไรอีกละ ตอนนี้คิดคำโม้โอ้อวดไม่ออก เอาเป็นว่าประมาณนี้ละครับ ลงทุนแล้วรวยโดยไม่ต้องใช้เงินเลย ง่ายๆ คือ ไปกู้แบงก์ กู้ธนาคารมา นั่นละครับ คือคนอ่านก็เข้าใจว่า อ๋อ อย่างเรา เงินเดือนหมุนเดือนชนเดือน บัตรเครดิตเต็มทุกใบ ก็รวยได้นี่หว่า เอ้า ไปซื้อคอร์สฟังสัมมนาดีกว่า ปรากฏ คนรวยคือ คนจัดคอร์อบรมสัมมนา ครับ มันเป็นแบบนี้

ผมเป็นใครมาจากไหน ดันทะลึ่งจะมีเขียนบทความแนะนำ ผมเองมีพื้นฐานอาชีพ มาจากการมีตำแหน่งเป็นเจ้าหน้าที่วิเคราะห์สินเชื่อ จากธนาคารหลายๆ ธนาคาร และก็เป็นที่ปรึกษาการเงิน FA ให้กับ ธุรกิจใหญ่มามากมาย ตอนอยู่แบงก์ ผมทำหน้าที่วิเคราะห์สินเชื่อ อยู่ส่วนกลางหรือสำนักงานใหญ่มาโดยตลอด ถ้าจะให้โม้ก็ว่าโม้ แต่มันเรื่องจริง ลูกค้าที่ผมดูแลอยู่หลายรายๆ เป็น ธุรกิจขนาดใหญ่ บอกไปใครๆ ก็รู้จัก มากมายหลายกิจการ แต่นั่นมันอดีต ตอนนี้อาชีพผมคือ ที่ปรึกษาทางการเงิน ทำหน้าที่ หาเงินกู้ให้ลูกค้า หรือ ถ้าลูกค้ามีปัญหาเรื่องติดขัดในธุรกิจ ผมก็มีหน้าที่เป็นตัวแทน เข้าไปเจรจาหนี้กับธนาคารให้ลูกค้า ไม่ว่าจะขอวงเงินเพิ่ม หรือ ขอขยายเวลา เปลี่ยนแปลงเงื่อนไขการชำระหนี้ ขอลดภาระการผ่อนหนี้ลง อะไรประมาณนี้ ต่อมาเมื่อมีลูกค้ามากขึ้น ทีนี่เวลาคุณกู้แบงก์ คุณก็ต้องมีหลักประกัน บางทีลูกค้าให้ไปเจรจาหนี้ให้แล้ว อยากขายทรัพย์สินออกเพื่อมาชำระหนี้ ก็ให้ผมช่วยขายให้ ทีนี้ผมเลยมีอาชีพอีกช่องทาง คือ เป็นนายหน้าไปด้วย ทำไปทำมา ผมคนฉลาดนะ อยากเรียนวิชาว่า ไอ้พวกนายหน้ามันทำงานกันยังไง เลยไปสมัครงานซะเลย จะได้รู้ คือ เรียนรู้วิชา แถมมีเงินเดือนใช้อีกต่างหาก สรุปคือเข้าไปทำงานได้ปีกว่าๆ ก็ลาออก รู้หมดทกซอกมุกมุม ทำยังไง วิธีการต่างๆ แต่ผมเองเรียนรู้และหาวิธีเทคนิคของตัวเอง ก็ถือว่า ประสบความสำเร็จในอาชีพนายหน้าขายบ้าน ขายคอนโด ได้ดีทีเดียวเลยครับ แต่ผมก็ไม่อยู่ต่อนะ เพราะรู้หมดละว่าทำกันยังไง จะอยู่ให้โง่เหรอครับ ได้ส่วนแบ่งนิดเดียว บริษัท ได้ค่าคอม 3% จากลูกค้า ผมได้จากบริษัท ไม่ถึง 30% ของ 3% เราทำเองทุกอย่าง หาลูกค้ามาฝากขาย แล้วทำการตลาด หาลูกค้ามาซื้อ พอขายได้ สุดท้ายก็ต้องประสานงาน ผู้ซื้อ ผู้ขาย ธนาคาร และก็วันโอนที่กรมที่ดิน เราทำเองหมด แบบนี้ ผมทำเอง แล้วมาจ้าง เลขาฯ ไว้สักคน กลับกัน เวลาขายได้ 3% ผมได้ 70% ของ 3% ไม่ดีกว่าเหรอ


