เครดิตบูโร คือ อะไร ถ้าติดแล้ว ลบ ล้าง หรือ กู้บ้านได้ไหม?

เครดิตบูโร คือ อะไร ไปเช็คมาแล้ว ดูไม่เป็น ดูไม่รู้เรื่อง ถ้าติดประวัติเครดิตบูโรแล้ว จะแก้ยังไง 

ลบ หรือ ล้างประวัติได้ไหม แล้วทำยังไงจะกู้ผ่าน ขอสินเชื่อบ้าน แบงก์ หรือ ธนาคาร เขาดูยังไง 

คลิปนี้ มีคำตอบครับ 

ติดเครดิตบูโร กู้ซื้อบ้านได้ไหม ขอคำปรึกษาได้ที่ LineID : @antonio  มีค่าใช้จ่ายนะครับ 

ปิดหนี้แล้ว ยังติดบูโร ขอสินเชื่อ กู้ซื้อบ้าน แบงก์ไหน ธนาคารไหนให้กู้

ปิดหนี้แล้ว ยังติดบูโร ไม่ลบประวัติให้ กู้แบงก์ ซื้อบ้านไม่ผ่าน ธนาคารบอกให้รออีก 3 ปี อยากกู้ให้ได้เลย ไปยื่นขอสินเชื่อแบงก์ไหน ธนาคารไหนดี 

ลองฟังคลิปนี้เลยครับ มีคำตอบให้ครับ ติดตามต่อที่ YouTube

ธอส.ให้กู้บ้านมือสอง แค่ 85% ทำยังไงให้ได้ 100%

ธนาคาร อาคารสงเคราะห์ ธอส. ให้กู้บ้านมือสอง 85% อยากกู้ให้ได้ 100% ให้พอดีกับราคาบ้าน หรือ เหลือ ค่าตกแต่ง ทำยังไง  ถึงจะขอกู้เกิน หรือ กู้ได้ 100%

ลองฟังคลิปนี้ดูครับ ติดตามเรื่องราวที่น่าสนใจ ใน Youtube ครับ

กู้สร้างบ้าน บนที่ดินของตัวเอง ทำยังไง

หลักการในการกู้ เพื่อก่อสร้างบ้าน บนที่ดินของตนเอง วิธีการ เอกสารในการยื่นกู้ และเมื่อยื่นกู้ ธนาคารอนุมัติให้ผ่านแล้ว เงื่อนไขในการเบิกเงินกู้ เบิกงวดงาน เป็นยังไง ลองฟังดูครับ

สนใจติดต่อ ผมได้ที่ LineID @antonio ครับ

อยากรู้ว่าเงินเดือนเรา กู้บ้านได้ไหม กู้ได้เท่าไร

คำถามกว้างๆ ที่มีคนถามผมเป็นประจำ คือ จะกู้ซื้อบ้านได้ไหม ไม่ได้ติดเครดิตบูโร กู้ได้เท่าไร ผมก็จะถามต่อไปว่า แล้วรายได้ หรือเงินเดือนคุณเท่าไรละครับ และมีภาระหนี้ ต่อเดือนเท่าไร และบ้านที่จะซื้อ ราคาเท่าไรละครับ

ถาม ตอบ ซ้ำๆ เดิมๆ ทุกวัน ครั้งนี้ เลยทำคลิปเลยละกันครับ ขี้เกียจตอบแล้ว

Credit Scoring หรือ คะแนนเครดิต คืออะไร ???

คะแนนเครดิต (Credit Scoring) เป็นเครื่องมือที่ใช้วัดพฤติกรรมความตั้งใจในการชำระหนี้ของผู้มาขอสินเชื่อ เสริมเข้าไปกับ Scoring ปกติที่สถาบันการเงินทำอยู่แล้ว ซึ่งนั่นเป็นการประเมินความสามารถในการชำระหนี้ของผู้มาขอสินเชื่อเท่านั้น Scoring ของแบงก์ จะตอบโจทย์ความสามารถในการชำระหนี้ แต่ก็ยังไม่สามารถจะตอบโจทย์ ของความตั้งใจในการชำระหนี้ได้ทั้งหมด

วิธี Credit scoring มีหลักการง่าย ๆ คือ คล้ายกับการให้คะแนนสอบ โดยจะกำหนดคุณสมบัติของผู้กู้ในแต่ละด้านตามเกณฑ์ที่เชื่อว่าจะบ่งบอกระดับความเสี่ยงด้านเครดิตได้ ซึ่งจะมีผลต่อการกำหนดวงเงินกู้ยืมและอัตราดอกเบี้ยเงินกู้ด้วย ดังนั้น แบบจำลอง Credit scoring ที่ดีจะต้องแยกกลุ่มที่มีระดับความเสี่ยงต่างกันอย่างมีนัยสำคัญออกจากกันได้อย่างชัดเจน ขั้นตอนโดยย่อของการสร้างแบบจำลอง Credit scoring ประกอบด้วย

1) วิเคราะห์และกำหนดตัวแปรทางสถิติที่น่าจะมีผลต่อการคาดการณ์ความเสี่ยง รวมทั้งระบุค่าความสัมพันธ์จากเหตุการณ์ที่เกิดขึ้นในอดีตออกมาเป็นตัวเลข (ดังที่เคยกล่าวไปแล้วว่าความเสี่ยงต้องมีการประเมินค่าได้ เพื่อที่จะนำมาใช้บริหารจัดการ)

2) กำหนดสมการเพื่อใช้ประกอบการคิดคะแนน ว่าจะนำปัจจัยใดมาใช้และมีน้ำหนักคะแนนกี่เปอร์เซ็นต์ ตัวอย่างเช่นแบบจำลอง Credit scoring ของบริษัท The Fair Isaac Corp. (FICO) ซึ่งเป็นหุ้นส่วนกับบริษัท EQUIFAX หนึ่งในสามยักษ์ใหญ่ในธุรกิจข้อมูลด้านเครดิต (Credit Bureau) ในประเทศสหรัฐอเมริกา เป็นดังนี้ ....

- ประวัติการชำระคืนเงินตามกำหนด = 35 %
- สัดส่วนของหนี้ที่ใช้ต่อวงเงินที่ได้รับอนุมัติ = 30 %
- ระยะเวลาการเข้าเป็นลูกค้า = 15 %
- ประเภทเงินกู้และสินเชื่ออื่นที่มี = 10 %
- ยอดเงินกู้ครั้งล่าสุด = 10 %
(ที่มา : ปรับปรุงจาก The Fair Isaac Corp. (FICO))

ทั้งนี้ วิธีการพัฒนาแบบจำลองในขั้นตอนนี้ค่อนข้างซับซ้อน โดยจะมีการประมาณค่าความสัมพันธ์ทางสถิติเพื่อหาความน่าจะเป็นในการผิดนัดชำระหนี้ผ่านปัจจัยต่างๆ (Logistic regression) หรือความสัมพันธ์ทางสถิติระหว่างการชำระหนี้กับการไม่ชำระหนี้ (Discriminant analysis)

3) ตรวจสอบความถูกต้องของสมการที่จะนำมาใช้พยากรณ์แนวโน้มการผิดนัดชำระหนี้ แต่ก็ด้วยวิธีการที่ซับซ้อนอีก เช่น การสร้างเส้นโค้งเปรียบเทียบระหว่างผู้กู้ที่จะผิดนัดชำระหนี้กับผู้กู้ทั้งหมด (Cumulative accuracy profile curve and Gini coefficient) เพื่อดูว่าสมการมีความแม่นยำเพียงใด

4) หลังจากที่เห็นว่าสมการเหมาะสมแล้ว ขั้นตอนสุดท้ายคือการประกาศนโยบายได้ว่าคะแนน Credit scoring ที่น้อยที่สุดเท่าใดเป็นคะแนนผ่าน

การพัฒนาแบบจำลอง Credit scoring นั้นแม้ว่าจะค่อนข้างซับซ้อน และอาจไม่สามารถนำมาทดแทนวิธีการวิเคราะห์แบบคลาสสิกได้อย่างสมบูรณ์นัก แต่ก็มีประโยชน์ค่อนข้างมากในการช่วยเพิ่มความรวดเร็วในการประเมินความเสี่ยง รวมทั้ง ตัดปัญหาเรื่องความผิดพลาดของมนุษย์ เช่น มีความชำนาญไม่เพียงพอหรือมีอคติในการวิเคราะห์ลงได้บ้าง อย่างไรก็ตาม แบบจำลองนี้จะใช้ได้ดีแค่ไหนก็ขึ้นอยู่กับตรรกะของกลุ่มบุคคลที่คิดค้นมันขึ้นมานั่นเอง ...

