การรีไฟแนนซ์บ้าน คือ อะไร และ เพื่ออะไร

ในช่วงเวลา สองสามเดือนนี้ หลังจากที่มีข่าว กลุ่มที่ทำ FinTech ที่ได้เปิดตัวบริษัท ที่ทำการรวบรวมข้อมูลของแต่ละธนาคารขึ้นมาเพื่อเปรียบเทียบ อัตราดอกเบี้ย เงื่อนไขต่างๆ ของสินเชื่อกู้ซื้อบ้าน มาให้ผู้บริโภค หรือ ลูกหนี้ ได้มาเปรียบเทียบกัน เพื่อพิจารณาว่า แบงก์เก่าที่เราเป็นหนี้ มีเงื่อนไขที่ดีที่สุดแล้วหรือยัง ถ้ายัง ก็หาเรื่องเปลี่ยนแบงก์ใหม่ซะเลย หรือ ที่เรียกกันว่า Refinance บ้าน นั่นเองครับ

การ รีไฟแนนซ์ คืออะไร ทำเพื่ออะไร มีเงื่อนไข และต้องใช้เอกสารอะไรบ้าง ผมขอตอบคร่าวๆ ละกันครับ การ รีไฟแนนซ์ หรือ refinance บ้าน เปลี่ยนหนี้ที่มีอยู่ ไปอยู่กับเจ้าหนี้ใหม่ โดยใช้หลักประกันเดิมที่เคยค้ำประกันไว้กับเจ้าหนี้รายเก่า เพื่อ ได้เงื่อนไขที่ดีกว่า เช่น อัตราดอกเบี้ย ที่ต่ำลง เงื่อนไขการผ่อนชำระ หรือ เงื่อนไขอื่นๆ ในการใช้วงเงิน ดี ขึ้น หรือ ได้ ขยายเวลา การผ่อนชำระที่นานขึ้น และเงื่อนไขที่ดีที่สุด ที่ลูกหนี้ชอบ คือ ได้ขอเพิ่มวงเงิน

แต่ที่ผมเจอๆ มา ลูกค้าส่วนใหญ่ เกิน 80% ที่ให้ผมทำ รีไฟแนนซ์บ้านให้ คือ เป็นหนี้บ้านอยู่ ตอนนี้ผ่อนไปได้นานแล้ว เหลือหนี้ เท่านั้น เท่านี้ และตอนนี้เป็นหนี้บัตรเครดิต อยู่เท่านั้น เท่านี้ อยากรวมหนี้บัตร และปิดหนี้ ปิดบัตรเครดิต โดยให้ทำการ รีไฟแนนซ์บ้าน กับ ธนาคารใหม่ โดยขอวงเงินเพิ่มเท่านั้นเท่านี้ เพื่อจะได้มาปิดบัตร...... ผมมีสองคำถาม

1. ถ้าสมมติ ผมทำได้ ตามที่ลูกค้าต้องการ ทำการรีไฟแนนซ์ จากแบงก์ใหม่ ได้เงินเพิ่มมาก้อนหนึ่ง จากการ refinance แล้ว วัตถุประสงค์แรก คุณต้องการเอาเงินก้อนนี้ ไปปิดหนี้บัตรเครดิต จะได้มาเป็นหนี้บ้านก้อนเดียว แต่ผมมีคำถามตัวโตๆ ถ้าได้เงินก้อนนี้มาแล้ว คุณเกิดตบะแตก แทนที่จะเอาเงินไปปิดบัตร และยกเลิกบัตรไปเลย ผมข้อท้าเลย คุณจะเอาเงินไปปิดบัตรครับ แต่ไม่ยกเลิกบัตร แล้วเวลาผ่านไปซักระยะ คุณก็จะเป็นหนี้บ้านก้อนใหม่ ที่มากกว่าก้อนเดิม และคุณก็จะเป็นหนี้บัตรเดิม และหนี้เท่ากับเงินก้อนเดิม ...พนันกับผมไหมละ ว่ามันจะไม่เกิด

2. คำถามนี้ ขอถามกับคนที่ เป็นหนี้ บัตรแบบว่า ผ่อนตรงบ้าง ไม่ตรงบ้าง เรียกได้ว่า ผ่อนแบบกระท่อนกระแท่น แต่พยายามจะจ่ายหนี้บ้านให้ตรงเอาไว้ก่อน เพื่อที่จะพยายาม รีไฟแนนซ์บ้าน เพื่อขอเงินส่วนต่างที่เพิ่มขึ้นมา เอามาปิดบัตรที่มีอยู่ 