มาๆ ครับ มาเข้าเรื่องที่ผมจะแนะนำดีกว่า คือ ในช่วงที่ผมลองเข้าไปเรียนวิชานายหน้าขายบ้าน ลูกค้าผมคนนึง บังเอิญ แกเป็นรุ่นพี่ผม ที่โรงเรียน แต่เราเพิ่งมารู้จักเพราะคุยไปคุยมาเพิ่งรู้ว่าเป็นรุ่นพี่รุ่นน้องกัน ทีนี้แกก็เลย เอาบ้าน เอาคอนโด มาฝากผมขายหมดเลย แกมีทรัพย์สิน ประมาณ 4 ลิสต์นะ บ้าน 1 หลัง คอนโดอีก 3 ห้อง พี่เขาทำงานอยู่สายการบินแห่งหนึ่ง ประจำชาติไทย เป็นพนักงานต้อนรับบนเครื่องบิน แกเป็นผู้ชายนะ รายได้ก็ดีมากเลยละ และไม่มีครอบครัว เก็บเงินอย่างเดียว แกมีหลักการของแกง่ายๆ คือ ซื้อทรัพย์สินทำเลแถวบ้าน หรือ ทำเลที่คุ้นเคย แต่ต้องรู้ด้วยนะครับ ว่า ทำเลตรงไหนดี ทำเลตรงไหนมีอนาคต อันนี้ตรงหลักการ การทำ Farming เลยครับ หลักการของพวกนายหน้าเขา แต่พี่แกไม่รู้เรื่องหรอก รู้แต่ว่า เอาแต่ทำเลที่รู้จักดี จะรู้หมดราคานี้ ถูก หรือ แพง ทำเลดีตรงไหน คือ พูดง่ายๆ ว่า รู้หมดในทำเลที่เราชำนาญ นอกเขตจะไม่เอาเลย อันนี้เข้าหลักการ ทำ Farming ข้อที่ 1 คือ หลักการทำ Farming

บ้านหรือ คอนโด ที่แกซื้อมาทุกหลัง กู้แบงก์หมด กู้ได้มากได้น้อย ไม่จำเป็นต้องกู้เหลือเงิน กู้เต็มวงเงิน แบบที่โค้ชเก่งๆ ทั้งหลายเขาสอนกันหรอก กู้ได้เท่าไรก็เท่านั้น ที่เหลือก็เติมเงินเอา เงินเดือนแกเยอะ แกก็ผ่อนไป แต่ด้วยหน้าที่การงานแกดี กู้กี่หลัง แกก็กู้ผ่าน กู้มาก็ปล่อยเช่า เช่าได้เท่าไร ก็ให้เช่าไป สมมติคอนโดผ่อนเดือนละ 10,000 บาท ให้เช่าได้ 8,000 บาท ทีเหลือก็เติมไป 2,000 บาท บวกค่าส่วนกลางอีกนิดหน่อย ผ่อนไป แกไม่สนใจว่าจะต้องเติมเงิน อย่างน้อยก็มีเงินค่าเช่ามาช่วยผ่อน แกไม่สนใจครับ Yield เท่าไร ROI เท่าไร ขี้เกียจคิดปวดหัว คือข้อนี้สรุปหลักการคือ  มีเงินค่าเช่ามาช่วยผ่อน ลดหนี้เงินต้น แต่ราคาทรัพย์สินมีแต่เพิ่มขึ้น ข้อที่ 2 ซื้ออสังหาริมทรัพย์สู้กับเงินเฟ้อ