Credit Scoring จะเป็นเครื่องมือที่ช่วยลดความเสี่ยงในการในการบริหารจัดการสินเชื่อให้กับ สถาบันการเงินได้เป็นอย่างดี ซึ่งในต่างประเทศมีเครื่องมือตัวนี้ใช้มานานแล้ว แต่ในไทยเพิ่งเริ่มใช้ได้ไม่นานมากนัก นอกจากนี้ ยังช่วยทำให้ต้นทุนทางการเงินของสถาบันการเงินในอนาคตลดลงเพราะหากได้ ลูกหนี้ที่มีเครดิตดีก็ไม่ต้องกันสำรองไว้มาก ซึ่งระบบคะแนนเครดิตนี้เสร็จแล้ว ตั้งแต่เดือน พ.ย.2553 ที่ผ่านมา และนำระบบคะแนนเครดิตมาใช้ให้ได้ในช่วงหลัง สงกรานต์เดือนเม.ย.2554 นี้ โดย Credit Scoring จะมีเกรดมีตั้งแต่ HH - AA คิดเป็นคะแนนตั้งแต่ 300 - 900 คะแนน

"คะแนนเครดิตดี จะเข้าถึงต้นทุนการเงินที่ต่างกัน"
นอกจากประโยชน์ ต่อสถาบันการเงินแล้ว ในแง่ของผู้บริโภคหรือผู้ขอสินเชื่อเองนั้น Credit Scoring ก็มีประโยชน์เช่นกันนั่นคือโอกาสในการเข้าถึงสินเชื่อด้วยต้นทุนทางการเงิน ที่แตกต่างกันหาก Credit Scoring ไม่เท่ากันเหมือนในต่างประเทศผู้มีเครดิตดีอาจจะกู้สถาบันการเงินได้ในอัตรา ดอกเบี้ยที่ถูกกว่าผู้ที่มีเครดิตไม่ดี เป็นต้น

ตัวอย่าง นาย B กับนาย C อยู่ที่ทำงานเดียวกัน มีรายได้เท่ากัน ตำแหน่งเท่ากัน เพศเดียวกัน ขณะที่นาย B มีสินเชื่อบ้าน นาย C ก็มีสินเชื่อบ้านอยู่หมู่บ้านเดียวกันเลย นาย B จ่ายครบจ่ายตรงทุกงวดเรียกว่าดีหมดทุกอย่าง ในขณะที่นาย C จ่ายบ้าง ไม่จ่ายบ้าง เมื่อนาย B กับนาย C จะไปขอสินเชื่อแบงก์ทำไมเขาต้องได้ดอกเบี้ยเท่ากัน

นั่นหมายความ ว่า แบงก์กำลังเอาดอกเบี้ยของคนที่ดีอย่างนาย B ไปชดเชยให้กับคนที่อาจจะแย่กว่าอย่างนาย C ซึ่งดูไม่เป็นธรรมเท่าไรนัก การคิดอัตราดอกเบี้ยตามความเสี่ยงจะได้เกิดขึ้นได้ เพราะคนที่มี Credit Scoring สูงเขาก็ควรจะได้ดอกเบี้ยถูกเพราะเขาเป็นคนดี ก็เหมือนการสอบคนที่สอบได้คะแนนดีก็น่าจะมีโอกาสมากกว่าคนที่ได้คะแนนน้อย เป็นต้น สิ่งเหล่านี้เชื่อว่าจะเกิดขึ้นตามมาในอนาคตจากการมี Credit Scoring

ทำไมคนอีกกลุ่ม หนึ่งที่มีความสามารถในการชำระหนี้และมีความตั้งใจในการชำระหนี้ คนกลุ่มนี้ดีทั้ง 2 ฝั่ง เขาควรจะได้ดอกเบี้ยที่ถูกกว่า ทุกวันนี้สมมตินาย D มีประวัติค้างชำระหนี้อยู่เมื่อ 6 เดือนที่แล้ว และมี 20 บัญชี นาย E มี 15 บัญชี แล้วค้างมา 8 เดือนที่แล้ว เราไม่สามารถบอกได้ว่าใครดีกว่ากันเพราะไม่มีข้อมูลทางสถิติที่จะมาบอกได้ เมื่อดูประวัติเขาทั้งหมดโดยรวมแล้ว แต่ Credit Scoring จะช่วยได้

Credit Scoring เป็นการเอาประวัติที่เกิดขึ้นซึ่งเป็นฐานข้อมูลดิบนำมาประมวลผลในเชิงสถิติ เพื่อค้นหาว่า คนที่มีลักษณะนิสัยแบบนี้ มีพฤติกรรมการก่อหนี้ มีพฤติกรรมการชำระหนี้ แบบนี้ ที่อยู่ในระบบการเงินไทย ในอนาคตถ้าเขาไปเป็นลูกหนี้สถาบันการเงินเขาจะมีโอกาสผิดนัดชำระหนี้เท่าไร เพื่อตัดประเด็นการตัดสินใจโดยใช้ความรู้สึกออกไป อย่างไรก็ตาม Credit Scoring ต้องใช้ร่วมกับข้อมูลอื่นในการวิเคราะห์ อย่าไปใช้เครื่องมือนี้โดดๆ ในการตัดสินใจ เพราะทุกวันนี้พฤติกรรมของคนเปลี่ยนแปลงไปมาก อย่าไปใช้ข้อมูลแค่ตัวใดตัวหนึ่ง

เดี๋ยวนี้การ วิเคราะห์คนหนึ่งคนต้องใช้เครื่องมือหลายตัวประกอบกัน ดังนั้นการพิจารณาสินเชื่อไม่ได้หมายความว่าเราจะดูแค่ปัจจัยใดปัจจัยหนึ่งเท่านั้น คงแต่ต้องดูองค์ประกอบทุกอย่างประกอบกันไปในภาพรวม

สมมติ คนที่มีลักษณะนิสัยแบบนาย B ใน 10‚000 คน ที่ก่อหนี้แบบนี้มีลักษณะนิสัยการก่อหนี้และพฤติกรรมการชำระหนี้แบบนี้ ถ้าเขาเดินไปที่แบงก์เพื่อขอสินเชื่อ แบงก์ดูแล้วว่าคนแบบนาย Bนี้ ใน 10‚000 คน ในอีก 12 เดือนข้างหน้า จะมีสักกี่คนที่ไม่ผิดนัดชำระหนี้ จะมีสักกี่คนที่ผิดนัดชำระหนี้ ประโยชน์คือธนาคารพาณิชย์จะได้ใช้ Credit Scoring เป็นเครื่องมือในการตัดสินใจแล้วไปกำหนดอัตราดอกเบี้ยที่จะเสนอให้กับนาย B ได้

Credit Scoring จะช่วยแบงก์ในการคัดกรองลูกค้า ในส่วนของผู้บริโภคก็จะช่วยให้คนที่มีความประพฤติดี ได้กู้ด้วยดอกเบี้ยถูก เพราะว่าลูกค้าไปตรวจเองก็รู้ว่าตัวเองมีคะแนนเท่าไร แล้วทำไมต้องไปเอาดอกเบี้ยแพง ลูกค้าก็จะเริ่มต่อรอง ต่อมา คือ ธนาคารจะเริ่มแข่งขันกันมากขึ้น อาจจะออกบริการมาว่า สำหรับคนที่ได้คะแนนระดับนี้ขึ้นไปมาขอสินเชื่อที่นี้ จะใช้เวลาในการพิจารณาเร็วขึ้น ดอกเบี้ยลดลง คุณจะมีความสะดวกมากขึ้น Credit Scoring ไม่ใช่เป็นตัวที่คัดคนออก อย่าไปเข้าใจผิดอย่างนั้น เพราะคนที่มีประวัติค้างชำระเยอะๆ ยังไงก็เข้าถึงสินเชื่อไม่ได้อยู่แล้ว แต่ต้องมาดูว่าคนที่เหลือส่วนใหญ่คนที่เข้าถึงสินเชื่อวันนี้เขาถูกชาร์จ ดอกเบี้ยแพงไปหรือเปล่า ในเมื่อเขาเป็นคนที่มีประวัติการชำระหนี้ที่ดี 

อยากกู้ซื้อบ้านให้ผ่าน ขอสินเชื่อบ้านให้ได้ ก็ต้องทำเครดิต สกอริ่งให้ได้คะแนนสูงๆ นะครับ 

ขายของออน์ไลน์ กู้ซื้อบ้านให้ผ่านง่ายๆ มีวิธี และเคล็ดลับยังไง?

