ทำเลฮอทของกรุงเทพฯ วันนี้ ถนนบางนาตราด ครับ ที่จะนำเสนอ

วันนี้ ทำเลที่ฮอท มากที่สุดทำเลหนึ่งของกรุงเทพ คงไม่พ้นกรุงเทพด้านตะวันออกนะครับ ถนนบางนาตราดครับ มีที่ดิน บางนาตราด ขายกันมากมายหลายแปลงครับ เริ่มกันตั้งแต่ สี่แยกบางนา กม.1 ครับ BTS บางนา ,ไบเทค ถัดมาหน่อยก็ เซ็นทรัล บางนา ถัดมาอีก ตัดกับถนนศรีนครินทร์ เลยวนเข้าไปถนนศรีนครินทร์หน่อยก็ ห้างซีคอนฯ ห้างพาราไดซ์ พาร์ค  แล้วช่วงนี้ ถนนศรีนครินทร์ กำลังปรับปรุงเพื่อหนีน้ำท่วมด้วย อีกทั้งที่แยกศรีอุดม ก็กำลังก่อสร้างอุโมงค์ลอดสี่แยก เมื่อทั้งสองโครงการนี้เสร็จ คงทำให้ถนนศรีนครินทร์ มีการจราจรที่เยี่ยมเลยละครับ
ถัดมา กม. 7-8 ก็จะมี Office Building เช่น Nation Tower   Bangna Tower โรงพยาบาลปิยมินทร์  มหาลัยรามคำแหง 2 และ ไฮไลท์ที่สำคัญครับ Mega Bangna ครับ มีพื้นที่กว่าแสนตารางเมตร ไม่ว่าจะศูนย์จำหน่ายเฟอร์นิเจอร์ ikea โฮมโปร แฟชั่นมอลล์ ศูนย์รวมร้านอาหารดังๆ โรงหนังเมเจอร์ บิ๊กซี รวมแหล่งจริงๆ เลยครับ ถัดมาหน่อยก็ จรด วงแหวนตะวันออก และตะวันตกครับ ไปได้ทั้ง ขึ้นเหนือ บางปะอิน รามอินทรา ลงใต้ก็ พระรามสอง เพชรเกษม สุขสวัสดิ์ หรือจะขึ้นทางด่วน หนังสติ๊ก ไปนอนรับลมทะเล อาบแดด แถว บางแสน พัทยา ก็ไม่ไกลเลยละครับ  สนามบินสุวรรณภูมิก็อยู่ไม่ไกล
และอีกไม่นานนี้ โครงการอภิมหาโปรเจคครับ ไชน่า ซิตี้ คอมเพล็กซ์ ( china city complex ) กำลังจะเกิดขึ้น น่าจะปีหน้านะครับเสร็จ อันนี้ก็แสนตารางเมตรเช่นกัน  การค้าขาย คึกคัก การคมนาคม สะดวก แล้วราคาที่ดิน จะไม่พุ่งได้อย่างไรละครับ

ที่เอ่ยมาซะยืดยาว ก็ไม่มีอะไรมากครับ พอดี ผมมีที่อยู่แปลงครับ 62 ตารางวา ที่บางนา กม. 7 ครับ อยู่ในหมู่บ้านกฤษดานคร 21 ที่ดินถมแล้ว ล้อมรั้วเรียบร้อย ตรงๆ กันเลย ขายครับ ขายที่ดิน บางนา ตราด กม.7 ครับ

ส่วนใหญ่ในหมู่บ้านนี้ จะมีแต่บ้านหลังใหญ่ๆครับ 100 ตารางวาอัพ มีทะเลสาป ล้อมรอบหมู่บ้าน ที่แปลงนี้ ใครซื้อไปนะครับ 2.17 ล้านบาท สร้างบ้าน 2 ชั้น ค่าก่อสร้างซะ 2 ล้านบาท ตกแต่งตามใจชอบ ซะ 1.5 ล้านบาท ก็ห้าล้านกว่า กับทำเลที่โฆษณาไปเมื่อกี้คุ้มไหมละครับ ซื้ออนาคต กับทำเลฮอทๆ แบบนี้ ก็เลยมาแนะนำกันครับ