แกให้ผมทำการตลาดเพื่อขาย ให้กับ บ้าน และคอนโด ของแกทุกหลัง ทุกห้อง ขายแบบมีผู้เช่าบ้าง ขายแบบไม่มีผู้เช่าบ้าง ผมดูแลแกอยู่ 1 ปี ขายบ้านให้พี่เขา ได้หนึ่งหลัง คอนโดได้หนึ่งห้อง หาผู้เช่าได้อีกหลัง พอขายบ้านหรือคอนโดได้ หลังจากจ่ายชำระหนี้เงินต้น กับธนาคารเรียบร้อย เหลือเงินจากการขาย แกก็ให้ผมมองหาทรัพย์สินหลังใหม่ เข้าเติมในพอร์ตของแกใหม่ทันที ไม่ค่อยเก็บเงินไว้ในธนาคารเท่าไร เคยนั่งทำ NAV ให้แกดู คือ เอาทรัพย์สินทั้งหมด คิดตามราคาตลาด หักด้วยหนี้ที่แกมีกับธนาคารทั้งหมด ตัวเลขออกมา เฮ้ย แกมีทรัพย์สินสุทธิ ไม่ต่ำกว่า 7 ล้านบาท ไม่ธรรมดาเลยจริงๆ ตัวอย่างหนึ่ง ผมขายคอนโดให้แกไปห้องหนึ่ง แกซื้อมา ล้านปลายๆ ถือครองมาห้าหกปี มีคนเช่าบ้าง ห้องว่างบ้าง พอตอนขายไป ขายได้เกือบสามล้าน  หลังนี้ แกขายไปหักหนี้ที่มีกับธนาคารแล้ว เหลือเงินประมาณเกือบๆ สองล้าน แกเอาไปซื้อคอนโด ติดรถไฟฟ้า ต่อเลย แบบนี้เขาเรียกว่า การทำ Flipping หลักการ ข้อที่ 3 คือ ซื้อมาขายไป แต่ไม่ได้ทำกันรวดเร็วอะไรมากนัก ขายไม่ได้ก็ปล่อยเช่า และถือต่อ  

ครับสุดท้าย บทสรุป จากประสบการณ์นี้ คือ การลงทุนใน อสังหาริมทรัพย์ ทั้งบ้าน หรือ คอนโด ทำเลสำคัญที่สุด ข้อแรกที่ต้องจำให้ขึ้นใจ คุณต้องมองอนาคตออกว่า อีกสิบปี คนแถวนี้ หรือ สังคมแถวนี้จะเป็นอย่างไร ข้อนี้ ใช้ได้ดีมากกับ บ้านประเภททาวน์เฮาส์ ถ้าคุณมองว่า ทาวน์เฮาส์ที่คุณกำลังจะซื้ออีกสิบปี สังคมแถวนี้ มันเป็นสลัมแน่นอน อันนี้อย่างซื้อ ซื้อทำเลที่เรารู้จัก และกำไรตั้งแต่ตอนซื้อ คือ ซื้อได้ต่ำกว่าราคาตลาด ข้อสองปล่อยเช่าได้ก็ปล่อยเช่าไป หรือถ้าขายได้ก็ขายไปถ้ากำไร ไม่ต้องไปยึดหลักการบ้าๆบอๆ ไว้เหนียวแน่น ตามไอ้พวกโค้ช ที่หลอกกินเงินสัมมนา หรือ ฮั้วกับเจ้าของคอนโด มาหลอกขายผู้อบรม หรอกครับว่า ลงทุนอสังหาริมทรัพย์ให้รวย โดยไม่ต้องใช้เงินสักบาท แค่นี้คุณก็โดนหลอกแล้ว เงินบาทแรกที่เสียก็คือเงินค่าคอร์สัมมนาไงครับ....สวัสดีครับ