จากคำถามข้อที่สองนี้ คุณว่า แบงก์เขาเช็คบูโรคุณไปดู เขาจะไม่รู้เหรอครับ ว่าคุณมีหนี้ยังไง แล้วมีหนี้ขนาดหนี้เขาจะให้ไหม เขาไม่รู้เหรอว่า คุณจะมาขอส่วนต่างไปปิดบัตร บางคนบอกว่า ก็ไปยืมเงินมาปิดหนี้ก่อนซิ ก็ลองดูครับ ปิดหนี้ พร้อมๆ กันทุกบัตร ในระยะเวลาใกล้กัน โดยไม่มีที่มาที่ไปของเงิน ลองดูครับ ว่าธนาคารจะให้ผ่านไหม

สรุปนะครับ การรีไฟแนนซ์บ้าน หลักการจริง สำหรับคนที่ฉลาดในการเป็นหนี้ คือ เมื่อเราผ่อนหนี้ดี ผ่อนตรงไปได้สักระยะหนึ่งแล้ว ส่วนใหญ่ธนาคารจะกำหนด ห้ามรีไฟแนนซ์เร็วกว่า 3 ปี ที่เริ่มผ่อนกับเขา ลูกหนี้เหล่านี้ ก็จะแสวงหา แบงก์ใหม่ ที่ให้ดอกเบี้ยถูกกว่า เพื่อให้การผ่อนบ้านหมดเร็วขึ้น และส่วนต่างที่ประหยัดดอกเบี้ยไป คำนวณแล้วมากกว่า การที่จะต้องเสียค่าใช้จ่ายค่าธรรมเนียมต่างๆ เช่น ค่าจดจำนอง 1% ของวงเงินกู้ ค่าประเมินหลักทรัพย์ใหม่ ถือว่าคุ้ม แบบนี้เป็นต้น

ส่วนไอ้ประเภท หนี้สินพลุงพลัง กะรีไฟแนนซ์ เพื่อขอหนี้เพิ่มเอาไว้ก่อน ไปตายเอาดาบหน้า ผมขอเสร่อสอนหน่อยละกันครับ หนี้ มัน จะหมดได้ ด้วยเงินที่มาจากการประกอบอาชีพครับ หนี้ ไม่ได้หมดได้จากการ ยืมหนี้ เจ้าใหม่ ไปปิดหนี้เจ้าเก่า ครับ เปรียบเสมือน คุณยิ่งหิว กระหายน้ำ คุณก็หาน้ำดื่ม หาน้ำเค็มได้ ก็กินน้ำเค็ม ยิ่งกินก็ยิ่งกระหายน้ำ ก็ต้องกินไปเรื่อยๆ เหมือนหนี้ละครับ น้ำเค็มคือหนี้ น้ำดื่มบริสุทธิ์ คือเงินที่ได้จากการทำงาน ยิ่งกินยิ่งชื่นใจ คิดแบบผมกันไหมครับ

สำหรับท่านที่จะติดต่อ สอบถาม ติดต่อได้นะครับ LineID : @antonio ครับผม

รับขายฝาก บ้าน ที่ดิน คอนโด กรุงเทพ และต่างจังหวัด

สำหรับท่านที่มีปัญหาด้านการเงิน หมุนเงินไม่ทัน จะขอกู้เงิน และจำนองกับธนาคาร ก็ช้าไม่ทันเวลา  แต่ท่านมี ที่ดิน บ้าน บ้านและที่ดิน คอนโด ทาวน์เฮาส์ ทาวน์โฮม โกดัง ตึกอาคาร หรืออสังหาริมทรัยพ์ต่างๆ ให้ท่านเอาทรัพย์สินต่างๆ เหล่านี้ที่ท่านมี เอามาเปลี่ยนเป็นเงินสดไปใช้หมุนเวียนได้เลยครับ ทีมงานเราใช้เวลาพิจารณารวดเร็ว ทันใจ 

ก่อนอื่น สำหรับท่านที่ยังไม่ทราบเรื่องการ ขายฝาก คือ อะไร ดอกเบี้ยเท่าไร และถูกต้องตามกฏหมายหรือไม่ มี ค่าธรรมเนียมการขายฝากเท่าไร ดอกเบี้ย คิดยังไง คำตอบ การขายฝาก ถูกต้องตามกฏหมายครับ ทำนิติกรรมกันที่ กรมที่ดิน ทำเรื่องเสร็จรับเงินเลยครับ ไม่ต้องรีรอให้เสียเวลาครับ