ที่ดิน 62 ตารางวา หมู่บ้านกฤษดานคร 21 ถนนบางนาตราด กม.7 ขาย 2.1 ล้านบาท สนใจต่อรองได้นะครับ

หน้ากว้าง 15 เมตรครับ ส่วนลึกด้านซ้าย 14 เมตร ด้านขาว 21 เมตรครับ สนใจติดต่อครับ 081 869 0878 ขอบคุณครับ

เสนออาคารสำนักงานงาน ทำเลถนนเพชรบุรี ตัดใหม่

เป็นอาคารพาณิชย์ 4.5 ชั้น เนื้อที่ 14 ตารางวา พื้นที่ใช้สอบ ประมาณ 250 ตรม. ครับ

ปัจจุับัน ทำเป็น office ครับ ยูนิตนี้ตั้งอยู่ในโครงการ carpet inter ตั้งอยุ่ริมถนนเพชรบุรีตัดใหม่ หน้าโครงการ เป็น ธนาคาร ไทยพาณิชย์ สาขาเพชรบุรีตัดใหม่ ครับ  ใกล้ซอยพร้อมพงษ์ อยู่ห่างจาก MRT เพชรบุรี  

ภายในโครงการ สามารถ จอดรถได้ฟรี 2 คัน นะครับ เหมาะสำหรับทำเป็น อาคารสำนักงาน ( office ) เนื่องจากอยู่ใจกลางเมือง ใกล้ อโศก  ทองหล่อ  พระรามเก้า  อาคารมีพื้นที่ใช้สอยกว่า 250 ตรม. สำหรับนักลงทุน ซื้อไว้ปล่อยเช่าก็คุ้มนะครับ เนื่องจากราคาขายตั้งไว้ 7.0 ล้านบาท หากปล่อยเช่า เดือนละ 35,000 บาท ได้ผลตอบแทน 6% ครับ เทียบกับค่าเช่าที่ 35000 เท่ากับ ค่าเช่าตกตารางเมตรละ 140 บาทเท่านั้น ครับ ดีลนี้เป็นการซื้อขายนะครับ ไม่ใช่เซ้ง ที่ดินมีเอกสารสิทธิ์เป็นโฉนดครับ

วันนี้ มีทรัพย์สินทำเลดี คุ้มค่าการลงทุน เพื่อเป็นตัวเลือกไว้พิจารณาครับ ขอบคุณครับ