สำหรับ พ่อค้า แม่ค้า ออน์ไลน์ อยากมีบ้าน อยากซื้อบ้าน หาวิธีกู้บ้านให้ผ่าน ของสินเชื่อ ให้ธนาคาร อนุมัติง่ายๆ ทำยังไง เตรียมตัวเตรียมเอกสารอะไรบ้าง ลองฟังคลิปนี้ดูซิครับ

สำหรับท่านที่ ติดปัญหา กู้ซื้อบ้าน สินเชื่อบ้าน กู้ไม่ผ่าน ธนาคารไม่อนุมัติ ติดปัญหา เครดิตบูโร คุยกันได้ครับ ที่ LineID : @antonio  

ซ้อมกู้บ้าน ยิ่งซ้อมนาน โอกาสจะยิ่งกู้ผ่าน ยิ่งมีมาก

การกู้ซื้อบ้าน ขอสินเชื่อบ้าน จากธนาคาร เขาจะดูความสามารถในการชำระหนี้ นอกเหนือจากดูเรื่องประวัติการผ่อนชำระหนี้ ในเครดิตบูโร 

การซ้อมกู้บ้านคืออะไร คือ การสะสมเงินออม เท่ากับค่างวดที่คุณจะต้องผ่อนบ้าน หรืออีกในหนึ่งคือ เก็บเงินออมไว้ก่อน ที่จะต้องเริ่มผ่อนค่างวดบ้านจริงๆ ละครับ ยิ่งซ้อมนานมาก่อนที่จะยื่นกู้หลายๆ ปี ยิ่งดี ลองเข้าไปฟังในคลิปกันครับ 

สำหรับท่านที่ ติดปัญหา เรื่องการกู้ซื้อบ้าน ขอสินเชื่อบ้าน ธนาคารไม่อนุมัติ มีประวัติค้างผ่อนชำระ ในเครดิตบูโร คุยกันได้ครับ ที่ LineID : @antonio  ครับผม

ติดแบล็คลิส ติดเครดิตบูโร ถึงกับขึ้นบัญชีดำกันเลยเหรอ?

ผมเจอคำถามบ่อยมากครับ ติดแบล็คลิส ติดเครดิตบูโร อยากกู้บ้าน ขอสินเชื่อบ้าน ทำยังไง วิธีการจะทำยังไง ผมว่า ผมเขียนบทความในบล็อคนี้ของผมมาหลายบทความแล้ว ผมขออนุญาตไม่อธิบายละครับ บทความนี้ จะขออธิบายคำว่า ติดแบล็คลิส มันคืออะไร

คำว่า ติดแบล็คลิส อันนี้ความเข้าใจของผมนะ จริงๆ มันน่าจะใช้กับ คนที่โดนฟ้อง และพิพากษาให้ล้มละลายมากกว่านะ คือ หลังจากที่ คุณเป็นบุคคลล้มละลาย คุณจะไม่สามารถ ทำนิติกรรมใดๆ ได้เลย คือ ถ้าทำสัญญาอะไรกับใคร ก็จะถือว่า สัญญานั้นเป็นโมฆะ โมฆียะ อะไรซะอย่าง คำภาษากฏหมาย ผมไม่คุ้นเท่าไร เช่น คนที่โดนฟ้องล้มละลาย เวลาจะออกนอกประเทศ หรือ ทำธุรกรรมต่างๆ เช่น ขอน้ำ ขอไฟ อันนี้ยังทำไม่ได้เลยนะครับ เพราะฉะนั้น คำว่า ติดแบล็คลิส คือ ติดบัญชีดำ มันรุนแรงมากนะครับ 

เพราะฉะนั้น คำว่า ติดแบล็คลิส ติดเครดิตบูโร คือ มันไม่มีนะครับ เครดิตบูโร คือหน่วยงาน ที่เขาจัดเก็บข้อมูล และประวัติในการผ่อนชำระหนี้สินเชื่อของคุณ ที่มีกับสถาบันการเงิน คุณจ่ายตรง ไม่ตรง มันขึ้นมาหมด สุดท้าย เวลาธนาคารเขาพิจารณาสินเชื่อ พวกเจ้าหน้าที่ ที่ไม่ค่อยจะประสีประสา เวลาไม่อนุมัติให้ลูกค้า เนื่องจากลูกค้ามีประวัติการผ่อนชำระหนี้ไม่ตรง ชำระล่าช้า ชอบพูดกันนัก พี่ติดเครดิตบูโร ติดแบล็คลิส นะครับ ทำให้กู้ไม่ผ่าน พูดกันมาหลายปีละ จนเข้าใจกันผิดทั้งบ้านทั้งเมือง 

ผมหวังว่า บทความนี้ของผม จะช่วยให้เพื่อนๆ เข้าใจ ความหมายของคำ คำนี้ ได้อย่างดีขึ้นนะครับ อยากพูดคุยกัน ติดต่อผมได้ครับที่ LineID : @antonio 

การขอถอนชื่อออกจากการกู้ร่วม ทำได้ไหม และทำยังไง

ถ้าอยากเอาชื่อออกจากการเป็นผู้กู้ร่วม ไม่อยากมีภาระหนี้ผูกพัน อยากที่จะไปซื้อบ้านของตัวเองก็ทำไม่ได้ คลิปนี้มีวิธีแนะนำเพื่อนๆ ในการที่จะเอาชื่อผู้กู้ร่วมออก ทำยังไง มีหลักการยังไงในการพิจารณาและวิธีการทำยังไง มีค่าใช้จ่ายอะไรอีกบ้างไหม ยุ่งยากไหม ลองฟังดูนะครับ

สินเชื่อบ้านแลกเงิน กู้ไม่ง่ายอย่างที่ดิคนะครับ

สำหรับสินเชื่อบ้านแลกเงิน หรือ สินเชื่ออเนกประสงค์ มีบ้านก็เอาเงินไปใช้ได้เลย ทั้งบ้าน คอนโด ทาวน์เฮาส์ นะครับ ส่วนที่ดินเปล่า ธนาคารไม่รับครับ เงื่อนไขส่วนใหญ่ จะให้วงเงินสูงสุดของราคาประเมิน คือ 80% โฉนดต้องไม่ติดภาระผูกพันใดๆ ดอกเบี้ยแพงกว่าทั่วไป ระยะเวลาการผ่อนสั้นกว่า 

และยังมีปัจจัยอื่นๆ อีกมากมาย ที่มีผลทำให้ กู้ผ่าน ง่ายหรือ ยาก ลองไปฟังในคลิปกันดูนะครับ

สำหรับท่านที่สนใจ จะปรึกษาการกู้บ้าน ติดปัญหา อะไรต่างๆ ในการกู้ซื้อบ้าน ขอสินเชื่อบ้าน ลองหาข้อมูลในเพจผมดูนะครับ CloseDealRealty ขอบคุณครับ

กู้บ้านมือสอง ให้ได้วงเงิน 100% ทำยังไง

สำหรับคนซื้อบ้าน คอนโด มือสอง ขอสินเชื่อบ้าน ที่อยากกู้ให้ได้ 100% ไม่ต้องเติมเงิน หรือ มีเงินดาวน์ มีหลักการในการทำยังไง ลองฟังคลิปนี้ดูนะครับ

หลักเกณฑ์ ในการขอสินเชื่อกู้ซื้อตึกแถวหรืออาคารพาณิชย์

การกู้ซื้อบ้าน สินเชื่อบ้าน จะมีหลักเกณฑ์ที่หยืดหยุ่นกว่า การกู้ตึกแถว หรือ อาคารพาณิชย์

เนื่องจาก การกู้ซื้อบ้านเพื่อเป็นที่พักอาศัย ที่ธนาคารจะนิยามว่า เป็นสินเชื่อเพื่อการเคหะ แต่ในการกู้ซื้อตึกแถว หรือ อาคารพาณิชย์ เป็นการซื้อเพื่อประกอบกิจการการค้า จึงทำให้เงื่อนไขต่างๆ แตกต่างกัน คือ

ผ่อนระยะเวลา สั้นกว่า 

ดอกเบี้ยแพงกว่า 

สัดส่วนวงเงินให้กู้น้อยกว่า

ลองฟังในคลิปดูครับ เรามาแบ่งปันข้อมูลกันครับ และถ้าเพื่อนๆ ท่านไหน มีข้อสงสัย ปัญหาต่างๆ ในการกู้ซื้อบ้าน ขอสินเชื่อบ้าน เคยติดปัญหาประวัติเครดิตบูโร คุยกันได้ที่ LineID : @antonio  ครับ

การลดหนี้ หรือ ปิดบัตรเครดิต แบบไม่ธรรมชาติ อาจจะกู้บ้านไม่ผ่านนะครับ

การปิดหนี้ หรือ การลดหนี้ บัตรเครดิต แบบโป้งเดียวปิดบัญชี หรือ คำศัพท์ของผมคือ ปิดแบบตั้งใจ และไม่เป็นธรรมชาติ ถึงแม้ว่าปิดแล้ว บางที คุณก็อาจจะกู้บ้านไม่ได้นะครับ