ทรัพย์สินต่างๆ ที่เรารับขายฝาก ไม่ว่า ทรัพย์สินของท่าน จะติดจำนอง ติดขายฝาก เป็น บ้าน ที่ดิน บ้านและที่ดิน คอนโด มีที่ตั้งทั้งใน กรุงเทพ และต่างจังหวัด ขอเป็นจังหวัดใหญ่ๆ นะครับ เช่น เชียงใหม่ ขอนแก่น สุราษฏร์ธานี ชลบุรี ประมาณนี้ เป็นต้นครับ

ทีมงานเรา ติดนายทุนขายฝาก ทำงานเร็ว ตัดสินใจเร็ว พยายามช่วยลูกค้าที่ร้อนเงิน ให้ได้ตามความต้องการที่ดี และให้มากที่สุด ให้เราเป็นเพื่อนร่วมธรุกิจที่ดีต่อกันครับ ทุกอย่างคุย และเจรจากันได้ครับ ยินดีรับใช้ ครับผม 

สนใจติดต่อ   LineID: >>> @antonio  ยินดีรับใช้ครับ  

เป็นหนี้ผ่อนบ้าน หนี้ที่คุ้มกับการเป็นหนี้จริงหรือ?

ผมเจอคำถาม หรือ ที่คนเขาพูดกัน ประมาณว่า ซื้อบ้านสามล้าน กว่าจะผ่อนหมด 30 ปี เกือบแปดล้าน บอกตรงๆ เบื่อมาก บ้างคนบอกแบบนี้ไม่เอาแล้ว ผ่อนบ้านไม่ไหว กับคำพูดหรือหลักคิดประมาณนี้ คือถามว่า เอาหลักการคิดมาจากไหน อย่าบอกนะครับว่า เอาค่างวดผ่อนบ้านมาคำนวณเงินผ่อนบ้าน บ้านราคา 3 ล้าน ผ่อนเดือนละเท่าไร กันละ ก็น่าจะประมาณ สองหมื่นนิดๆ นะครับ ถ้าผ่อน 30 ปี อย่าบอกนะครับว่า เอาค่างวด ประมาณ 22,000 บาท คูณด้วย เดือน และก็คูณด้วย 30 ปี ถ้าใช้หลักการคิดแบบนี้ บอกเลยว่าผิดครับ อันนี้มันผ่อนรถแล้วครับคุณ

การผ่อนบ้าน เขาจะคิด วิธีคิดดอกเบี้ยเงินกู้ คำนวณ ดอกเบี้ยคุณแบบลดต้นลดดอกครับ เช่น คุณผ่อนค่างวดบ้าน เดือนละ 22,000 บาท และคุณกู้เงินธนาคาร เอา ธนาคารอะไรดี เอา ธอส.ก็แล้วกัน วิธีคิดดอกเบี้ยซื้อบ้าน อิงที่อัตราดอกเบี้ย 7% ละกันครับ ซึ่งจริงๆ น่าจะไม่ถึง ถ้าดอกเบี้ย 7% ที่เงินต้น 3.0 ล้านบาท ดอกเบี้ยจะตกเดือนละ 17,500 บาท และคุณผ่อนค่างวด เดือนละ 22,000 บาท เท่ากับ ตัดดอกเบี้ย 17,500 บาท ตัดต้น 4,500 บาท เงินต้นในเดือนถัดไป คุณก็จะเหลือ 2,995,500 บาท เดือนถัดไป ดอกเบี้ยคุณก็จะลดลง และตัดเงินต้นมากขึ้น แบบนี้พอเข้าใจยังครับ ในหลักการแบบนี้ หากธนาคาร กำหนดให้คุณชำระหนี้ให้หมดภายใน ระยะเวลา 30 ปี จริงๆ แล้ว หนี้คุณจะหมดก่อนแน่นอนครับ

แบบนี้ หากใครอยากผ่อนบ้านให้หมดเร็ว ก็ ผ่อนเพิ่มครับ เดือนละพันสองพัน หรือ ห้าหกร้อยก็ได้ครับ ผมว่าดีกว่าเก็บเงินอีกครับ ดอกเบี้ยเงินฝากก็น้อย มารีบตัดเงินกู้ดีกว่าครับ จะกู้เงินซื้อบ้าน หรือจะกู้เงินสร้างบ้าน ต่อเติมบ้าน ก็หลักการเดียวกันครับ ใครจะมารอเก็บเงินซื้อบ้าน เงินสด ก็รอกันอีกนานอะครับ