ขายฝาก ทางเลือกสุดท้ายของผู้มีหลักประกัน แต่กู้เงินธนาคารไม่ได้

อย่างที่บอกครับ เป็นทางเลือกสุดท้ายจริๆ ครับ ทำไมนะเหรอครับ ก็ดอกเบี้ยมันแพงนะครับ แต่ก็มีข้อดีอยู่บ้างคือ นายทุนไม่ดูอะไร ไม่เหมือนธนาคาร จุกจิกครับ นายทุนดูที่มูลค่าตลาดของหลักประกันครับ อาจจะให้ 60-70% ครับ สำหรับบ้านพักอาศัย แต่ถ้าเป็นที่ดินเปล่าละก็ยากครับ อาจจะได้ก็ไม่เกิน 30% ของประเมินราชการครับ ยกเว้นทำเลดีจริงๆ แต่ว่านายทุนใช้เวลาในการตัดสินใจไม่เกิน 2 วัน หลังจากดูหลักประกันแล้ว นั่นคือข้อดีครับ อนุมัติเร็ว ยึดเร็ว อะไรรึเปล่าครับ
เข้าเรื่องกันต่อ การขายฝาก ต่างกับการจำนองยังไง จำนองจะต้องมีสัญญากู้ เป็นสัญญาคู่กันอีกทีครับ เมื่อลูกหนี้ผิดนัดชำระหนี้ ตามกำหนดในสัญญา ก็ฟ้องร้องกัน สู้คดีกันไป จนกว่าจะมีคำพิพากษาจบนั่นละ ไม่รู้กี่ปี  เมื่อพิพากษแล้ว ก็บังคำจำนอง เอาทรัพย์ขายทอดตลาด ขายทอดตลาดได้เท่าไร เอามาใช้คืนเจ้าหนี้ ถ้าไม่พอ ก็ตามอายัติทรัพย์อื่นๆ ต่อ  โอ้ย เสียเวลาจนถึงขั้นตอนสุดท้ายอาจจะเกือบสิบปี กรณีนี้หากลูกหนี้ท่านใดสนใจ มาใช้บริการของผม ก็อาจจะส่งลูกเรียนจนจบมหาวิทยาลัยได้นะ จากเริ่มฟ้องกันตั้งแต่ลูกเรียนมอต้น คุยเกินไปรึเปล่า ขอแอบโฆษณาหน่อยครับ
ต่อครับ การขายฝากส่วนใหญ่จะมีสัญญากัน 1 ปี ครับ และสามารถต่อได้ ไปจนถึง 10 ปี ในการต่อจะต้องเสียดอกเบี้ยให้กับเจ้าหนี้ครับ แต่ถ้าคุณไม่สามารถชำระดอกเบี้ยได้ เมื่อครบสัญญาก็เตรียมตัวย้ายข้าวของออกจากบ้านได้เลยครับ
จะอธิบายละเอียดดังนี้ครับ สมมตินะครับ นายทุนให้คุณกู้ 1 ล้านบาท เขาให้เวลา 1 ปี  โดยจะคิดค่าใช้จ่าย 2 ส่วนครับ คือ 1. ปากถุง 5% ในกรณีนี่เท่ากับ 50,000 และ 2. นายทุน คิดดอกเบี้ย 2% ต่อเดือน 24% ต่อปี คิดดอกเบี้ย 2% เท่ากับ 20,000 บาท ต่อเดือน นายทุนจะหักดอกเบี้ยไว้ 20,000 บาท 3 เดือน เท่ากับ 60,000 บาท เท่ากับ นายทุนจะหักไว้ 50,000 + 60,000 บาท รวมปากถุง รวมดอกเบี้ย 3 เดือน 110,000 บาท เหลือให้ลูกหนี้ 890,000 บาทครับ แต่ยังไม่จบ ลูกหนี้จะโดนค่าธรรมเนียมการโอน อากร ภาษี อีกครับ แล้วแต่อายุการถือครอง ราคาประเมินที่ดิน ของกรมธนารักษ์ น่าจะประมาณอีก 5-10% ละครับ สรุปจะเหลือเงินประมาณ 800,000 บาท ส่วนในการไถ่ถอนขายฝาก เมื่อตอนต้น เขาหักดอกไว้แล้ว 3เดือนใช่ป่าว เท่ากับเหลือดอกอีก 9 เดือน เท่ากับ 20,000 x 9 เท่ากับ 180,000 คุณต้องไถ่ถอนบ้านหลังนี้ ภายใน 1 ปี ที่จำนวน 1,180,000 บาทครับ อ๊วกไหมละครับ โดนดอก รวมอื่นๆจิปาถะ เ้ข้าไปกว่า389,000 เกือบ 40% นะครับ ไหวไหมละ แต่ผมนะเคยทำมาแล้วการขายฝากนะ แต่สามารถเอาตัวรอดมาได้ นายทุนได้ดอกเบี้ยไป เกือบสองล้าน ผมคืนหมด แถมได้กำไรกลับมาอีกนิดหน่อย จับเสือมือเปล่าซะ นายทุนเลยตอนนี้ไว้ใจผมมาก เมื่อไม่นานมานี้ก็หาลูกค้าให้นายทุนไปอีกราย 

ทางเลือกสุดท้ายของลูกหนี้ ที่กู้ธนาคารไม่ผ่าน หรือไม่อาจจะรอเวลาให้ธนาคารอนุมัติได้ ถ้าสนใจการขายฝาก หลังจากรู้ คุณสมบัติของมันแล้ว แล้วคุณยังคิดว่าจะสู้กับมันได้ละก็ แนะนำครับ ติดต่อกับผมมาได้เลยครับ ผมบอกเงื่อนไขต่างๆ ไปหมดแล้วนะไม่ได้หมกเม็ดแต่ประการใด สวัสดีครับ