ตัวอย่าง อย่างบางธนาคาร ที่บอกว่า ถ้าปิดหนี้บัตรแล้ว สามารถมากู้ซื้อบ้านได้ จริงๆ แล้ว ธนาคาร เขาจะดู รายละเอียด และคุณสมบัติด้านอื่นๆ อีกด้วยในการพิจารณานะครับ ผมขอแบ่งประเภทของหนี้บัตร เป็น สองกรณี นะครับ

1. หนี้บัตรเครดิต ที่ยังเป็นหนี้ปกติอยู่ บัตรยังคงใช้ได้ ไม่ได้เป็นหนี้เสีย ..... ธนาคาร เขาจะพิจาณาการใช้วงเงินบัตรของคุณ ย้อนหลัง อย่างน้อย 6 เดือน ว่ามีภาระหนี้เฉลี่ยเท่าไร เช่น มีวงเงินบัตร 50,000 ก็ใช้เต็มวงเงินตลอด แบบนี้ ถือว่า มีภาระหนี้ ค่อนข้างจะถาวร และ สถานะทางการเงินไม่อยู่ในเกณฑ์ที่ดีนัก แต่บางคน บางเดือนใช้ไปสองหมื่นบ้าง สามหมื่นบ้าง หรือบางเดือนเหลือใช้ไปมีภาระหนีัแค่หลักพัน กรณีแบบนี้ ถือว่า มีหนี้ ที่ยังอยู่ในความสามารถชำระหนี้ที่ดี
2. หนี้ บัตร ที่เป็นหนี้เสียเลย ไม่มีการผ่อนชำระอะไรเลย

ทั้งสองกรณีนี้ หาก คุณจะไปยื่นกู้กับบางธนาคาร ที่เขามีนโยบายให้กู้ กับพวกที่มีหนี้เป็นหนี้เสีย หรือ ติดประวัติเครดิตบูโร แต่ต้องปิดหนี้เสียก่อน ถึงจะยื่นกู้ได้  ผมแค่แนะนำ วิธีการปิดหนี้ แบบธรรมชาติ ไม่ใช่แบบตั้งใจปิดหนี้ วิธีการคือ

1. กรณี ที่บัตรยังใช้ได้อยู่ คุณต้องค่อยๆ ลดหนี้ลง เช่น บัตรคุณใช้เต็มวงเงินตลอด สมมติที่ 50,000 บาท พอสิ้นเดือน คุณก็ไปจ่าย มากกว่าที่ใช้ไปเช่น ใช้ไป 8,000 บาท สำหรับเดือนนี้ พอถึงเวลาก็ไปชำระหนี้บัตรที่ 15,000 บาท เดือนถัดมาใช้ไป 9,000 บาท ก็ไปชำระหนี้บัตร 15,000 บาท อย่างนี้เป็นต้น หนี้บัตรเครดิตของคุณก็จะลดลงเรื่อยๆ จนธนาคารเห็นว่า คุณมีวินัยในการใช้หนี้ และภาระหนี้ลดลงเป็นลำดับ
2. กรณีบัตรเป็นหนี้เสีย ให้ ทยอยปิดทีละใบ เช่น รวมรวยเงินเดือนละ 8,000 บาท จนได้เป็นเงินก้อน และค่อยๆ ปิดทีละใบ ไปจนหมดหนี้ หรือ หากมีเงินโบนัสเข้ามา ก็ทยอยจ่ายชำระหนี้ไปเป็นรายๆ

ทั้งสองกรณี คือ การลดหนี้ หรือ ปิดบัตร แบบธรรมชาติ ไม่ใช่ปิดหนี้แบบตั้งใจปิดเกินไป การตั้งใจปิดหนี้เกินไป เป็นยังไง ยกตัวอย่างเช่น

Ex. ทั้งหนี้ บัตร ที่ใช้ได้ หรือ เป็นหนี้บัตร ที่เป็นหนี้เสีย เมื่อเทียบหรือ พิจารณาจากสเตทเมนท์ของคุณ มีการเดินบัญชีกระเปาะกระแปะ เงินคงเหลือบัญชีหลักสิบหลักร้อย แต่วันดีคือดี ปิดหนี้บัตรรวดเดียว ทีละสี่ห้าใบ เป็นเงินหลักแสน แล้วก็รีบมากๆๆ ไปยื่นกู้ซื้อบ้าน ...แบบนี้ ผมบอกเลยว่า ธนาคารเขาน่าจะมองออกนะ ว่าคุณไปยืมเงินคนอื่นมาปิดหนี้ แล้วก็จะกู้เงินแบงก์ไปซื้อบ้านแบบราคาถูกๆ ทำสัญญาจะซื้อจะขายอัพราคามาหลอกแบงก์ จะเอาเงินส่วนต่างไปคืนเขาใช้หนีเขา ใช่เปล่า สารภาพมาซะดีๆ นะ 555

ครับ กรณีแบบที่ว่านี้ ผมบอกเลย ทำได้ยากแล้วครับ ธนาคารเขาตามทันแล้วครับ ถ้าเราอยากกู้ซื้อบ้าน ขอสินเชื่อบ้าน ได้แบบง่ายๆ มันต้องใช้เวลาครับ มีการเตรียมตัว เตรียมเอกสาร และเตรียมวินัยการใช้เงินให้ธนาคารเห็นครับ การเตรียมวินัยสำหรับคนมีหนี้เยอะๆ ก็คือ ลดหนี้ลงเรื่อยๆ ให้ธนาคารเขาเห็นก่อนนะครับ เขาถึงจะมั่นใจคุณ แบบนี้ซิ กู้ผ่านแน่นอน ครับ

สำหรับเพื่อนๆ ที่ติดปัญหา กู้ซื้อบ้าน ขอสินเชื่อบ้าน ไม่ผ่าน เคนติดประวัติเครดิตบุโร คุยกันได้ครับ ที่ LineID : @antonio   สวัสดีครับ

ที่ทำงาน มีสวัสดิการกับ ธอส. จะกู้ซื้อบ้าน ขอสินเชื่อจะผ่านง่ายไหม

สำหรับท่านที่ ทำงานในบริษัท ที่มีสวัสดิการกับ ธอส. คงอยากรู้ว่า จะมีอภิสิทธิ์หรือเงื่อนไขที่ดีกว่า คนอื่นๆ ยังไง บ้าง ถ้ามีหนี้บัตร ผ่อนรถ ต้องปิดหนี้ก่อนไหม หรือติดแบล็คลิส ติดเครดิตบูโร ต้องปิดหนี้ก่อนไหม คลิปนี้มีคำตอบให้กับเพื่อนๆ ครับ

สำหรับท่านที่ มีปัญหาในการขอสินเชื่อบ้าน กู้ซื้อบ้าน สนใจติดต่อ LineID : @antonio   

ปิดหนี้แล้ว กี่ปีจะลบ ล้างประวัติในเครดิตบูโร แล้วขอสินเชื่อซื้อบ้านได้

ปิดหนี้แล้ว กี่ปี ถึงจะลบ จะล้างประวัติในเครดิตบูโร จะได้ขอสินเชื่อบ้าน กู้ซื้อบ้าน ได้ซะที หรือจะให้ติดบูโร ติดแบล็คลิสกันไปจนตาย???........ คำถามเหล่านี้ หากเพื่อนได้ทราบข้อมูล ข้อเท็จจริงแล้ว จะได้เตรียมตัว และปฏิบัติกันให้ถูกต้อง รับรองครับว่า เพื่อนได้มีบ้านกันตามตั้งใจแน่ครับ ลองฟังคลิปดูนะครับ

สำหรับท่านที่มีปัญหา กู้ซื้อบ้าน ขอสินเชื่อบ้าน ธนาคารไม่อนุมัติ ติดปัญหา เคยมีประวัติค้างในเครดิตบูโร คุยกันได้ครับ ยินดีช่วยแนะนำครับ แต่บางครั้งตอบช้าต้องขออภัยด้วยครับ คำถามเข้ามาเยอะครับ ติดต่อได้ที่  LineID : @antonio  ครับผม

พ่อค้าแม่ค้า ขายของตลาดนัด กู้ซื้อบ้านไม่ง่ายเลย ทำยังไงดี

สำหรับพ่อค้า แม่ค้า ตลาดนัด การที่อยากจะมีบ้านสักหลัง มันช่างยากเย็นเหลือเกิน กู้ซื้อบ้าน ขอสินเชื่อบ้าน ธนาคารไหนก็ไม่เคยปล่อย กู้ไม่ผ่านเลยสักที 

บางทีปัญหา มันเกิดจาก เพื่อนๆ เตรียมตัว เตรียมเอกสาร ข้อมูลไม่ดี และมากเพียงพอ เพื่อทำให้ธนาคาร เข้าใจ และมั่นใจในการปล่อยกู้ เพื่อซื้อบ้านได้นะครับ ลองฟังคลิปนี้กันดูครับ เผื่อเพื่อนๆ จะได้คำตอบ