อันนี้พอเข้าใจกันบ้างแล้วนะครับ ทีนี้ผมจะมาสรุปให้ฟัง ว่าเป็นหนี้ในการกู้ซื้อบ้าน มันดียังไง ตามหลักการข้างต้นที่ว่า บ้านราคา 3 ล้าน ผ่อนเดือนละ 22,000 บาท คุณต้องมีเงินเดือน ไม่ต่ำกว่า 50,000 บาท คุณถึงจะกู้ได้ครับ อันนี้ไม่พูดถึงว่าถ้ามีหนี้อื่นๆ อีกนะครับ เช่นมีหนี้ผ่อนรถ เงินเดือนคุณก็ต้องสูงขึ้นไปอีก 

เอาละ หลักการตามนี้ ซื้อบ้านมา 3 ล้าน ผ่อน 22,000 บาท เงินเดือน 50,000 บาท สมมติคุณอายุ 30 ปี ณ ปัจจุบันนีั ข้าวแกง ราคา 35 บาท ย้ำนะครับ เน้นๆ เลย ต่อมาคุณผ่อนไปเรื่อยๆ สมมติหมดหนี้ อีกยี่สิบกว่าปี  ตอนนี้คุณผ่อนบ้านเกือบหมดแล้ว คุณก็ยังผ่อนหนี้ที่จำนวนเท่าเดิมใช่ไหมครับ 22,000 บาท คุณอายุประมาณ 50 กว่าๆ แล้วตอนนั้น เงินเดือนคุณเท่าไรครับ และราคาข้าวแกงอีกยี่สิบปี ราคาเท่าครับ น่าจะเป็นหลักร้อยแล้วละครับ คุณจะเริ่มมองอะไรออกไหมครับ และอีกยี่สิบปี บ้านที่คุณซื้อ มูลค่ามันจะเท่าไรละครับ เริ่มเก็ทแล้วนะครับ สรุปคือ รีบๆ ไปซื้อบ้านกันไว้ซะนะครับ 

ท่านใดสนใจ ที่ติดปัญหา กู้เงิน ขอสินเชื่อไม่ผ่าน ติดต่อมาได้ครับ LineID : @antonio  ครับผม

เรื่องอื่นๆ ที่น่าสนใจ

ขายคอนโด บ้านนับคลื่น หัวหิน

ขาย คอน โด หัวหิน โครงการ บ้านนับคลื่น Condo BAAN NUB KLUEN HUA HIN ทำเลที่ตั้ง เขาเต่า หัวหิน ใกล้แหล่งท่องเที่ยว หัวหิน ชะอำ 

ห้องขนาด 59 ตรม. 1 ห้องนอน ชั้น 2 ภายในห้องตกแต่งครบ Fully Furnish

โครงการของ แสนสิริ ( Sansiri ) ภายในโครงการมีสระว่ายน้ำใหญ่สองสระ และมีฟิตเนส สวนสวย ภายในโครงการ

ราคาขาย 5.1 ล้านบาท สนใจต่อรองได้ครับ ติดต่อ 081 869 0878 ยุทธนา ครับ

สำหรับท่านเจ้าของบ้าน คอนโด ที่อยากขาย หรืออยากปล่อยเช่าทรัพย์สินของท่าน สนใจใช้บริการของเรา ให้เป็นตัวแทนของท่าน ด้วยทีมงานมืออาชีพครับ

หรือ สำหรับท่านที่ต้องการกู้ซื้อบ้าน ซื้อคอนโด ติดขัดปัญหา ในการยื่นกู็ กู็ไม่ผ่าน ลองมาใช้บริการรับยื่นกู้จากทีมงานเราครับ 

สนใจติดต่อ 081 869 0878 ยุทธนา ครับ 

หลักเกณฑ์ ในการกู้ร่วม เพื่อซื้อบ้าน

การกู้ร่วม เพื่อซื้อบ้าน ถามก่อนว่า ทำไมต้องกู้ร่วม เหตุผลข้อสำคัญคือ รายได้ไม่พอ หรือ ไม่สัมพันธ์ กับวงเงินกู้ ที่ผู้กู้ต้องการจะได้

จริงๆ ธนาคารเขาจะพิจารณาจากส่วนของรายได้เท่านั้นที่ไม่พอ แต่หากท่านคุณสมบัติไม่ผ่าน เช่น เคยติดประวัติเครดิตบูโร แบบนี้ ต่อให้ท่านหาผู้กู้ร่วม มากี่คน ก็ไม่ผ่านอยู่ดีนะครับ หลักเกณฑ์ที่สำคัญคือ รายได้ไม่พอกับ วงเงินที่จะกู้ครับ ผมเบื่อคำถามจากลูกค้าว่า เนี่ยพี่ติดบูโร และยังไม่ได้ปิดหนี้ แบงก์บอกให้ไปหาคนกู้ร่วมมา เจอคำตอบจากคนที่ทำงานธนาคารแบบนี้ ผมเบื่อมาก เป็นคำตอบที่ไม่รับผิดชอบในความเข้าใจของลูกค้าเอาซะเลย