ถนนรังสิต องค์รักษ์ หมู่บ้านเยอะ คนเยอะ รถติด กับอนาคตของทำเลนี้

ผมได้มีโอกาสไปทำธุระแถวรังสิต มาเมื่อไม่กี่วันนี้ เส้นทางรังสิต องค์รักษ์นี้ เริ่มตั้งแต่คลองหนึ่ง จนถึงคลองเจ็ด หมู่บ้านกระจายเต็มพื้นที่ ทั้งฝั่งคลอง และขาออก โดยมีห้างใหญ่ดักอยู่คลองหนึ่ง ฟิวเจอร์ ปาร์ค รังสิต  สมัยก่อนที่เปิดใหม่ๆ นั้น ผมเรียนอยู่ปี 4 ตอนนี้ อัพเกรดลุคของห้างฯ ได้ทันสมัยขึ้นมากเลย แต่ยังไงก็ไม่ชอบเดินอยู่ดี ผมว่าเดินแล้วไม่อบอุ่น อาจจะเพราะไม่คุ้นก็เป็นได้ครับ
มาว่ากันต่อรังสิตคลองหนึ่งถึงสี่ จนถึงมอเตอร์เวย์สายบางปะอิน มีห้างโมเดิร์นเทรดอีกสองห้างนะเท่าที่จำได้ การจราจรนั้นรถติดจริงๆ ขับรถกันแบบไม่สบายเลย ทิวทัศน์ด้านข้างถนน ก็ไม่ดีเอาเสียเลย มีแต่ตึกแถว อาคารพาณิชย์โบราณ แถมป้ายหาเสียงนักการเมืองอีกเต็มไปหมด ผมว่าบรรยากาศยังต่างจังหวัดอยู่มากๆเลยครับ ยิ่งหมู่บ้าน ด้านฝั่งคลองนะครับ จะเข้าหมู่บ้านตัวเองต้องขับรถข้ามคลอง สะพานข้ามก็หาความสวย ความภูมิฐานแถบไม่ได้เลย ทั้งที่บางโครงการพยายามสร้างความหรูหรา แต่ผมว่ายังไม่ถึงนะ ผมว่าเป็นโลเกชั่นที่ ไม่ค่อยสะดวก หรือง่ายต่อการขายเลย

ทำไมผมถึงว่าอย่างนั้น เพราะผมมีบ้านที่ดูแลอยู่ 3-4 ยูนิต ทุกหลังนิ่งเกือบสนิท แต่ถ้านิ่งสนิทจริงๆ ทาวน์เฮาส์ครับ ตายสนิท เงียบมากๆ ส่วนบ้านเดี่ยวยังพอไปได้ แต่ไม่จบซะที มีสอบถามเรื่อยๆ ส่วนโลเกชั่นถ้าเลยจากคลองสี่ ไปถึงประมาณคลองสิบเอ็ด ตอนนี้โครงการเริ่มลามไปถึงแล้ว รถติดพอๆกัน ช่วงคลองหก มีเทคโนราชมงคล ติดสุดๆเหมือนกัน  ทั้งเส้นที่ว่ามายิ่งเสาร์อาทิตย์นะครับ ติดสุดๆ ไม่รู้จะติดอะไรนักหนา  

บังเอิญผมมีทาวน์เฮาส์อยู่ที่ลำลูกกาคลองสองอยู่เหมือนกัน เลยไปจัดแจงขายออกไปซะ ก่อนที่มันจะกลายสภาพเป็นสลัมซะก่อน  สังคมที่บ้านของผมนั้น ทรุดโทรมลงเรื่อยๆ ขายออกไปได้แล้ว ค่อยยังชั่ว แต่ไม่ได้ราคาครับ ขายหนีตาย 
โดยสรุปนะครับ เส้นรังสิต องค์รักษ์ ตั้งแต่ คลองหนึ่ง ถึงคลองสิบเอ็ด ยังเป็นโลเกชั่น ที่เต็มไปด้วยโครงการเก่า สังคมแออัด สภาพแวดล้อม ที่เต็มไปด้วยความวุ่นวาย และแถบจะหาความน่าอภิรมย์ไม่ได้จริงๆ ครับ อีกทั้ง NPA ของธนาคารที่รอคอยการขายทอดตลาดอีกเพียบ  ผมว่านะ ผมแนะนำ ท่านใดที่อยากจะไปอยู่แถบนั้น ผมว่าฝั่งลำลูกกา น่าสนใจมากกว่าครับ การคมนาคมดีกว่า ถนนกว้างและโลเกชั่นสวยกว่า  และอาจจะมีรถไฟฟ้าแถมอีกต่างหากนะครับ แต่ไม่รู้ว่าจะเมื่อไรเหมือนกัน  ลองดูนะครับ หาทำเลที่ถูกใจ ใกล้ที่ทำงาน ใกล้ความสะดวก life Style ของตัวท่านเอง ส่วนผมคงชอบทำเลรัชดาครับ  และที่สำคัญอย่าลืม ให้ลองจิตนาการดูว่้าอีกสิบปี ยี่สิบปี แถวนั้น สภาพสังคม เศรษฐกิจ หรือ การใช้ประโยชน์ของที่ดินแถบนั้นจะเป็นอะไร ลองนึกภาพดู แล้วตัดสินใจครับ ชอบแบบไหน แถวไหน บอกผมได้ ผมมีให้เลือกเยอะครับ สวัสดีครับ