สำหรับท่าน ที่มีปัญหาในการกู้ซื้อบ้าน ขอสินเชื่อธนาคาร คุยกับเราครับ เผื่อเราหาทางออกให้เพื่อนๆ ได้ครับ ที่ LineID : @antonio  

เริ่มมีปัญหา ผ่อนบ้านไม่ไหว ให้คนมาผ่อนต่อ แล้วยกบ้านให้เลยได้ไหม

สำหรับท่านที่หนี้บ้าน และผ่อนหนี้บ้านอยู่ แล้วเริ่มมีปัญหา ผ่อนบ้านไม่ไหว กลัวโดนธนาคารฟ้อง ไม่อยากได้บ้านแล้ว ยกบ้านให้คนอื่น เปลี่ยนตัวคนกู้ แล้วผ่อนต่อไปเลยได้ไหม ในคลิปนี้มีคำตอบครับ

สำหรับท่านที่มีปัญหา ในการกู้ซื้อบ้าน ติดปัญหาเครดิตบูโร หรือ ติดปัญหาการผ่อนชำระหนี้บ้าน ลองปรึกษาเราได้ครับ ที่ LineID : @antonio 

รีไฟแนนซ์บ้าน ขอวงเงินเพิ่ม มาเคลียร์หนี้บัตร ทำได้ง่ายๆ จริงเหรอ

อยากรีไฟแนนซ์บ้าน ไปแบงก์ใหม่ และขอวงเงินเพิ่มมาปิดบัตรเครดิต จะได้ผ่อนหนี้ที่เดียว แบบนี้จะกู้ได้ไหม ต้องทำยังไงบ้าง คลิปนี้มีคำตอบครับ

สำหรับเพื่อนๆ ที่มีปัญหา การกู้ซื้อบ้าน ขอสินเชื่อไม่ผ่าน ธนาคารไม่อนุมัติ เคยมีประวัติผ่อนชำระ ปัญหาเครดิตบูโร เรายินดีให้คำปรึกษา ติดต่อเราที่ @antonio  

สถานะบัญชีเครดิตบูโรแบบไหน ที่กู้ไม่ผ่าน แล้วจะแก้ไขยังไง?

ปัญหาขอสินเชื่อบ้าน กู้ซื้อบ้าน สถานะบัญชีในเครดิตบูโร แบบไหน ที่ส่วนใหญ่ ธนาคารจะไม่รับพิจารณา เพราะประวัติการผ่อนชำระไม่ดี และจะมีวิธีแก้ไขยังไงบ้าง ลองฟังคลิปนี้ครับ

ท่านที่มีปัญหา ติดประวัติผ่อนชำระ เครดิตบูโร มีปัญหาในการขอสินเชื่อบ้าน ขอกู้ซื้อบ้านกับธนาคาร แล้วไม่ผ่าน ปรึกษาได้ครับที่ LineID : @antonio 

ติดผ่อนรถ ติดหนี้บัตร แต่ยังผ่อนเป็นปกติ จะกู้ซื้อบ้านได้ไหม?

ปัญหาภาระหนี้สูง คือ ติดผ่อนรถ ติดผ่อนมอไซต์ ติดบัตรเครดิต ติดผ่อนสินเชื่อเงินสด แต่ยังผ่อนเป็นปกติ แบบนี้จะกู้ซื้อบ้าน ขอสินเชื่อบ้าน ผ่านไหม ลองฟังในคลิปครับ

สำหรับท่านที่ติดปัญหา ในการกู้ซื้อบ้าน สินเชื่อบ้าน สินเชื่อธุรกิจ กู้ไม่ผ่าน ลองปรึกษาเราครับ ที่ LineID : @antonio 

กู้บ้านเงินเหลือ เงินเกิน แค่แก้สัญญาจะซื้อจะขาย ง่ายแค่นั้นเหรอ

กู้บ้านเงินเหลือ เงินเกิน หลักการแรกคือ ต้องหาซื้อบ้านได้ถูกกว่าราคาตลาดมากๆ และทำสัญญาจะซื้อจะขาย ให้มากกว่าราคาซื้อขายจริง แต่มันก็ยังมีปัจจัยอื่นๆ อีกมากมาย ไม่ได้ทำกันง่ายๆ อย่างที่คิด ลองฟังคลิปดูครับ 

สำหรับท่านที่ ติดปัญหา กู้ซื้อบ้าน ขอสินเชื่อบ้าน ไม่ผ่าน ติดปัญหา ติดเครดิตบูโร ลองปรึกษาเบื้องต้นกันได้ครับ ที่ LineID : @antonio ครับ

สถานะบัญชีแบบไหน ในเครดิตบูโร ที่ธนาคารจะให้กู้

สถานะบัญชีแบบไหน ที่ธนาคารเช็คเครดิตบูโรของคุณแล้ว ให้กู้สินเชื่อบ้าน ขอกู้ซื้อบ้านผ่านแน่นอน ลองชมคลิปนะครับ

สำหรับท่านที่มีปัญหา เคยติดแบล็คลิส ติดเครดิตบูโร กู้ซื้อบ้านไม่ผ่าน ขอสินเชื่อบ้าน ธนาคารไม่อนุมัติ ปรึกษาเราครับ LineID : @antonio 

ติดแบล็คลิส ติดเครดิตบูโร คืออะไร และจะแก้ยังไง

การติดเครดิตบูโร ติดแบล็คลิส กู้ซื้อบ้าน ซื้อคอนโด ขอสินเชื่อไม่ผ่าน เครดิตบูโร คือ อะไร คลิปนี้ มีคำตอบครับ

สำหรับท่านที่ติดปัญหา ติดเครดิตบูโร กู้ซื้อบ้านไม่ผ่าน ขอสินเชื่อบ้าน ธนาคารไม่อนุมัติ ปรึกษากับเราได้ครับ ที่ LineID : @antonio 

การยื่นกู้เงินซื้อบ้าน ธนาคารให้หาผู้กู้ร่วม ทำยังไงดี?

แบงค์ หรือ ธนาคาร ให้หาคนกู้ร่วม ในการกู้ซื้อบ้าน เมื่อไปยื่นต่อธนาคารแล้ว ธนาคารให้หาคนกู้ร่วม สาเหตุ ก็คือ รายได้ของคุณ ไม่พอกับ วงเงินที่คุณจะกู้ คือ บ้านที่คุณจะซื้อนะ มันราคาสูงเกินกว่ารายได้ของคุณจะกู้ซื้อได้อะครับ

คือ ผมให้หลักการ กว้างๆ ในการขอสินเชื่อบ้าน นะครับ ธนาคาร จะให้คุณ กู้ซื้อบ้าน ได้วงเงินประมาณ 55-60 เท่าของเงินเดือน หรือ รายได้ ( กำไร ) หลักจากหักภาระหนี้แล้ว เช่น คุณมีเงินเดือน 15,000 บาท มีผ่อนรถมอเตอร์ไซต๋ เดือนละ 3,000 บาท เท่ากับ คุณมีรายได้ คงเหลือสุทธิ เท่ากับ 12,000 บาท ทีนี้ คุณจะได้วงเงินเท่าไรละ ก็เอา สูงสุดเลยครับ เอา 60 x 12,000 เท่ากับ 720,000 บาท สมมติ คุณจะกู้ซื้อบ้าน 1,200,000 บาท เท่ากับคุณต้องมีรายได้ 20,000 บาท ต่อเดือน ถึงจะกู้บ้านราคานี้ได้ เพราะฉะนั้น คุณก็ต้องหาผู้กู้ร่วม ที่มีรายได้สุทธิ อีกแค่ 8,000 บาท พอเข้าใจนะครับ

แต่ในหลักการ ผู้กู้ร่วม จริงๆ แล้ว ธนาคารเขากำหนดว่า ต้องเป็นบุคคลใกล้ชิด ในครอบครัว เช่น สามี ภรรยา พ่อ แม่ ลูก พี่ น้อง หลาน ลูง ป้า น้า อา แบบนี้ ยังพอได้ เพราะถ้าเป็นเพื่อนและจะมากู้ร่วมกัน อันนี้ยาก ยกเว้นแต่ เช่น คุณเป็นคนจังหวัดเดียวกัน ภูมิลำเนา อำเภอ ตำบลเดียวกัน จะมาซื้อบ้านอยู่กรุงเทพฯ แบบนี้พอมั่วกับแบงก์ได้ว่า เป็นลูกพี่ลูกน้องกัน ประมาณนี้ แต่ผมแนะนำนะครับ ถ้าคุณต้องเป็นคนผ่อนธนาคารเองละก็ อย่าหาคนที่ไม่ใช่ญาติมากู้ร่วมเลยครับ เพราะ คนกู้ร่วม จะมีกรรมสิทธิร่วมในบ้านหลังนั้นด้วยนะครับ หากคุณผ่อนคนเดียว เพียงแค่ใช้ชื่อเขามาร่วมเท่านั้น ผ่อนไปผ่อนมา หนี้ลด บ้านราคาขึ้น เกินคุณจะขายบ้านขึ้นมา คุณต้องตามให้ผู้กู้ร่วมมาเซ็นเอกสารในวันโอนด้วยนะครับ เกิดตามตัวไม่เจอ หรือ เกิดรู้มาก ขอส่วนแบ่งละก็ ยุ่งนะครับ

ครับ สำหรับเพื่อนที่สนใจ มีปัญหาสอบถาม ติดต่อ ผมได้ที่ LineID : @antonio  สวัสดีครับ

ประมูลซื้อบ้านจากกรมบังคับคดี ดีไหม?