พูดคุยกับผมได้นะที่ LineID : @antonio 




วันศุกร์ที่ 8 มกราคม พ.ศ. 2559

อสังหาริมทรัพย์เชียงใหม่ ในปี 2559


ผมเองไม่ได้ไปเชียงใหม่มา 3 ปี ละครับ ช่วงที่ผมไปครั้งที่แล้ว เชียงใหม่ ฮอทมากครับ ในวงการอสังหาริมทรัพย์ครับ คอนโดเกลื่อนเมือง บ้านจัดสรรเพียบ ผมได้มีโอกาสขึ้นไปจากการเชิญของเจ้าของโครงการเพื่อขึ้นไปดูและช่วยแนะนำโปรโมต ให้นักลงทุนจากกรุงเทพ ขึ้นไปซื้อ ช่วงเวลานั้น ผมพูดกับตัวเอง มันจะสร้างให้ใครซื้อวะ คนเมืองเชียงใหม่จริงๆ นะ ที่พอมีฐานะ มีไม่มากพอ ที่จะดูดซับ ซัพพลายที่เยอะขนาดนี้หรอกครับ เท่าที่ทราบ ปี 57 มีโครงการเปิดใหม่ในเชียงใหม่กว่า ร้อยโครงการ และแต่ละโครงการเฉลี่ย ร้อยกว่ายูนิต เข้าใจว่า คงจะรีบขออนุญาตก่อสร้าง จัดสรรก่อนผังเมืองใหม่ ของเชียงใหม่ออกมา พอปี 58 นี่โครงการเปิดใหม่ เหลือ หลักสิบกว่าโครงการ หายหดไปเยอะเลยครับ และที่กล่าวมาทั้งหมดนี้ กว่าครึ่งที่เปิดขาย เป็นคอนโดครับ ..แม่เจ้า ขายคอนโด ในเชียงใหม่ เมืองแห่งขุนเขา 

จากประสบการณ์ของผมนะ ถ้าจะดูว่า อสังหาฯ ถึงภาวะฟองสบู่ใกล้แตกหรือยัง ให้ดูว่า เมื่อไรที่ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ที่เชียงใหม่ บูมเมื่อไร นั่นละ ฟองสบู่มาแล้ว ครับ ... ผมกล่าวไว้เองครับ ผมมีประสบการณ์จากคุณพ่อผมเองละครับ ช่วงนั้นสวนเกษตรที่เชียงใหม่บูม ไปถามรุ่นคุณพ่อคุณแม่ดูครับ ว่า พ่อแม่ใคร โดนไปมั่ง พ่อผมละโดนไปกับเขาด้วย ปั่นกันจนแตกดังโพละ 
ครั้งนี้ ผมเห็นว่าการเปิดตัวใหม่ๆ ของโครงการ แทบจะไม่มีเลย เห็นเปิดตัวแค่สองสามโครงการครับ แต่โครงการที่เปิดขายเมื่อ 3 ปีที่แล้ว ที่ผมได้มีโอกาสมาเยี่ยมชม ในฐานะตัวแทนขายจากบริษัท Agency วันนี้ขับรถผ่าน สภาพดูไม่จืดครับ ความคืบหน้าของโครงการแทบไม่มี สำนักงานขาย ทรุดโทรมลงไปมากเลยครับ เอาเข้าจริง คนเมืองเชียงใหม่จริงๆ ที่พอมีฐานะ ซื้อบ้านหลังที่สอง หลังที่สามได้จริงๆ ผมว่า มีถึงหนึ่งแสนคนหรือเปล่า ที่มีกำลังซื้อ และสามารถกู้ธนาคารได้จริงๆ ด้วยเหตุผล อย่าลืมนะครับ ระบบธนาคารของประเทศไทย ถ้าคุณไม่ใช่มนุษย์เงินเดือน บอกเลยกู้ผ่านยากโคตรๆ ครับ แล้วคุณคิดว่า คนเชียงใหม่ หรือ คนจังหวัดใกล้เคียง จะมีเกิน 30% ของประชากรไหม ที่มีเงินเดือนประจำกัน ส่วนใหญ่เป็นภาคเกษตร หรือเจ้าของธุรกิจ SME เพราะฉะนั้น โอกาสกู้ธนาคารผ่านยากมากครับ
เชื่อผม นั่นอาจจะเป็นสาเหตุหนึ่งที่ ทำให้ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์เชียงใหม่ ฟองสบู่เริ่มแฟบ และอีกเหตุผลหนึ่งครับ ผมว่า คนที่ซื้อส่วนหนึ่งมาจากต่างถิ่น เช่น คนกรุงเทพนี่ละครับ พอขึ้นไปเที่ยวเชียงใหม่ แล้วชอบในบรรยากาศ ผู้คนน่ารัก เลยอยากมีบ้านพักที่นี่ซะเลย เรียกว่าซื้อโดยอารมณ์พาไปล้วนๆ ไม่ได้ซื้อจากความจำเป็นจริงๆ แบบนี้ ถ้าเซลล์ขายบ้านไม่สามารถรักษามู๊ดหรือ อารมณ์ของผู้ซื้อให้ต่อเนื่องละก็ อาจจะเปลี่ยนใจได้ พอกลับถึง กรุงเทพ แล้ว มาเจอบรรยากาศเดิมๆ ทำงานหามรุ่งหามค่ำ เจอภาวะเศรษฐกิจบีบรัดเข้าไป พาลจะไม่ผ่อนดาวน์เอาดื้อๆ หรือ ทิ้งดาวน์เลยก็มี อารมณ์แบบชั่ววูบนนี้ เขาเรียบว่า อารมร์วูบเดียวที่เซลล์เก่งจะบิวท์ให้ลูกค้าจองได้ แต่ถ้าไม่รักษาอารมณ์นี้ไว้ได้ ก็ทิ้งดาวน์ครับ ... แต่อย่างไรก็ตาม 