เรื่องง่ายๆ ในการกู้เงินธนาคาร

จะว่าเป็นเรื่องง่ายไหม ในการกู้เงินธนาคาร มันก็ไม่ง่ายนะ แต่กรณีที่กำลังจะเล่านี้มันตลกดี คือ มีผู้ใหญ่ที่เคารพท่านหนึ่ง แกขายบ้านของแกนะ เป็นเงิน 10 ล้านบาท ปรากฏว่าคนซื้อนะ บอกว่าจะขอปรึกษาธนาคารก่อนว่าจะกู้ได้ไหม ถ้าได้ ได้เท่าไร ผู้ซื้อก็เลย ไปสอบถามธนาคาร ธนาคารแจ้่งว่ากู้ได้ไม่เกิน 70% ของราคาซื้อขาย แต่ราคาประเมินต้องได้ด้วยนะ คือใกล้เคียงกัน ก็คือจะสามารถกู้ได้ 7 ล้านบาท ผู้ซื้อต้องเติมเงินอีก สามล้านกว่า  แต่ก็ไม่ใช่ปัญหาหรอกครับ เพราะเขาเป็นหมอ โรงพยาบาลเอกชน สามารถแน่นอน
ต่อมาคนขาย (คุณอา) ก็เลยให้หมอ มาคุยกับผม  ผมบอกว่าเดี๋ยวผมจะหาธนาคารกู้ให้นะ ผมรู้จักหลายที่ ( งานนี้การกุศลแน่เลยเรา ) อาจจะได้วงเงินกู้เพิ่มขึ้น ผมก็พิจารณาเครดิตหมอแล้ว จากเอกสารต่างๆ กู้ได้แน่ สบายๆ เพียงแต่ติดกฏของ ธปท. เท่าันั้น ที่ว่าสำหรับบ้านราคาเกิน 10 ล้านบาท กู้ได้แค่ 70% แต่ผมก็ใช้เทคนิคเล็กน้อย ที่ธนาคารที่ผมแนะนำไปให้นะ เขาให้ได้ 95% ( ในกรณีบ้านไม่เกิน 10 ล้านบาท ) ของราคาซื้อขาย หรือประเมิน อันไหนต่ำกว่าเอาราคานั้นเป็นมาตรฐาน  ผมรีบจัดแจงเลยครับ ซื้อขายกัน 10 ล้านใช่ไหม ทำสัญญาตัวใหม่เลย ให้ผู้ซื้อ ถือไว้คนเดียว หรือเรียกง่ายๆ ว่าฉบับหลอกธนาคารครับ ซื้อขายกันที่ 9.8 ล้านบาท สามารถกู้ได้ 95% เท่ากับ เงินกู้ที่ได้รับการอนุมัติ 9.3 ล้านบาท จบ
เรื่องแบบนี้ ก็ง่ายๆ นะ สำหรับการกู้เงินธนาคาร กับ ผู้กู้ที่มีศักยภาพ แต่ตลกดี ทำราคาซื้อขายหลอก ให้น้อยกว่าราคาซื้อขายจริง ดันทะลึ่ง ได้วงเงินสูงกว่า  ธปท. อย่ามาอ่านบทความนี้ละ   สวัสดีครับ