คำถามที่ว่า ประมูลซื้อบ้านจากกรมบังคับคดี ดีไหม? ดีไม่ดี ผมตอบไม่ได้ แต่ อาจจะมาให้ข้อมูลได้ และก็ตัดสินใจกันเอาเองละกันครับ

ผมมีหลักเกณฑ์ให้พิจารณา ดังนี้

1. ก่อนที่จะซื้อบ้าน หรือ ไปประมูลบ้านจากกรมบังคับคดี ต้องไปดูบ้าน ดูสถานที่จริงก่อนนะครับ ว่า ยังมีคนพักอาศัยอยู่รึเปล่า ถ้ามี คำถามคือ คุณเจ๋งแค่ไหน มีวิธีการที่จะขับไล่คนพักอาศัย พวกเขาออกไปไหม โดยที่ไม่จำเป็นต้องใช้กระบวนการทางศาล ซึ่งใช้ระยะเวลานาน อันนี้ ลองคิดตรึกตรองดูก่อนนะครับ
2. มีคนทั่วไปชอบบอกว่า ประมูลบ้านจากกรมบังคับคดี จะได้บ้าน ได้คอนโด ที่ถูกกว่า ราคาทั่วไป อันนี้ผมไม่เถียง ว่าถูกกว่าจริง แต่ผมจะนำเสนอปัญหาบางประเด็นให้ทราบครับ หากคุณประมูลซื้อคอนโด ก่อนโอนคุณต้องไปชำระค่าส่วนกลาง ที่เจ้าของเก่าค้างไว้ ลองดูนะครับ บางรายผมเห็น โดนเป็นแสน บวกกับราคาที่ประมูลซื้อก็ไม่ได้ถูกกว่าราคาตลาดซะเท่าไรครับ เผลอๆ อาจจะแพงกว่าด้วยซ้ำ ดูดีๆ นะครับ สำหรับค่าส่วนกลางในการประมูลคอนโด แต่ตอนนี้เห็นว่าจะมีกฏหมายใหม่ออกให้ไม่ต้องจ่ายอันนี้ไม่แน่ในว่า สรุปแล้วเป็นยังไงครับ ส่วนบ้านจัดสรร ถ้าไม่มีนิติบุคคลก็สบาย แต่ถ้ามีนิติบุคคลก็ต้องลองเช็คดูก่อน นิติบุคคลบางที่ บ้านไหนค้างค่าส่วนกลางเยอะๆ นิติของหมู่บ้าน เขาจะไปตามอายัดที่ไว้เลยนะครับ 
3. ในการที่คุณจะซื้อบ้าน ก็ต้องทำสัญญาซื้อขาย ธนาคาร เขาจะให้ วงเงินกู้ไม่เกิน 80-90% สำหรับบ้านมือสอง บ้านที่ประมูลจากกรมบังคับคดีก็เช่นกัน อาจจะให้ ไม่เกิน 80-90% ของราคาซื้อขาย แต่ถ้าเป็นการซื้อขายกันเอง หากผู้ซื้อและผู้ขาย ตกลงร่วมมือกัน ทำสัญญาจะซื้อจะขายให้สูงกว่าราคาจริงที่จะซื้อ เพื่อให้ได้วงเงินสูงขึ้น ตอนกู้ธนาคาร ก็ย่อมทำได้ แต่กรมบังคับคดี เขาเป็นหน่วยงานรัฐ เขาไม่มาทำสัญญาอัพราคาบ้านให้คุณหรอกนะครับ เขาก็ทำราคาตามที่คุณประมูลได้ไปจริงๆ ละครับ เพราะฉะนั้น คุณควรที่จะมีเงินเติมประมาณ 20% ของราคาที่ประมูลบ้านเอาไว้ก่อนนะครับ เพราะธนาคารจะให้คุณกู้ไม่เกิน 80-90% ของราคาประมูลแน่นอน ประมูลซื้อบ้านกรมบังคับคดี ดันราคาประเมินยากครับ
4. เวลาคุณประมูลซื้อได้แล้ว อีกเรื่องที่หนักสำหรับคนที่ประมูลซื้อไปคือ ทั้ง ค่าธรรมเนียมการโอน ค่าภาษี ต่างๆ นานา คุณต้องเสียเองนะครับ ผมบอกไว้ก่อน ไม่ถูกนะครับ ยิ่งถ้าเป็นคอนโดด้วย อ้วกแน่ๆ
5. เวลาธนาคารเขาให้คุณกู้ซื้อบ้าน กรมบังคับคดี ถ้าคุณไปซื้อบ้านโทรมๆมาละก็ บอกเลย ไอ้ความหวังของคุณที่ว่า จะขอกู้เพิ่มเพื่อต่อเติมตกแต่ง ผมบอกเลย อย่าได้หวัง...ยากครับที่จะได้ เพราะฉะนั้น คุณควรจะต้องมีเงินส่วนนี้ไว้อีกต่างหากนะครับ 

หลักๆ ก็นึกได้ประมาณนี้ละครับ สำหรับประเด็นสำคัญๆ ที่จะต้องพิจารณาในการที่คุณจะประมูลซื้อบ้านจากกรมบังคับคดี อะครับ สรุปหลักการใหญ่เลยคือ คุณต้องมีเงินออมส่วนหนึ่งไว้เลยนะครับ เพื่อที่จะประมูลซื้อบ้านจากกรมบังคับคดี แต่สำหรับผมไม่เอาอะครับ กลัวครับ ผมถือหลักฮวงจุ้ย บ้านที่โดนธนาคารยึด เจ้าของเก่า ยังอยู่ไม่ได้ บ้านแบบนี้ผมไม่เอาอะครับ

สำหรับท่านที่ ติดปัญหา เรื่องการกู้เงิน กู้ซื้อบ้าน ขอสินเชื่อบ้าน ธนาคารไม่อนุมัติ มีปัญหา ติดปัญหาเครดิตบูโร ปรึกษากันได้ครับ LineID : @antonio 

ลงทุนให้รวยด้วยการ ซื้อบ้าน ซื้อคอนโด ทำได้จริงหรือ?

เพื่อนๆ คงอยากรู้ หรือ บางคนก็อ่าน บทความมาแล้วมากมาย ที่เกี่ยวกับ หัวข้อเรื่อง ที่ผมเขียนวันนี้กันมาแล้วมากมายนะครับ เช่น บ้างก็โม้ว่า ลงทุนอสังหาฯ ลงทุนคอนโด โดยไม่ต้องใช้เงินตัวเองสักบาท บ้าง รวยด้วยการลงทุนคอนโดปล่อยเช่าบ้าง มีไรอีกละ ตอนนี้คิดคำโม้โอ้อวดไม่ออก เอาเป็นว่าประมาณนี้ละครับ ลงทุนแล้วรวยโดยไม่ต้องใช้เงินเลย ง่ายๆ คือ ไปกู้แบงก์ กู้ธนาคารมา นั่นละครับ คือคนอ่านก็เข้าใจว่า อ๋อ อย่างเรา เงินเดือนหมุนเดือนชนเดือน บัตรเครดิตเต็มทุกใบ ก็รวยได้นี่หว่า เอ้า ไปซื้อคอร์สฟังสัมมนาดีกว่า ปรากฏ คนรวยคือ คนจัดคอร์อบรมสัมมนา ครับ มันเป็นแบบนี้