ผมก็ชอบเชียงใหม่นะครับ และที่บ้านก็มีที่ดินอยู่แปลงเล็กๆ แปลงหนึ่งด้วย ปลูกบ้านไว้ได้หลังหนึ่งสบายๆ แต่ปัญหาคือ ที่แปลงนี้อยู่ที่ไหน เพราะทางเข้าโครงการ มีแต่ป่ารกทึบ มองไม่เห็นถนนเลยครับ 555 พ่อผมซื้อไว้

วันเสาร์ที่ 27 เมษายน พ.ศ. 2556

ฟองสบู่ อสังหาฯ ยังไม่มี ยังไม่เห็นสัญญาณ ????






สัปดาห์ที่แล้วผมมีงานยุ่งทั้งสัปดาห์เลยครับ มีทั้งงานไปโอนบ้านที่สำนักงานที่ดิน  งานประสานงานเอกสาร ทั้งลูกค้า และต้องไปติดต่อประสานงานกับธนาคาร ยื่นกู้ให้กับลูกค้า เรียกว่ายุ่งทั้งสัปดาห์ทีเดียวครับ แต่ก็ยังพอมีเวลาได้ไปสัมมนาที่หนังสือพิมพ์ฐานเศรษฐกิจ เป็นผู้จัด ร่วมกับ มูลนิธิประเมินค่าทรัพย์สิน งานนี้ต้องเสียตังค์ในการฟังสัมมนา แต่งานนี้ผมมีสปอนเซอร์ครับ ขอขอบคุณ บริษัท ธนลภภ์ จำกัด เวบไซต์ www.easyhomeland.com แหมต้องช่วยโปรโมทเวบให้พี่เค้าหน่อยครับ

ในงานสัมมนา หัวข้อ "ซื้อทรัพย์ สู้ฟองสบู่" มีวิทยากร 3 ท่าน ได้แก่ คุณอธิป พีชานนท์ จากค่ายศุภาลัย  ดร.ไพโรจน์ สุขจั่น จากบัวทองพร็อพเพอร์ตี้  และอีกท่านต้องขอโทษด้วยครับ ผมจำชื่อไม่ได้ แต่ท่านดูแล NPL , NPA ของ KTB ครับ