หลักการง่ายของธนาคารนะครับ เขาจะให้วงเงินกู้ซื้อบ้าน ประมาณ 55-60 เท่า ของรายได้ต่อเดือนหลังหักภาระหนี้แล้ว ลองเอาคำนวนดูครับ หากรายได้ท่านไม่พอ นั่นละท่านต้องหาผู้กู้ร่วม

หลักเกณฑ์ต่อมาใครเป็นผู้กู้ร่วมได้ และกู้ร่วมได้กี่คน เยอะสุดที่ผมเคยเจอก็ 3 คน ครับ ส่วนใครบ้างที่กู้ร่วมได้

1. พ่อ แม่ ลูก พี่ น้อง อันนี้เข้าใจกันง่ายๆ ครับ ไม่ต้องอธิบายอะไรกันมากมาย
2. ลูกพี่ ลูกน้อง บางกรณีก็กู้ได้นะครับ กรณีแบบนี้ ต้อง เอาทะเบียนบ้านมากาง ลำดับญาติกันเลยทีเดียวครับ ไล่ตามชื่อพ่อชื่อแม่ ในทะเบียนบ้านละครับ
3. คู่สมรสที่ ไม่ได้จดทะเบียน ใช้เอกสารประกอบเช่น หากมีบุตรด้วยกันก็ใช้ ใบเกิดของลูก หรือ อยู่บ้านเดียวกัน มีทะเบียนบ้านเดียวกัน อันนี้ก็กู้ร่วมกันได้นะครับ แต่ต้องอธิบายกันยาวหน่อย แต่หากมีบุตรด้วยกันนี้ง่ายเลย
4. อันนี้ช่วงหลังๆ ผมเจอบ่อย แต่แบบนี้ กู้ร่วมกันยากนะครับ เช่น ชายรักชาย หญิงรักหญิง อันนี้ยากครับ

เพราะอะไร ที่ธนาคาร เขาต้องการให้เป็นญาติพี่น้องใกล้ชิด หรือ คู่สมรส คือ ที่ผ่านๆ มา ปัญหาที่เกิดขึ้นคือ เพราะหากมีปัญหากัน ไม่อยากผ่อนบ้านแล้ว จะขายแบ่งสมบัติกัน หากคนใดคนหนึ่งไม่เซ็นต์ยอมขายบ้าน บ้านก็ขายไม่ได้ หนี้สินก็ไม่ต้องใช้กันพอดี ธนาคารเขาเลยกลัวครับ เพราะขนาดผัวเมียกันเลิกกัน ยังเคลียร์กันกว่าจะลงตัว ธนาคารเขาเลยกลัวครับ หากคุณไปเอาญาติมิตร ที่ไม่สนิท หรือไว้ใจได้เข้ามากู้ร่วม ผ่อนบ้านไปเป็นสิบๆ ปี หากคุณผ่อนคนเดียวจนหมด แต่แค่ยืมชื่อเขามาร่วม เพื่อให้อนุมัติง่ายขึ้น ผมถามนะ หากคุณผ่อนหมด และต้องการขายบ้าน แล้วคนกู้ร่วมเขาไม่ยอมเซ็นต์ขายให้ เขาอ้างว่า เขาเป็นเจ้าของร่วม ขอส่วนแบ่งค่าบ้านขึ้นมาละก็ ยุ่งเลยนะครับ

วันนี้ สาธยายมาซะตั้งนาน พอดี ช่วงนี้ ผมต้องตอบคำถามเพื่อนๆ ทั้งทางไลน์ อีเมล์ และทางข้อความในเพจของเฟสบุค เยอะมาก ทั้งคำถามสร้างสรรค์ และคำถามชวนปวดหัว ชวนทำให้อารมณ์หงุดหงิด เลยไม่ได้มาเขียนบทความซะนานเลย

หากใครมี ปัญหา กู้ซื้อบ้าน กู้เงินธนาคารไม่ผ่าน ติดปัญหา เคยติดเครดิตบูโร คุยกันได้ครับ ทางไลน์ @antonio  ใส่เครื่องหมาย @  ด้วยนะครับ ผมตอบทุกคนครับ จะช้าจะเร็ว ก็ต้องขอโทษด้วยครับ คำถามเข้ามาเยอะจริงๆ ครับ

เรื่องอื่นๆ ที่น่าสนใจ