ผมเป็นใครมาจากไหน ดันทะลึ่งจะมีเขียนบทความแนะนำ ผมเองมีพื้นฐานอาชีพ มาจากการมีตำแหน่งเป็นเจ้าหน้าที่วิเคราะห์สินเชื่อ จากธนาคารหลายๆ ธนาคาร และก็เป็นที่ปรึกษาการเงิน FA ให้กับ ธุรกิจใหญ่มามากมาย ตอนอยู่แบงก์ ผมทำหน้าที่วิเคราะห์สินเชื่อ อยู่ส่วนกลางหรือสำนักงานใหญ่มาโดยตลอด ถ้าจะให้โม้ก็ว่าโม้ แต่มันเรื่องจริง ลูกค้าที่ผมดูแลอยู่หลายรายๆ เป็น ธุรกิจขนาดใหญ่ บอกไปใครๆ ก็รู้จัก มากมายหลายกิจการ แต่นั่นมันอดีต ตอนนี้อาชีพผมคือ ที่ปรึกษาทางการเงิน ทำหน้าที่ หาเงินกู้ให้ลูกค้า หรือ ถ้าลูกค้ามีปัญหาเรื่องติดขัดในธุรกิจ ผมก็มีหน้าที่เป็นตัวแทน เข้าไปเจรจาหนี้กับธนาคารให้ลูกค้า ไม่ว่าจะขอวงเงินเพิ่ม หรือ ขอขยายเวลา เปลี่ยนแปลงเงื่อนไขการชำระหนี้ ขอลดภาระการผ่อนหนี้ลง อะไรประมาณนี้ ต่อมาเมื่อมีลูกค้ามากขึ้น ทีนี่เวลาคุณกู้แบงก์ คุณก็ต้องมีหลักประกัน บางทีลูกค้าให้ไปเจรจาหนี้ให้แล้ว อยากขายทรัพย์สินออกเพื่อมาชำระหนี้ ก็ให้ผมช่วยขายให้ ทีนี้ผมเลยมีอาชีพอีกช่องทาง คือ เป็นนายหน้าไปด้วย ทำไปทำมา ผมคนฉลาดนะ อยากเรียนวิชาว่า ไอ้พวกนายหน้ามันทำงานกันยังไง เลยไปสมัครงานซะเลย จะได้รู้ คือ เรียนรู้วิชา แถมมีเงินเดือนใช้อีกต่างหาก สรุปคือเข้าไปทำงานได้ปีกว่าๆ ก็ลาออก รู้หมดทกซอกมุกมุม ทำยังไง วิธีการต่างๆ แต่ผมเองเรียนรู้และหาวิธีเทคนิคของตัวเอง ก็ถือว่า ประสบความสำเร็จในอาชีพนายหน้าขายบ้าน ขายคอนโด ได้ดีทีเดียวเลยครับ แต่ผมก็ไม่อยู่ต่อนะ เพราะรู้หมดละว่าทำกันยังไง จะอยู่ให้โง่เหรอครับ ได้ส่วนแบ่งนิดเดียว บริษัท ได้ค่าคอม 3% จากลูกค้า ผมได้จากบริษัท ไม่ถึง 30% ของ 3% เราทำเองทุกอย่าง หาลูกค้ามาฝากขาย แล้วทำการตลาด หาลูกค้ามาซื้อ พอขายได้ สุดท้ายก็ต้องประสานงาน ผู้ซื้อ ผู้ขาย ธนาคาร และก็วันโอนที่กรมที่ดิน เราทำเองหมด แบบนี้ ผมทำเอง แล้วมาจ้าง เลขาฯ ไว้สักคน กลับกัน เวลาขายได้ 3% ผมได้ 70% ของ 3% ไม่ดีกว่าเหรอ

มาๆ ครับ มาเข้าเรื่องที่ผมจะแนะนำดีกว่า คือ ในช่วงที่ผมลองเข้าไปเรียนวิชานายหน้าขายบ้าน ลูกค้าผมคนนึง บังเอิญ แกเป็นรุ่นพี่ผม ที่โรงเรียน แต่เราเพิ่งมารู้จักเพราะคุยไปคุยมาเพิ่งรู้ว่าเป็นรุ่นพี่รุ่นน้องกัน ทีนี้แกก็เลย เอาบ้าน เอาคอนโด มาฝากผมขายหมดเลย แกมีทรัพย์สิน ประมาณ 4 ลิสต์นะ บ้าน 1 หลัง คอนโดอีก 3 ห้อง พี่เขาทำงานอยู่สายการบินแห่งหนึ่ง ประจำชาติไทย เป็นพนักงานต้อนรับบนเครื่องบิน แกเป็นผู้ชายนะ รายได้ก็ดีมากเลยละ และไม่มีครอบครัว เก็บเงินอย่างเดียว แกมีหลักการของแกง่ายๆ คือ ซื้อทรัพย์สินทำเลแถวบ้าน หรือ ทำเลที่คุ้นเคย แต่ต้องรู้ด้วยนะครับ ว่า ทำเลตรงไหนดี ทำเลตรงไหนมีอนาคต อันนี้ตรงหลักการ การทำ Farming เลยครับ หลักการของพวกนายหน้าเขา แต่พี่แกไม่รู้เรื่องหรอก รู้แต่ว่า เอาแต่ทำเลที่รู้จักดี จะรู้หมดราคานี้ ถูก หรือ แพง ทำเลดีตรงไหน คือ พูดง่ายๆ ว่า รู้หมดในทำเลที่เราชำนาญ นอกเขตจะไม่เอาเลย อันนี้เข้าหลักการ ทำ Farming ข้อที่ 1 คือ หลักการทำ Farming

บ้านหรือ คอนโด ที่แกซื้อมาทุกหลัง กู้แบงก์หมด กู้ได้มากได้น้อย ไม่จำเป็นต้องกู้เหลือเงิน กู้เต็มวงเงิน แบบที่โค้ชเก่งๆ ทั้งหลายเขาสอนกันหรอก กู้ได้เท่าไรก็เท่านั้น ที่เหลือก็เติมเงินเอา เงินเดือนแกเยอะ แกก็ผ่อนไป แต่ด้วยหน้าที่การงานแกดี กู้กี่หลัง แกก็กู้ผ่าน กู้มาก็ปล่อยเช่า เช่าได้เท่าไร ก็ให้เช่าไป สมมติคอนโดผ่อนเดือนละ 10,000 บาท ให้เช่าได้ 8,000 บาท ทีเหลือก็เติมไป 2,000 บาท บวกค่าส่วนกลางอีกนิดหน่อย ผ่อนไป แกไม่สนใจว่าจะต้องเติมเงิน อย่างน้อยก็มีเงินค่าเช่ามาช่วยผ่อน แกไม่สนใจครับ Yield เท่าไร ROI เท่าไร ขี้เกียจคิดปวดหัว คือข้อนี้สรุปหลักการคือ  มีเงินค่าเช่ามาช่วยผ่อน ลดหนี้เงินต้น แต่ราคาทรัพย์สินมีแต่เพิ่มขึ้น ข้อที่ 2 ซื้ออสังหาริมทรัพย์สู้กับเงินเฟ้อ

แกให้ผมทำการตลาดเพื่อขาย ให้กับ บ้าน และคอนโด ของแกทุกหลัง ทุกห้อง ขายแบบมีผู้เช่าบ้าง ขายแบบไม่มีผู้เช่าบ้าง ผมดูแลแกอยู่ 1 ปี ขายบ้านให้พี่เขา ได้หนึ่งหลัง คอนโดได้หนึ่งห้อง หาผู้เช่าได้อีกหลัง พอขายบ้านหรือคอนโดได้ หลังจากจ่ายชำระหนี้เงินต้น กับธนาคารเรียบร้อย เหลือเงินจากการขาย แกก็ให้ผมมองหาทรัพย์สินหลังใหม่ เข้าเติมในพอร์ตของแกใหม่ทันที ไม่ค่อยเก็บเงินไว้ในธนาคารเท่าไร เคยนั่งทำ NAV ให้แกดู คือ เอาทรัพย์สินทั้งหมด คิดตามราคาตลาด หักด้วยหนี้ที่แกมีกับธนาคารทั้งหมด ตัวเลขออกมา เฮ้ย แกมีทรัพย์สินสุทธิ ไม่ต่ำกว่า 7 ล้านบาท ไม่ธรรมดาเลยจริงๆ ตัวอย่างหนึ่ง ผมขายคอนโดให้แกไปห้องหนึ่ง แกซื้อมา ล้านปลายๆ ถือครองมาห้าหกปี มีคนเช่าบ้าง ห้องว่างบ้าง พอตอนขายไป ขายได้เกือบสามล้าน  หลังนี้ แกขายไปหักหนี้ที่มีกับธนาคารแล้ว เหลือเงินประมาณเกือบๆ สองล้าน แกเอาไปซื้อคอนโด ติดรถไฟฟ้า ต่อเลย แบบนี้เขาเรียกว่า การทำ Flipping หลักการ ข้อที่ 3 คือ ซื้อมาขายไป แต่ไม่ได้ทำกันรวดเร็วอะไรมากนัก ขายไม่ได้ก็ปล่อยเช่า และถือต่อ  