เนื้อหาโดยสรุป ทั้งจากดีเวลลอปเปอร์ คุณอธิป  และโบรกเกอร์ (และแกยังทำโครงการเองด้วย สำหรับ ดร.ไพโรจน์ ) พูดไปในแนวเดียวกันครับ ว่า แบงค์ชาติกังวลเกินเหตุ  ถ้าจะเป็นฟองสบู่ จะต้องมีปัจจัยสองสามอย่าง อาทิ  ราคาขึ้นอย่างรวดเร็ว โดยไม่มีเหตุผล ( การปั่นราคา ) และคนซื้อไม่ได้อยู่จริง เป็นการซื้อขายใบจอง   ท่านบอกว่าขณะนี้ยังไม่มีอย่างนั้น  แต่ถ้าจะเกิดภาวะ เกือบจะ Over Supply อาจจะเกือบถึงภาวะนั้น แต่ยังไม่สามารถเรียกได้ว่าเกิด แค่ให้ระมัดระวัง ในบางจุด บางทำเล โดยเฉพาะคอนโด  ส่วนมุมมองของวิทยากรอีกท่าน จาก KTB  มองว่าน่าจะเกิดภาวะ Over Supply แล้ว  และในส่วนของข้อมูลจากการวิจัย จาก AREA ยังมีข้อมูลมาแสดง ว่า บางทำเลมีอัตราการดูดทรัพย์ ถึง 70% คือพูดง่ายๆ ว่า โครงการนั้นจะขายหมดเกลี้ยงภายใน 2 เดือน OMG โอ้วมายก็อด  แถมตบท้ายจากทั้ง ดีเวลลอปเปอร์ และ โบรกเกอร์  บอกบางทำเลต้องรีบซื้อ เพราะราคานี้จะหาซื้ออีกไม่ได้แล้ว  อีกไม่นานจะซื้อราคานี้ไม่ได้แล้ว ผมว่าแกคงลืมตัวไป ว่า ที่กำลังบอกอยู่นะ มันอยู่ในปัจจัย ที่พวกแกบอกเองว่า ราคาขึ้นไปโดยไม่มีเหตุผลรองรับ  เอาเถอะครับ  ใครจะว่า ไม่มีฟองสบู่ หรือ เป็นเพียง โอเวอร์ซัพพลาย  ผมว่า มันก็อาจจะทำให้ ภาคอสังหาริมทรัพย์ ทั้งมือหนึ่ง มือสอง ทั้งดีเวลลอปเปอร์  ผู้รับเหมา โบรกเกอร์  อาจจะได้รับผลกระทบไปด้วยครับ  ทำธุรกิจด้วยหลัก ทางสายกลางไว้ดีที่สุดครับ รักษา บาลานซ์ จะได้เติบโตกันไปอย่างยั่งยืนครับ

สุดท้ายนี้ฝากไว้ครับ  สำหรับท่านเจ้าของบ้าน ทาวน์เฮาส์ คอนโด ที่ดินเปล่า ท่านใดสนใจจะขายทรัพย์สิน ผม บริษัท อันโทนิโอ แอทโทนี จำกัด ยินดีรับใช้ท่านในการเป็นตัวแทนขาย และดำเนินการด้านการตลาดขายทรัพย์สินให้กับท่าน ด้วยสายสัมพันธ์ ที่มีโครงข่ายนายหน้า เอเยนต์ หลายสิบท่าน เพื่อช่วยให้การขายทรัพย์สินของท่าน ง่าย และเร็วขึ้นครับ

และยังมีบริการ จัดหาสินเชื่อเพื่อการซื้อบ้าน ให้กับท่านที่มีปัญหา กู้สินเชื่อไม่ผ่าน ติดปัญหาต่างๆ นานา  รายได้ไม่ถึง ภาระหนี้สูง หรือ ติดเครดิตบูโร  ลองให้ เราช่วยหาทางออกให้กับท่านดูนะครับ สนใจติดต่อ 081 869 0878  ผมยุทธนา  ยินดีรับใช้ครับ

วันอาทิตย์ที่ 10 เมษายน พ.ศ. 2554

ปลาใหญ่กินเยอะ อาหารจะหมดแล้วสำหรับปลาเล็ก

บริษัท อสังหาริมทรัพย์ในตลาดหลักทรัพย์ ครองส่วนแบ่งตลาด ตอนนี้ผมว่าน่าจะเกิน 80% ของตลาดแล้วละครับ เหลืออีก 20% เท่านั้น ที่เป็นรายเล็กๆ ทุนท้องถิ่น ตอนนี้ ไม่ว่าจะเป็น แลนด์, พฤกษา, ศุภาลัย เริ่มออกไปทำมาหากินตามต่างจังหวัดกันอย่างเป็นจริงเป็นจังมากขึ้นแล้ว เชียงใหม่  อุดร  ขอนแก่น ภูเก็ต  ออกไปหาปลาไกลขึ้นบ้างแล้ว  ทุนท้องถิ่นต้องตั้งการ์ดให้ดีๆนะครับ  ถ้ามีโอกาส และทุนรีบหาที่แปลงสวยๆ เก็บไว้ก่อนนะครับในฐานะเจ้าถิ่น ถ้าไม่ละก็ เหนื่อยเลย  ตอนนี้บริษัทฯ ใหญ่ๆ แตกแบรนด์ ให้มารองรับ ลูกค้ากลุ่ม B และ C ตลาด ต่ำกว่า 3 ล้านบาท กันมากขึ้นแล้ว ดูอย่างคอนโดซิครับ แสนสิริ ออกแบรนด์ D Condo เล่นตลาดล่างแข่งกับ LPN ดีนะยังไม่ลงไปแข่งกับ นิรันดร์เรซสิเดนท์ 4-5 แสน ละยุ่งเลยครับ  ผมว่าตลาดล่าง ถึงกลาง ลูกค้า ไม่เรื่องมากเหมือนกลุ่มตลาดบนเท่าไร คุยง่าย จบเร็ว ไม่ยืดเยื้อ  ผมว่าบางทีอัตราเฉลี่ย กู้ธนาคารจะผ่านมากกว่าลูกค้ารายได้ปานกลางถึงสูงด้วยซ้ำนะ 
ผมว่านะ อีกหน่อย บริษัท เล็ก ที่ทำโครงการในพื้นที่ของตัวเอง 10-20 ยูนิต ก็จะเริ่มแย่แล้วละ เพราะ ที่ดินวัตถุดิบเริ่มที่จะหายากขึ้น  ตอนนี้ผมว่า บริษัท อสังหาริมทรัพย์ รายเล็ก จะต้องเจาะตลาดให้ตรงกลุ่ม ทำเลดีจริงๆ แล้วโปรเจคหนึ่ง มีไม่เกิน 10 ยูนิต หรือ แบ่ง 8 แปลง ตามที่ทำๆ กัน เพื่อเลี่ยงจัดสรร แล้วทำคุณภาพให้ดี ขายกำไรพออยู่ได้ จบโครงการเร็วๆ ก็ยังจะอยู่ได้  รบแบบกองโจร หรือไม่ ก็ไปหาซื้อบ้านเก่า ขายถูก มาสร้างหรือเก็บงานใหม่ หาทำเลดีๆ ปล่อยเร็วๆ ก็ยังพอจะทำได้นะครับ
ตอนนี้ผมว่าบางทีผังเมือง เมืองไทยก็ยังมั่วๆนะ ไม่จำกัดพื้นที่เลย ลองดูซิครับ ขับรถไปชานเมือง ไม่ว่าจะเหนือ ใต้ ออก ตก พื้นที่เกษตรกรรม พื้นที่ซับน้ำ เอามาทำบ้านจัดสรร ซะเกลี้ยง  พื้นที่รับน้ำ อุ้มน้ำ หมดแน่ๆ แล้วฝนตกหนักๆ มา กรุงเทพจมบาดาลเอาครับ ที่สำคัญ ซื้อที่นา ที่สวน ไปก่อสร้าง หมู่บ้านโหล่ยโท่ยเข้าไปอีก ไม่ได้มีความสวยงามเลย อีกหน่อย ก็เป็นแหล่งเสื่อมโทรม เห็นแล้วปลง
ตอนนี้ อีกไม่เกิน 10 ปี ผมว่ากรุงเทพฯ แย่แน่ๆ มันจะสร้างบ้านกันไปถึงไหนครับเนี่ย พื้นที่เกษตรกรรม หมดแน่ รอบกรุงเทพฯ แต่ก็อาจจะมีบริษัทฯ ใหญ่ บางรายเช่น พฤกษา ที่ออกไปหาปลาไกลขึ้น เช่น เปิดโครงการที่ เวียดนาม มัลดีฟ อินเดีย  ก็ดีครับ นำเงินเข้าประเทศ ขอเอาใจช่วยครับ และขอเอาใจช่วย ผู้ประกอบการรายเล็กๆ ที่ยังจะต้องแข่งขันกับ บริษัท ใหญ่ๆ ที่ลงมาเล่น บ้านเล็กลง เล็กลง เรื่อยๆ ครับ เอาใจช่วยครับ  สวัสดีครับ

โพสต์แนะนำ

ที่ปรึกษา เพื่อแนะนำ เทคนิค วิธีการ การ กู้เงิน ขอสินเชื่อ แก้หนี้ ปรับโครงสร้างหนี้

สำหรับคนที่มีปัญหา กู้เงินซื้อบ้านไม่ผ่าน ขอสินเชื่อกับ ธนาคารไม่ผ่าน แบงก์ ไม่อนุมัติ หรือ ท่านที่มีปัญหาหนี้เสีย ภาระหนี้สินมากและยัง...

บทความที่น่าสนใจ