ครับสุดท้าย บทสรุป จากประสบการณ์นี้ คือ การลงทุนใน อสังหาริมทรัพย์ ทั้งบ้าน หรือ คอนโด ทำเลสำคัญที่สุด ข้อแรกที่ต้องจำให้ขึ้นใจ คุณต้องมองอนาคตออกว่า อีกสิบปี คนแถวนี้ หรือ สังคมแถวนี้จะเป็นอย่างไร ข้อนี้ ใช้ได้ดีมากกับ บ้านประเภททาวน์เฮาส์ ถ้าคุณมองว่า ทาวน์เฮาส์ที่คุณกำลังจะซื้ออีกสิบปี สังคมแถวนี้ มันเป็นสลัมแน่นอน อันนี้อย่างซื้อ ซื้อทำเลที่เรารู้จัก และกำไรตั้งแต่ตอนซื้อ คือ ซื้อได้ต่ำกว่าราคาตลาด ข้อสองปล่อยเช่าได้ก็ปล่อยเช่าไป หรือถ้าขายได้ก็ขายไปถ้ากำไร ไม่ต้องไปยึดหลักการบ้าๆบอๆ ไว้เหนียวแน่น ตามไอ้พวกโค้ช ที่หลอกกินเงินสัมมนา หรือ ฮั้วกับเจ้าของคอนโด มาหลอกขายผู้อบรม หรอกครับว่า ลงทุนอสังหาริมทรัพย์ให้รวย โดยไม่ต้องใช้เงินสักบาท แค่นี้คุณก็โดนหลอกแล้ว เงินบาทแรกที่เสียก็คือเงินค่าคอร์สัมมนาไงครับ....สวัสดีครับ

พูดคุยกับผมได้นะที่ LineID : @antonio 

การซ้อม กู้ซื้อบ้าน ขอสินชื่อบ้าน ยิ่งซ้อม ยิ่งกู้ผ่านง่าย ซ้อมยังไง? ผมจะบอกคุณเอง

ครับ เราจะทำอะไร เราก็ต้องซ้อม ไม่ว่าเราจะเล่นกีฬา ชนิดไหน เล่นดนตรี การแสดง หรืออะไรก็ตาม เราต้องซ้อม ซ้อม และก็ซ้อม เอ้า!!! อย่างที่ว่ามา อันนี้ก็เข้าใจนะ แต่ไอ้การซ้อมกู้ซื้อบ้านนี่ มันซ้อมยังไงละ ถ้าคุณจะกู้เงินซื้อบ้าน ขอสินเชื่อบ้าน จากธนาคารให้ผ่านง่ายๆ จะทำยังไง

เข้าเรื่องเลยครับ ในการกู้ซื้อบ้าน เราก็ต้องผ่อนกับธนาคารใช่ไหมครับ ซ้อมกู้ซื้อบ้าน ก็คือ ซ้อมผ่อนธนาคารนั่นละครับ คือ ซ้อมจนขึ้นใจ ให้ธนาคารเห็นว่า เรามีปัญญาผ่อนเขาได้แน่ๆ

อันดับแรก เราต้องรู้ก่อนว่า ความสามารถในการเป็นหนี้ของเรา มีมากน้อยแค่ไหน ผมให้หลักการง่ายๆ นะครับ คือ ธนาคารจะให้วงเงินกู้กับเรา ไม่เกิน 55-60 เท่าของรายได้ เช่น

·    คุณมีรายได้ หรือเงินเดือน เดือนละ 20,000  ธนาคารจะอนุมัติ สูงสุดไม่เกิน 60 เท่า คือเท่ากับ วงเงินกู้ซื้อบ้านของคุณไม่เกิน 1,200,000 บาท คือเอา 60 คูณ เงินเดือน 20,000 บาท

·   ตัวอย่างที่สอง สมมติ คุณเงินเดือน 20,000 บาท แต่คุณมี ผ่อนรถมอเตอร์ไซต์ เดือนละ 3,000 บาท คุณต้องหักภาระหนี้ รายเดือนออกไปก่อน เท่ากับ คุณจะเหลือเงินเดือนหลัง หัก ภาระหนี้แล้ว เท่ากับ 17,000 บาท วงเงินที่คุณจะกู้ได้สูงสุดคือ 1,020,000 บาท  เห็นไหมครับ มีภาระหนี้แค่เดือนละ 3,000 บาท วงเงินกู้บ้านหายไปตั้ง 180,000 บาท ฉะนั้น หากคุณต้องการกู้ได้ 1,200,000 บาท ไปปิดหนี้ รถมอเตอร์ไซต์นะครับ

อันดับที่สอง ในการกู้ซื้อบ้าน สินเชื่อบ้าน เงินที่ต้องผ่อน ไม่ว่าจะผ่อน 15 20 25 30 ปี อะไรก็ตาม จะต้องผ่อนต่อเดือน ประมาณ 6,000 – 7,500 บาท ต่อวงเงินกู้ 1.0 ล้านบาท สมมตินะครับ ผมคิดที่อัตราการผ่อนสูงสุดละกัน ที่ 7,500 บาท และคุณกู้ได้ 1,200,000 บาท เท่ากับ คุณต้องผ่อนบ้าน เท่ากับ เดือนละ 9,000 บาท เอาละ ทีนี้ ได้ตัวเลขมาละ มาถึงเวลาเริ่มซ้อมผ่อนบ้านกันละครับ

1.   สมมติคุณมีหนี้ บัตรเครดิตอะไรต่างๆ สองสามใบ คุณก็ต้องเริ่มลดหนี้บัตรเครดิตให้ธนาคารเห็น ทุกเดือน มีกี่บัตรก็แล้วแต่ ให้เขาเห็นว่า หนี้คุณลดลงเรื่อยๆ เดือนละ 7,500 บาท ทุกเดือน

2.   หรือถ้าคุณมีหนี้บัตรน้อยหน่อย ชำระบัตร ลดหนี้ลงเดือนละ 7,500 บาท 3-4 เดือนก็เคลียร์หนี้บัตรหมด เดือนต่อๆมา คุณก็เก็บเงินแยกบัญชีไว้เลยครับ เดือนละ7,500 บาท ครับ

ทั้งสองวิธีนี้ ผมแนะนำ คุณต้องซ้อมมาไม่ควรต่ำกว่า 1 ปี ครับ นะ เชื่อผม ทำแบบนี้ละครับ ให้ธนาคารเห็น ว่าคุณมีความสามารถหาเงิน เดือนละ 7,500 บาท มาใช้หนี้ผ่อนบ้านได้แน่ๆ หากเขาอนุมัติให้คุณ...  บางคนบอก วิธีนี้ ไม่ฉลาด ก็แค่ก่อนไปยื่นกู้สักสองสามเดือน คุณก็ไปหาหยิบยืมเงินจากเพื่อนๆ หรือ ใครก็ได้มาปิดหนี้ ง่ายจะตาย พอกู้บ้านเสร็จก็หาเงินไปคืนเขาทีหลัง

ผมถามนะครับ คุณเคยเจอเหตุผลที่ธนาคารไม่อนุมัติด้วยเหตุผลที่ว่า คุณปิดหนี้แบบตั้งใจ หรือแบบไม่เป็นธรรมชาติบ้างไหมครับ หรือ คุณจะอ้างว่า ก็ฉันมีเงินมาปิดหนี้อะ ขายทองมา ถูกหวยมา ตอบได้ครับ แต่ธนาคารเขาไม่เชื่อหรอกครับ เจ้าหน้าที่ ที่เก่งๆ เขาดูการเดินสเตทเมนท์ของคุณ ก็พอรู้แล้วว่า คุณมีเงินเองจริง หรือ มีเงินไปซื้อทองเก็บหรือเปล่า   จริงๆ นะครับ เชื่อผม วิธีนี้เป็นวิธีที่ผิดครับ

คนเราไม่ใช่ เงินเดือน 20,000 บาท มีบัตรเครดิตเต็มวงเงินทุกใบ จ่ายแล้วก็กดเงินสดออกมา เอาไปจ่ายบัตรนี้ต่อ หนี้ไม่เคยลดเลย เงินออมก็ไม่มี เดือนๆ ยอดคงเหลือในบัญชี มีเงินเหลือแค่หลักสิบหลักร้อย จะไหวไหมครับ แบบนี้ ถ้าสมมติคุณกู้ผ่าน แล้วคุณจะหาเงินจำนวน 7,500 บาท ที่จะมาผ่อนบ้านให้กับธนาคารเขาละครับ  อนาคตบ้านโดนยึดแน่นอนครับ เชื่อผม อยากกู้บ้านง่ายๆ ขอสินเชื่อบ้าน แบบผ่านฉลุย ต้องซ้อมกู้บ้าน ซ้อมผ่อนบ้านให้เข้มข้นครับ รับรอง ผ่านแน่นอน

สำหรับท่านที่ มีปัญหา เรื่องการขอสินเชื่อบ้าน กู้บ้าน ไม่ผ่าน ติดปัญหา ไลน์มาคุยกันได้ครับ LineID : @antonio วันนี้จบละครับ  

ต้องขอขอบคุณภาพประกอบจาก บริษัท ข้อมูลเครดิตแห่งชาติ จำกัด NCB หรือ เครดิตบูโร ด้วยครับ